《 商业广场》整合策划方案

江苏昆山房地产《XX商业广场》整合策划方案

《XX商业广场》整合策划方案目录

一、江苏XX房地产市场发展概述

◎ XX的房地产随着XX市的经济攀升得到迅速的发展，XX市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。

◎ XX市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。◎ 随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。

◎ 自去年来XX市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的

2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。

分析：房价的大幅上扬，预示着XX居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：

1.XX人均可支配收入增长缓慢；

2.XX人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾；

3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素；

4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多；

那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来XX房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由：

1.XX的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，

其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升

值的主要动能：资金、人流将继续存在；

2.XX房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的XX 肯定得到惠顾；XX本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，XX已较苏州有更大优势，势必在XX打下坚实基础；

3.主要依靠外来投资制成的XX经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，XX房地产市场将保持原有运行轨迹；

4.苏州近年来火爆的楼市也对XX的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因；

5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发

成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。

昆山市商业概况：

◎ 商业业态

XX经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。XX的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状

商业带”格局，目前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。

◎ 商业特征

◎商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭*路”为主，且“亭*路”商业繁华程度较弱；

◎商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；

◎商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；

◎商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。

◎ 商铺市场

◎市场供应量增大，市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面，各项目对于商铺产品目前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在12月份；

◎商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年，市区非住

宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史最高水平；

◎从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间4-5米居多，进深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均为一二层整体（上下层价格相同）出售，市场均价为8000元/?O左右。

二、市场消费心理

2000年---2002年XX房地产市场主要客户群分析：

◎ 改善住房条件的本地客户

◎ 外省市在昆山经商的民营企业主、个体劳动者

◎ 合资企业及台资企业的台籍干部

◎ 外资企业主管和白领阶层

◎ 近两年存在部分浙江企业和个人投入大量资金炒作昆山楼盘

◎ 来自全国各地及境外的投资客商（台湾最大的半导体企业台机电入驻上海、台联电入住苏州必将带动相关产业下游厂家纷纷在周边设厂，并延伸至房地产业）

消费者项目认知程度概况

◎ 消费者90%采取银行按揭贷款的方式买房，因此比较认可楼花预售的方式；

◎ 消费者注意因素依次为：价格、楼盘质量设计、环境、出租率、地产商实力、物业管理；

◎ 消费者普遍对楼盘买卖的各项国家规定比较忽视，很少注意开发商五证是否齐全。

三、区域价格及决定因素

1. 昆山市各区域楼盘售价

市中心区平均价：多层2900元/平米

高层3000元/平米

城西平均价：多层2300-2500元/平米

别墅3000-4000元/平米

城北平均价：多层2000-2800元/平米

城东平均价：多层2500-2800元/平米

高层2700-3300元/平米

2. XX市各城区主要楼盘分布图

四、对配套的市场需求

商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

商场楼层功能定位的说明 :

逛、购、娱、食功能的统一

大型购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为40~60分钟，成人为90~150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。

基于上述两点，购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停