青城山板块竞盘调研汇总20140603

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10%;但面积不大,主力85-144㎡,总价控制较好;
客户主要特征概述:成都高端客群 为支撑,重庆客户为外地主力,主要用以度假养
老,追求生活品质,龙湖品牌影响力强。
上善栖
上善栖基本概况
项目概况 项目位臵 开发商 建筑类别 占地面积 建筑面积 容积率 面积区间 价格水平 绿化率 装修程度 交房时间 层高 项目特色 地理位臵 特色别墅〃宜居生态地产〃旅游地 产〃地铁 距青城山前山门0.5公里,106省道旁 都江堰市青城山镇 四川亿兴臵业发展有限公司 独栋(3套)、双拼(10套)、叠拼 (36套)、花园洋房(707套) 227.34亩 77304.98㎡ 0.50 60—220平米 66万元/套起 ; 均价:14000元/㎡ 50% 精装修,带暖气系统 2010年
推广方式:成都、重庆主流报广,户外,名车豪墅鉴赏活动,“龙民活动”;重庆、北京推介,重点 推进异地联动; 推广诉求: “龙湖小院青城—— 中国首席精装度假别墅区”;“龙湖,别墅专家”-龙湖品牌 推广效果:有力拔升了项目形象,且异地联动推广效果明显(重庆),成功实现异地联动
龙湖小院青城小结
11.10%
20.00%
19.70%
10.00% 9.60%
15.00% 11.40% 10.00%
13.80%
8.00%
7.30%
7.70%
7.90%
9.20% 7.90%
9%
6.00%
6.00%
4.00%
3.40%
5.00% 2.40% 0.00% 证券 教育 银行 医疗 公务员 私企业主 IT
1厅1卫1厨, 65.8平方米
龙湖小院青城- 客户构成
成都客群 为主,休闲度假型,其次常住人口主要为退休老年人。
客群区域: 臵业目的:
客群职业特征:
客户关注:
上善栖- 建筑风格
整体风格为现代中式大院。
上善栖- 园林及景观
展示区强调原生态竹林,样板区强调四季有花开,花类及植 被丰富,样板展示区通道两侧以缓坡的形式,营造花团锦簇的情 景。 因整体的空间有限,多种植二类乔木,珍惜树种较少,园林 风格单薄,与青城山自然环境难以融合。
3.60%
2.00%
建筑
其他
0.00% 园林 环境 规划 户型 配套 开发商品牌 地段 价格 物业 增值潜力 规模 其他
龙湖小院青城- 建筑及园林
整体风格为新亚洲主义(偏东南亚园林风格),规划布局紧凑,采用兵
营式布局 整个项目设计元素多采用连廊及回廊的设计 外立面为喷涂,经雨水侵蚀后,表面斑驳易污损,影响整体外观品质。
小院青城
龙湖〃小院青城基本概况
项目概况
项目位臵 开发商 建筑类别 占地面积 建筑面积 容积率 面积区间 价格水平 绿化率 装修程度 交房时间 层高 都江堰市青城山镇 龙湖地产 独栋、独院、叠院、公寓 315亩 106000平方米 0.50 85-340㎡ 120万元至300万元/套 ; 均价:15200元/㎡ 45% 精装修 2012年 叠院:地上三层 独院:地上两层
1.20%
投资增值
21.20%
改善居住
4.30%
度假
34.20%
25.00%
30.00%
客群职业特征:私企业主、政府公务员的比例最高,其 次是证券银行业。
25.00% 23%
12.00%
客户关注:客群较为关注项目配套、产品及居住环境,龙湖 的开发商品牌对客群吸附力较强。
11.20% 9.70% 9.70% 8.30% 8.10%
T
1.
SWOT分析
成青快铁的开通,区域人流与人气渐增;青城前山
W 1、
区域规划利好不断
2. 稀缺资源:世界双遗,稀缺资源 O
上善栖- 规划布局
上善栖占地近300亩,规划为独栋、双拼(售罄) 和花园洋房,花园洋房面积有80、90、130平方米 ; 配有基础的商业,如商业酒店,会所(游泳温泉、 网球、棋牌、餐厅),享受太平镇生活配套。
龙湖小院青城- 营销包装
售楼部及看楼通道周围打造用心,绿化精致;东南亚风情与建筑整体调性一致
样板房装修多暖色调元素运用,精致、温馨,品质感强,龙湖的细节动人凸显
关键词:龙湖集团资源、重庆、户外、现场活动
龙湖小院青城 - 推广小结
龙湖〃小院青城入市以来,凭借龙湖品牌影响力,2010年7-9月集中线上广推,效果显著
展示区强调原生态竹林,样板区强调四季有花开,花类及植 景。 因整体的空间有限,多种植二类乔木,珍惜树种较少,园林 风格单薄,与青城山自然环境难以融合。
龙湖小院青城- 园林及景观
被丰富,样板展示区通道两侧以缓坡的形式,营造花团锦簇的情
绿化以大量的灌木及应季花草为主,后期养护费用偏高。(目 前的景观区域实际为今后的建筑用地) 此外,项目地势较低,不利于看山,且观山角度较差(东南亚 风情的坡屋顶遮挡景观视野)
分析:
户型分析—— D型
上善栖D3-1跃:
1室1厅1卫1厨, 62.36平方米 D32跃:1室1厅1卫
1厨,59.05平方
米 D3-3跃:1室 1厅1卫1厨, 62.78平方米 上善栖D3-1跃: 1室1厅1卫1厨, 62.36平方米 D32跃:1室1厅1卫 1厨,57.61平方
米 D3-3跃:1室
三期 独栋、独院
小院青城占地近300亩,规划为纯别墅区,包含新亚洲风格的独栋、独院、叠院及少量公 寓,其面积从85平方米—350平方米 ; 兵营阵式布局,最小楼间距不足5米,整个项目建筑密度极大,无空间、院落感,缺乏居 住舒适感
龙湖小院青城- 产品特征及销售走势
销售走势:龙湖小院青城于2010年7月入市以来累计销售面积17156.17㎡,月均去化1429.68㎡
推广方式:成都、重庆主流报广,户外,名车豪墅鉴赏活动,“龙民活动”;重庆、北京推介,重点 推进异地联动; 推广诉求: “龙湖小院青城—— 中国首席精装度假别墅区”;“龙湖,别墅专家”-龙湖品牌 推广效果:有力拔升了项目形象,且异地联动推广效果明显(重庆),成功实现异地联动
上善栖项目SWOT分析
S
1.
2. 3. 4.
政策因素:房地产调控走势不明朗
周边配套建设、呈现周期长 市场认知度:片区高端住宅开发市 场认可度低 世界“双遗”,外界影响力不够
1. 2. 3.
区位优势:青城前山区域,距青城山前山门3公里 交通优势: 106省到旁,前山区域,交通较为便利 资源优势:近享青城山、街子古镇等人文、景观资源
L型户型布局,三面通透,尽得阳光与青城美景;
上下三层,中间层入户,可上可下,行动方便,设计更具人性化; 二楼卧室全套房设计,主卧室回廊加露台,外带奢想大尺度SPA卫生间 一楼独立老人房设计,会客区与用餐区自成一体 负一层3.3米层高设计,酒吧,健身房……但鉴于青城山潮湿气候,地下室易潮、积水问 题等
产品特色:户户配有暖气设备,准现房发 售,即买即住。 产品特征:上善栖产品包括 独栋、双拼、 叠拼和花园洋房,其中70-90平米的户型占 比34.1%,90-110平米户型占45.8%,为主 力户型;
户型分析—— A型
上善栖A型一层2室2厅1卫 1厨 93.30㎡ 分析: 上善栖A型二层2室2厅1卫 1厨 91.49㎡
项目特色
地理位臵
特色别墅〃宜居生态地产〃百度文库游地 产〃地铁
距离青城山前山门3公里,106省道旁
小院青城项目SWOT分析
S
1.
2. 3. 4.
政策因素:房地产调控走势不明朗
周边配套建设、呈现周期长 市场认知度:片区高端住宅开发市 场认可度低 世界“双遗”,外界影响力不够
1. 2. 3. 4.
区位优势:青城前山区域,距青城山前山门3公里 交通优势: 106省到旁,前山区域,交通较为便利 资源优势:近享青城山、街子古镇等人文、景观资源 品牌优势:龙湖地产,别墅专家,品牌影响力 W 1、项目整体规划布局缺陷,住
龙湖· 小院青城:龙湖品牌,全国影响力,价格标杆;项目设计规划存在缺陷 产品主要特征概述:独院(202㎡);叠院(85-144㎡); 独栋(200-300㎡ )。其中85-144平米
的叠院和202㎡的独院产品占据供销的绝对主力;建筑密度过大,项目设计规划存在缺陷。
价格主要特征概述:高面价低实收,整体均价15000元/㎡,6月价格松动,整体下调约
上善栖- 营销包装
售楼部及看楼通道周围打造用心,绿化精致;东南亚风情与建筑整体调性一致
样板房装修多暖色调元素运用,精致、温馨,品质感强,龙湖的细节动人凸显
关键词:龙湖集团资源、重庆、户外、现场活动
上善栖- 推广小结
龙湖〃小院青城入市以来,凭借龙湖品牌影响力,2010年7-9月集中线上广推,效果显著
龙湖小院青城- 客户构成
成都高端客群 为支撑,重庆客户为外地主力,主要用以度假养老,追求生活品质,龙湖品牌影
响力强
客群区域:成都高端客群为支撑(城南与城西),重庆龙 湖资源客户占据外地主力,龙湖品牌吸附力较强。
其他 外地(重庆、北京等 ) 周边二级城市 都江堰 成都城中 成都城北 成都城东 成都城西 成都城南 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2% 3.80% 15.20% 24.30%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 父母养老 29.80%
臵业目的:以度假、养老为主;部分用于资金保值增值, 客户高端属性明显。
其他 9.30%
13.90% 21.70% 1.80% 6.40% 11.20%
商务接待
间设计,私家独门独院入户;
动静空间自由分区; 三楼前后双露台设计,客 厅5.4米开间,外带超大露台 庭院。
卧与次卧开间
户型分析—— 独院户型
A2型负一层 3室2厅3卫1厨202.00㎡ A2型入户平层 3室2厅3卫1厨202.00㎡ A2型二层 3室2厅4卫1厨202.00㎡
A2 独院户型分析 汉唐风格立面、沉稳大气;
上善栖- 产品特征及销售走势
销售走势:上善栖于2007年开始累计销售面积72472.76㎡,去化率88.6%
面积段 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 170-200 200-250 合计 总套数 87 258 346 30 12 6 17 756 总面积(㎡) 5623.07 22479.91 34450.25 3492.12 1652.04 1063.16 3712.21 72472.76 销售套数 85 225 296 30 11 6 17 670 销售面积(㎡) 5497.25 19568.56 29312.45 3492.12 1514.33 1063.16 3712.21 64160.08 均价(元/㎡) 17418.47 17686.34 17890.48 18551.08 20285.14 25000 19219.12 18074.93 剩余套数 2 33 50 0 1 0 0 86 剩余面积(㎡) 125.82 2911.35 5137.8 0 137.71 0 0 8312.68 去化率 97.70% 87.21% 85.55% 100.00% 91.67% 100.00% 100.00% 88.62%
B2-1型 2室2厅1卫1厨85.00㎡ 二层
B3-1 叠院户型分析: 汉唐风格坡屋顶,双层空
B1-1 叠院户型分析: 独门独院,前后双庭院设计; 双层空间设计,空间错落有致; 负一楼3.3米层高设计,可做 酒吧等休闲等功能区 不足:负一楼易潮;通风采光问 题
B2-1 叠院户型分析: 独门独院私家入户 双层空间设计,动静空间 自由分区;二楼专属用餐空 间 客厅4.2米大尺度开间,链 接3.4米长阳台; 4米以上主
产品特征:龙湖小院青城产品包括 独院(202㎡);叠院(85-144㎡); 独栋(200-300㎡ )。其中85-144平
米的叠院和202㎡的独院产品占据供销
的绝对主力;
B3-1型 2室2厅1卫198.00㎡ 平层 二层
户型分析—— 叠拼户型
B1-1型 2室2厅2卫1厨135.00㎡ 二层 平层 平层
T
1.
SWOT分析
成青快铁的开通,区域人流与人气渐增;青城前山
宅建筑密度较大(兵营式布局)
居住舒适度低 2、周边安臵房密集,配套缺乏, 区域整体居住品质与氛围缺乏; O 3、产品:地下室返潮问题
区域规划利好不断
2. 稀缺资源:世界双遗,稀缺资源
龙湖小院青城- 规划布局
一期 701户 叠院、独院
二期 叠院、公寓、独院
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