人防地下车库的问题

人防地下车库究竟属于谁

前几日，看到电视台的一档节目中就人防地下车库的权益归属采访嘉宾，该嘉宾说“人防地下车库属于小区全体业主共有”，笔者认为该观点非常值得商榷，特著此文来分析一下这个问题。

笔者认为，人防工程的所有权应当是属于国家，在保证战时使用效能的前提下，由建设单位(投资人)按照“谁投资、谁使用、谁收益”的原则在人防部门核发的人防工程使用证规定的时间和范围内行使权利。对于这个结论，可以从以下几点来分析：

一、人防工程的建设是建设单位承担的法定义务，人防工程属国防工程，其所有权不得转让。

《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第四十八条又规定：城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。

《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》对上述规定又作了细化，该办法第十三条规定：应当修建防空地下室的民用建筑，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准；经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建。人民防空工程易地建设费由人民防空主管部门按规定统一管理，专项用于人民防空工程建设。

从上述规定可以看出，建设单位修建人防工程或交纳人防工程易地建设费，是履行法定义务。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定“人民防空是国防的组成部分”，既然法律规定人防防空是国防的组成部分，建设单位依照法律修建的人防工程必然也属于国防资产的组成部分，新颁布的《中华人民共和国物权法》第五十二条已明确规定“国防资产属于国家所有”，因此，人防工程属于国家所有，且其所有权不得转让。

与一般住宅项目中的教育配套设施(小学、中学)和农贸市场等配套设施的性质一样，建设单位在人防工程建设完成后，是向国家确定的主管部门移交所有权，人防工程部分的建筑面积也不可能由小区业主进行公摊，所以从所有权的角度分析，认为小区人防地下车库属于全体业主共有，缺乏法律依据。

反过来讲，如果“人防地下车库属于小区全体业主共有”正确，那么就可以得出“开发商履行人防建设义务最终的权益归属全体业主”的推论，那么按照这个逻辑推导下去，我们会发现：1、开发商履行人防建设义务最终的权益归属全体业主；——＞ 2、建设单位承担人防法定义务有两种方式：在项目中实物建设和缴纳人防工程易地建设费；——＞ 3、实物建设的人防工程属于小区全体业主共有；——＞4、建设单位缴纳的人防工程易地建设费

也属于小区全体业主共有；——＞5、小区全体业主可以对建设单位缴纳给相关部门的人防易地建设费或利用这笔建设费建设的国防工程主张权利。这个结论显然是荒谬的。

二、建设单位作为人防工程投资人按照“谁投资、谁使用、谁收益”的原则依法行使权利。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。……，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该条确立的就是“谁投资、谁使用、谁收益”的原则，根据该原则，《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十九条又进一步规定：人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响其防空效能的条件下，鼓励平时予以开发利用。单位或者个人平时利用公用人民防空工程，应当报经县级以上人民防空主管部门批准，领取《人防工程使用证书》，并由使用单位或者个人按照国家、主管大军区和省有关规定缴纳使用费。

从上述两条规定，我们可以推出两层含义：一、人防工程属于国防工程组成部分，其所有权属于国家，任何人在平时要使用人防工程，需要征得国家(即所有权人)授权的主管部门同意。二、使用人防工程，需要向国家授权的单位和部门交纳使用费。这两个条款进一步印证了人防工程所有权的归属，同时也是建设单位行使权利的法律依据。

需要说明的一点是条文里的“投资者”应狭义地理解为建设单位，所谓“小区业主购买了小区中的商品房，就取代建设单位成为人防工程投资者的说法”是不正确的，首先，没有任何证据表明小区业主负担(分摊)了人防工程的建设成本或人防工程的建筑面积，其次，人防法调整的是国家人防行政管理部门和建设单位之间的行政管理关系，而业主购买商品房与建设单位之间是民事上的买卖合同关系，受到合同法的调整，两者分属于不同的法律部门，是完全不同的法律关系，不能把两者关系中的“投资者”的概念混为一谈，人防法中的“投资者”只能是人防工程建设义务的负担主体——建设单位。

三、人防工程平时由建设单位使用和收益更有利于人防工程的维护及管理责任的落实。

人防工程建成后，还存在维护和管理的问题，《中华人民共和国人民防空法》第二十五条规定：人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。如果人防地下车库属于小区全体业主共有，则该维护和管理的责任必然由小区全体业主承担，那么小区业主如何来承担，是责任落实到每一户业主还是由业主委员会来履行该义务？如果没有履行义务追究谁的责任，全体业主还是业主委员会成员？维护和管理的经费如何承担？这在实际操作中将会带来一系列的问题。

实际上，义务主体的泛化，必然会带来责任意识的淡化，人人有责任管最后可能演变成谁都不管，这种情况如果出现，则对于人防工程和国防建设都是很不利的。所以，从这点来讲，建设单位享有人防工程使用、收益的权利，同时承担人防工程平时维护和管理的义务，既有利于调动建设单位建设人防工程的积极性，更有利于调动建设单位维护和管理人防工程的积极性，这种制度设计最有利于人防法立法目的的实现，也最有利于发挥人防工程的作用。

综合以上三点分析，笔者认为现有立法中虽然没有明文的规定，但对于小区人防工程的所有权、使用权、收益权、维护和管理的义务主体实际已经明确，不应该出现观念上的混淆，这种混淆既不利于国防建设，也不利于社会的安定团结。

停车费涨引民告官小区地下人防工程现产权真空

将小区地下人防工程改为停车场，业主原来每月只需向物业交纳120元的停车管理费；而物业公司在拿到民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》后，要求业主每月多交300元租金。

认为把人防地下车库使用权交给物业的程序违法，而且侵害了业主权益，北京市朝阳区罗马嘉园19名业主将北京市朝阳区民防局告到了法院，要求区民防局撤销行政许可决定以及颁发给物业公司的《人防工程使用证》。

今天下午，北京市朝阳区人民法院作出行政裁定，驳回了19名业主的诉讼请求。

停车费突涨引发“民告官”

今年6月17日，罗马嘉园的业主停放车辆时，小区物业——北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业）的工作人员告知说，现在停车每月除120元管理费外，还要再交300元的租用费。

珠江物业拿出了朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》，证明他们拥有地下人防工程的使用权。

交涉无果后，业主将朝阳区民防局起诉到法院。他们认为，小区内的地下防空工程属于业主共有，对方在授权物业时没有告知小区业主，把业主正在使用的人防工程转给不具有所有权和合法使用权的物业公司，侵害了他们的利益。

10月17日，此案在朝阳法院开庭审理，珠江物业被列为第三人。

“19名原告犯了概念性错误，小区的防空地下室是国家的人防战备设施，不是属于小区业主共有的公共设施。”朝阳区民防局的代理律师杨晓红在庭审中表示——

凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施，一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。

根据《中华人民共和国防空法》中规定，“人民防空工程的维护管理由人民防空主管部分负责”。“罗马嘉园小区的地下一层为普通地下室，由房管局管理；地下二层为人防工程，由民防局管理。人防工程一律由所在区县政府统一管理和开发利用。”