别墅物业管理实施方案及对策

凯辉集团·府

物

业

管

理

方

案

志诚物业管理有限公司2009年4月

目录

一、项目情况 (6)

二、管理目标

1．主体管理目标 (6)

2．阶段管理目标 (15)

三、组织架构、人员配置及岗位职责

1．组织架构 (18)

2．人员配备 (18)

3．岗位职责 (19)

四、服务容

（一）常规服务容 (41)

（二）酒店特色服务容 (42)

五、管理运作

（一）人员培训及管理 (48)

（二）档案管理 (50)

（三）管理制度及规程 (53)

1．入伙流程图 (53)

2．业主投诉和回访 (54)

3．酒店式特色服务 (55)

1）私人管家服务操作规程 (55)

2）叫醒服务规程 (56)

3）订报、订购鲜花服务规程 (57)

4）行寄存与提取服务规程 (58)

5）礼宾物品传送服务规程 (59)

6）礼宾物品转交服务规程 (60)

7）礼宾、报刊收发规程 (61)

8）礼宾台风、暴雨预警服务信息 (61)

9）礼宾行服务操作程序 (62)

10）委托订车服务规程 (63)

13）传真服务规程 (65)

14）复印服务规程 (66)

15）机票代订服务规程 (68)

16）委托代办服务操作规程 (68)

17）借伞服务规程 (69)

18）收送洗衣操作规程 (70)

4．装修管理规程 (71)

5．安全消防管理 (74)

1）秩序领班岗位工作规程 (74)

2）大门岗岗位工作规程 (75)

3）消防监控中心岗位工作规程 (77)

4）巡逻岗岗位工作规程 (78)

5）车库出口岗岗位工作规程 (80)

6）车场巡逻岗工作规程 (81)

7）外围巡逻岗工作规程 (82)

8）巡更管理规程 (83)

9）物品出入管理规程 (84)

10）停车场紧急情况处理规程 (85)

11）秩序维护部会议规程 (87)

12）对讲机使用管理规程 (88)

13）秩序维护部钥匙使用管理规程 (88)

14）紧急集合管理规程 (89)

15）停车场管理规程 (89)

16）一般性救护程序 (91)

17）煤气泄漏应急处理程序 (92)

18）突发停电处理规程 (94)

19）突发水管爆裂处理规程 (95)

20）电梯困人处理规程 (95)

21）突发应急事件处理规程 (96)

22）安全委员会及管理制度 (98)

24）消防管理规程 (104)

25）消防安全检查规程 (105)

26）消防演习规程 (106)

27）火警处理程序 (106)

6．工程维修管理 (110)

1）设施设备综合管理规程 (110)

2）综合维修管理规程 (111)

3）电梯运行管理规程 (112)

4）水泵房管理制度 (113)

5）水池、水箱管理制度 (114)

6）管道、阀门及室外井道保养规定 (115)

7）水泵维修保养规程 (116)

8）发电机安全操作规程 (118)

9）发电机运行管理规程 (119)

10）发电机维修保养规程 (120)

11）变压器室运行管理规程 (122)

12）变压器维修保养规程 (123)

13）高压配电室管理制度 (124)

14）低压配电室值班管理制度 (125)

15）低压配电柜维修保养规程 (126)

16）监控设备检查保养规程 (127)

17）消防风机维修保养规程 (128)

18）消防主机维护管理制度 (129)

19）消防湿式报警阀维护保养规程 (130)

20）设备资料管理规程 (131)

21）能源管理规程 (132)

22）公共区域维修管理规程 (133)

23）钥匙管理规定 (134)

24）维修工具管理规定 (135)

7．公共清洁绿化管理 (135)

2）PA交接班规程 (137)

3）PA卫生检查标准…………………………………………………………

4）PA员工安全操作手册……………………………………………………

5）电梯保养工作规程 (140)

6）突发事件处理预案 (141)

7）消杀管理规程 (142)

8）入户清洁管理规程 (144)

9）清洁机械保养规程 (145)

10）绿化管理规定 (145)

11）植物更换及摆放规程 (147)

六、财务管理—收支测算

1）项目前三年物业管理费用预测 (146)

2）经营支出汇总及单位成本 (147)

3）经营状况分析 (153)

一、项目情况

（1）项目的基本情况：

物业名称：滨湖新区凯辉集团·府别墅

座落位置：市滨湖新区路号

占地面积：平方米

总建筑面积：平方米

总户数：共248户，栋数栋（双拼别墅类型）

车位数量：个，其中地面车位个、地下车位个

绿化覆盖率：%

物业类型：双拼别墅附带少许商业及配套会所。

住宅物业管理费：元/M2·月，区的公共设施水电由业主和使用人合理分摊。

商业物业管理费：元/ M2·月。

入伙时间：2010年月日

二、管理目标

根据项目定位和业主的实际成分及功能需求分析，该项目的业主/使用人主要为社会中高产阶层，需求导向以自住休闲、投资和商务接待为主，籍此，制定相应的管理目标如下：

（一）总体管理目标：

（1）总体目标：

导入实施“贴心管家”管理模式。

以“业主满意”为核心，提供五星级标准服务，推行人性化、专业化物业管理