青城山板块竞盘调研汇总20140603

10%；但面积不大，主力85-144㎡，总价控制较好；
客户主要特征概述：成都高端客群 为支撑，重庆客户为外地主力，主要用以度假养
老，追求生活品质，龙湖品牌影响力强。
上善栖
上善栖基本概况
项目概况 项目位臵 开发商 建筑类别 占地面积 建筑面积 容积率 面积区间 价格水平 绿化率 装修程度 交房时间 层高 项目特色 地理位臵 特色别墅〃宜居生态地产〃旅游地 产〃地铁 距青城山前山门0.5公里，106省道旁 都江堰市青城山镇 四川亿兴臵业发展有限公司 独栋（3套）、双拼（10套）、叠拼 （36套）、花园洋房（707套） 227.34亩 77304.98㎡ 0.50 60—220平米 66万元/套起 ； 均价：14000元/㎡ 50% 精装修，带暖气系统 2010年
推广方式：成都、重庆主流报广，户外，名车豪墅鉴赏活动，“龙民活动”；重庆、北京推介，重点 推进异地联动； 推广诉求： “龙湖小院青城—— 中国首席精装度假别墅区”；“龙湖，别墅专家”-龙湖品牌 推广效果：有力拔升了项目形象，且异地联动推广效果明显（重庆），成功实现异地联动
龙湖小院青城小结
11.10%
20.00%
19.70%
10.00% 9.60%
15.00% 11.40% 10.00%
13.80%
8.00%
7.30%
7.70%
7.90%
9.20% 7.90%
9%
6.00%
6.00%
4.00%
3.40%
5.00% 2.40% 0.00% 证券 教育 银行 医疗 公务员 私企业主 IT
1厅1卫1厨， 65.8平方米
龙湖小院青城- 客户构成
成都客群 为主，休闲度假型，其次常住人口主要为退休老年人。
客群区域： 臵业目的：
客群职业特征：
客户关注：
上善栖- 建筑风格
整体风格为现代中式大院。
上善栖- 园林及景观
展示区强调原生态竹林，样板区强调四季有花开，花类及植 被丰富，样板展示区通道两侧以缓坡的形式，营造花团锦簇的情 景。 因整体的空间有限，多种植二类乔木，珍惜树种较少，园林 风格单薄，与青城山自然环境难以融合。
3.60%
2.00%
建筑
其他
0.00% 园林 环境 规划 户型 配套 开发商品牌 地段 价格 物业 增值潜力 规模 其他
龙湖小院青城- 建筑及园林
整体风格为新亚洲主义（偏东南亚园林风格），规划布局紧凑，采用兵
营式布局 整个项目设计元素多采用连廊及回廊的设计 外立面为喷涂，经雨水侵蚀后，表面斑驳易污损，影响整体外观品质。
小院青城
龙湖〃小院青城基本概况
项目概况
项目位臵 开发商 建筑类别 占地面积 建筑面积 容积率 面积区间 价格水平 绿化率 装修程度 交房时间 层高 都江堰市青城山镇 龙湖地产 独栋、独院、叠院、公寓 315亩 106000平方米 0.50 85-340㎡ 120万元至300万元/套 ； 均价：15200元/㎡ 45% 精装修 2012年 叠院：地上三层 独院：地上两层
1.20%
投资增值
21.20%
改善居住
4.30%
度假
34.20%
25.00%
30.00%
客群职业特征：私企业主、政府公务员的比例最高，其 次是证券银行业。
25.00% 23%
12.00%
客户关注：客群较为关注项目配套、产品及居住环境，龙湖 的开发商品牌对客群吸附力较强。
11.20% 9.70% 9.70% 8.30% 8.10%
T
1.
SWOT分析
成青快铁的开通，区域人流与人气渐增；青城前山
W 1、
区域规划利好不断
2. 稀缺资源：世界双遗，稀缺资源 O
上善栖- 规划布局
上善栖占地近300亩，规划为独栋、双拼（售罄） 和花园洋房，花园洋房面积有80、90、130平方米 ； 配有基础的商业，如商业酒店，会所（游泳温泉、 网球、棋牌、餐厅），享受太平镇生活配套。
龙湖小院青城- 营销包装
售楼部及看楼通道周围打造用心，绿化精致；东南亚风情与建筑整体调性一致
样板房装修多暖色调元素运用，精致、温馨，品质感强，龙湖的细节动人凸显
关键词：龙湖集团资源、重庆、户外、现场活动
龙湖小院青城 - 推广小结
龙湖〃小院青城入市以来，凭借龙湖品牌影响力，2010年7-9月集中线上广推，效果显著
展示区强调原生态竹林，样板区强调四季有花开，花类及植 景。 因整体的空间有限，多种植二类乔木，珍惜树种较少，园林 风格单薄，与青城山自然环境难以融合。
龙湖小院青城- 园林及景观
被丰富，样板展示区通道两侧以缓坡的形式，营造花团锦簇的情
绿化以大量的灌木及应季花草为主，后期养护费用偏高。（目 前的景观区域实际为今后的建筑用地） 此外，项目地势较低，不利于看山，且观山角度较差（东南亚 风情的坡屋顶遮挡景观视野）
分析：
户型分析—— D型
上善栖D3-1跃：
1室1厅1卫1厨， 62.36平方米 D32跃：1室1厅1卫
1厨，59.05平方
米 D3-3跃：1室 1厅1卫1厨， 62.78平方米 上善栖D3-1跃： 1室1厅1卫1厨， 62.36平方米 D32跃：1室1厅1卫 1厨，57.61平方
米 D3-3跃：1室
三期 独栋、独院
小院青城占地近300亩，规划为纯别墅区，包含新亚洲风格的独栋、独院、叠院及少量公 寓，其面积从85平方米—350平方米 ； 兵营阵式布局，最小楼间距不足5米，整个项目建筑密度极大，无空间、院落感，缺乏居 住舒适感
龙湖小院青城- 产品特征及销售走势
销售走势：龙湖小院青城于2010年7月入市以来累计销售面积17156.17㎡，月均去化1429.68㎡
推广方式：成都、重庆主流报广，户外，名车豪墅鉴赏活动，“龙民活动”；重庆、北京推介，重点 推进异地联动； 推广诉求： “龙湖小院青城—— 中国首席精装度假别墅区”；“龙湖，别墅专家”-龙湖品牌 推广效果：有力拔升了项目形象，且异地联动推广效果明显（重庆），成功实现异地联动
上善栖项目SWOT分析
S
1.
2. 3. 4.
政策因素：房地产调控走势不明朗
周边配套建设、呈现周期长 市场认知度：片区高端住宅开发市 场认可度低 世界“双遗”，外界影响力不够
1. 2. 3.
区位优势：青城前山区域，距青城山前山门3公里 交通优势： 106省到旁，前山区域，交通较为便利 资源优势：近享青城山、街子古镇等人文、景观资源
L型户型布局，三面通透，尽得阳光与青城美景；
上下三层，中间层入户，可上可下，行动方便，设计更具人性化； 二楼卧室全套房设计，主卧室回廊加露台，外带奢想大尺度SPA卫生间 一楼独立老人房设计，会客区与用餐区自成一体 负一层3.3米层高设计，酒吧，健身房……但鉴于青城山潮湿气候，地下室易潮、积水问 题等
产品特色：户户配有暖气设备，准现房发 售，即买即住。 产品特征：上善栖产品包括 独栋、双拼、 叠拼和花园洋房，其中70-90平米的户型占 比34.1%，90-110平米户型占45.8%，为主 力户型；
户型分析—— A型
上善栖A型一层2室2厅1卫 1厨 93.30㎡ 分析： 上善栖A型二层2室2厅1卫 1厨 91.49㎡
项目特色
地理位臵
特色别墅〃宜居生态地产〃百度文库游地 产〃地铁
距离青城山前山门3公里，106省道旁
小院青城项目SWOT分析
S
1.
2. 3. 4.
政策因素：房地产调控走势不明朗
周边配套建设、呈现周期长 市场认知度：片区高端住宅开发市 场认可度低 世界“双遗”，外界影响力不够
1. 2. 3. 4.
区位优势：青城前山区域，距青城山前山门3公里 交通优势： 106省到旁，前山区域，交通较为便利 资源优势：近享青城山、街子古镇等人文、景观资源 品牌优势：龙湖地产，别墅专家，品牌影响力 W 1、项目整体规划布局缺陷，住
龙湖· 小院青城：龙湖品牌，全国影响力，价格标杆；项目设计规划存在缺陷 产品主要特征概述：独院（202㎡）；叠院（85-144㎡）； 独栋（200-300㎡ ）。其中85-144平米
的叠院和202㎡的独院产品占据供销的绝对主力；建筑密度过大，项目设计规划存在缺陷。
价格主要特征概述：高面价低实收，整体均价15000元/㎡，6月价格松动，整体下调约
上善栖- 营销包装
售楼部及看楼通道周围打造用心，绿化精致；东南亚风情与建筑整体调性一致
样板房装修多暖色调元素运用，精致、温馨，品质感强，龙湖的细节动人凸显
关键词：龙湖集团资源、重庆、户外、现场活动
上善栖- 推广小结
龙湖〃小院青城入市以来，凭借龙湖品牌影响力，2010年7-9月集中线上广推，效果显著
龙湖小院青城- 客户构成
成都高端客群 为支撑，重庆客户为外地主力，主要用以度假养老，追求生活品质，龙湖品牌影
响力强
客群区域：成都高端客群为支撑（城南与城西），重庆龙 湖资源客户占据外地主力，龙湖品牌吸附力较强。
其他 外地（重庆、北京等 ） 周边二级城市 都江堰 成都城中 成都城北 成都城东 成都城西 成都城南 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 2% 3.80% 15.20% 24.30%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 父母养老 29.80%
臵业目的：以度假、养老为主；部分用于资金保值增值， 客户高端属性明显。
其他 9.30%
13.90% 21.70% 1.80% 6.40% 11.20%
商务接待
间设计，私家独门独院入户；
动静空间自由分区； 三楼前后双露台设计，客 厅5.4米开间，外带超大露台 庭院。
卧与次卧开间
户型分析—— 独院户型
A2型负一层 3室2厅3卫1厨202.00㎡ A2型入户平层 3室2厅3卫1厨202.00㎡ A2型二层 3室2厅4卫1厨202.00㎡
A2 独院户型分析 汉唐风格立面、沉稳大气；
上善栖- 产品特征及销售走势
销售走势：上善栖于2007年开始累计销售面积72472.76㎡，去化率88.6%
面积段 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 170-200 200-250 合计 总套数 87 258 346 30 12 6 17 756 总面积(㎡) 5623.07 22479.91 34450.25 3492.12 1652.04 1063.16 3712.21 72472.76 销售套数 85 225 296 30 11 6 17 670 销售面积(㎡) 5497.25 19568.56 29312.45 3492.12 1514.33 1063.16 3712.21 64160.08 均价(元/㎡) 17418.47 17686.34 17890.48 18551.08 20285.14 25000 19219.12 18074.93 剩余套数 2 33 50 0 1 0 0 86 剩余面积(㎡) 125.82 2911.35 5137.8 0 137.71 0 0 8312.68 去化率 97.70% 87.21% 85.55% 100.00% 91.67% 100.00% 100.00% 88.62%
B2-1型 2室2厅1卫1厨85.00㎡ 二层
B3-1 叠院户型分析： 汉唐风格坡屋顶，双层空
B1-1 叠院户型分析： 独门独院，前后双庭院设计； 双层空间设计，空间错落有致； 负一楼3.3米层高设计，可做 酒吧等休闲等功能区 不足：负一楼易潮；通风采光问 题
B2-1 叠院户型分析： 独门独院私家入户 双层空间设计，动静空间 自由分区；二楼专属用餐空 间 客厅4.2米大尺度开间，链 接3.4米长阳台； 4米以上主
产品特征：龙湖小院青城产品包括 独院（202㎡）；叠院（85-144㎡）； 独栋（200-300㎡ ）。其中85-144平
米的叠院和202㎡的独院产品占据供销
的绝对主力；
B3-1型 2室2厅1卫198.00㎡ 平层 二层
户型分析—— 叠拼户型
B1-1型 2室2厅2卫1厨135.00㎡ 二层 平层 平层
T
1.
SWOT分析
成青快铁的开通，区域人流与人气渐增；青城前山
宅建筑密度较大（兵营式布局）
居住舒适度低 2、周边安臵房密集，配套缺乏， 区域整体居住品质与氛围缺乏； O 3、产品：地下室返潮问题
区域规划利好不断
2. 稀缺资源：世界双遗，稀缺资源
龙湖小院青城- 规划布局
一期 701户 叠院、独院
二期 叠院、公寓、独院