公共租赁住房物业管理的现状及对策分析

企业与管理经济与社会发展研究
公共租赁住房物业管理的现状及对策分析
南宁经济技术开发区建设发展局　黄荣高
摘要：随着租房人群规模迅速增长，提高了各种租赁租房的需求量，但公共租赁租房的物业管理经常发生“搭便车”的问题，严重制约了公共租房的运营，为此对当前的公共租赁住房物业管理现状进行分析，并提出相应的建议。

关键词：公共租赁住房；物业管理；分析
一、公共租赁房物业管理现状与分析
（一）公共租赁住房物业管理模式市场化与公共物品属性相矛盾
城市租赁住房发展到一定程度，物业管理模式必然走向社会化、专业化、市场化的趋势。

目前国内的公共租赁住房物业管理都分包给专业的物业服务公司，不过，公共租赁住房的物业管理费用与其租金对比显得较高，快和周边的商品房住宅小区物业服务费持平。

而住户群体收入偏低，在没有高要求的物业服务需求以及福利观念的影响下，让已经市场化的物业服务企业收费陷入困境，使已经市场化的物业服务企业只能退出公共租赁住房的物业市场，让公共租赁住房物业价值以及其他利益受损。

（二）公共租赁住房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公共租赁住房项目属于民生工程，因此物业管理不仅要担负正常的环境保洁、公共秩序的维护、公共设施维修养护等责任，还要使用其优势协调政府做好公共租赁租房的运营以及社区管理工作，例如代收租金、监督住户转租、调换房间、损害、擅自装修等行为，还要担负社会治安的综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导与心理辅导等公共服务工作。

对于这方面我国已经发布了相关文件其中有《公共租赁住房管理办法》《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,南宁市在2017年12月30发布了《南宁市公共租赁住房保障办法》等相关法规、文件，内容包含了申请住房的方法与条件，不过没有涉及物业管理的规则。

失去了相关法律文件的制约，导致政府、物业公司与居委会进行物业管理时的角色定位模糊，同时对选聘、解聘专业物业服务企业、内容、收费标准、收费方式违约之人等具体规定也不清晰，为物业管理纠纷埋下了隐患。

二、公共租赁住房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业，而公共租赁住房小区入口入住较多、所需管理更复杂、维修频率也高，同时也要投入更多的人力与物力，近几年劳动成本逐年上涨也让物业服务企业经营成本呈现大幅度的提高，
而公共租赁住房属于社会保障性用房，其管理
费用是政府核定的，不能因成本的提高而增加
收费标准。

空置的公共租赁租房物业管理费用
目前没有明确的规定，让物业服务企业收费率
低，一方面是较高的服务成本，另一面则是过
低的物业服务费用，使收入与成本形成无法化
解的矛盾，长时间下来，公共租赁租房因管理
不到位成为比别人眼里“脏乱差”“贫民窟”
的代名词，使公共租赁住房物业得不到好的发
展趋势。

三、提高公共租赁住房物业管理水平对策
（一）实行运营和社区管理融合的物业管
理模式
随着互联网技术的发展，开发出相关的
手机App或小程序，使物业服务企业和住户
有更密切的互动，同时能及时掌握与监督住户
的行为，使公共租赁住房运营管理发挥作用激
活物业管理枢纽的效用，把公共租赁租房的物
业、运营、社区管理三者结合一起形成良性的
管理机制，政府应该放权给物业服务企业。

（二）采用市场化方式选聘专业物业服务
企业
近年来，公共租赁租房物业管理市场化
的运营模式已经得到了共识，公共租房管理机
构开展物业服务管理的选聘时要使用招标形
式，来减少自己建立物业管理部门需要的人员
成本以及费用的压力。

物业企业在进行投标时，
要了解接管小区的详细信息，例如服务费用、
内容以及标准等再去计算服务成本。

（三）优化物业管理资金获取途径
保障性租房小区属于民生项目，因此物业
管理是非盈利性质，这就造成了管理人员流动
频繁的情况，让住户对小区物业管理满意度降
低。

为了解决市场化模式带来的服务费用问题
与保障性租房的矛盾，从而优化公共租赁住房
的物业管理费全部来源方式，利用市场化的物
业管理经验模式与收费标准，给公共租赁租
房物业管理提供了资金援助，同时获得了诸多
学者的认可。

为了使公共租赁住房的物业增值，
同时增强物业管理，该费用可以根据公共租赁
住房管理机构与承租人各自付一半的费用(比
如南宁的公共租赁住房租金是市场的50%，
同时物业管理费也根据该比例向住户进行收
取），这种运营模式可以让政府与公共租赁租
房承租人实现共赢的局面，不仅提高了物业服
务质量，也使国家的资产获得增值。

也让住户
只需缴纳较少的物业管理费用就可以获得舒
服的生活环境，防止不良的运营带来严重后果。

四、结语
通过公共租赁住房的运营管理可以考研
公共租赁租房制度的可持续性，物业管理是
运营管理的关键环节，因此社会各界要发动力
量解决公共租赁住房物业管理所面对的问题，
并使用市场化的方式选取专业的物业服务企
业去担负公共租赁住房的物业管理，不仅减少
政府管理机构创建物业管理公司带来的问题，
还能完成公共租赁物业的保值，促进公共租
赁住房制度的发展。

参考文献
[1]闫建.公租房社区服务与管理——基于
重庆市“民心佳园”公租房社区的调
查[J].理论探索,2013(2):84-87.
[2]易淼,赵磊.我国住房问题的症结与公租
房建设[J].马克思主义研究,2012(5):49-
56+161.
【相关链接】
廉租住房、公共租赁住房向租客收物业
管理费的法律依据就是《物业管理条例》、《物
业服务收费管理办法》以及当地人民政府的
《保障性住房管理办法》（或类似的文件，各
个地方有所不同）也有规定。

而廉租住房等
物业使用人与政府管理部门都有签房屋租赁
协议，合同一般也有交物业费的约定。

廉租住房、公共租赁住房是政府为低保
户，或无房户提供住房，而这些房子都委托
社会上的物业公司进行物业管理，物业公司
是独立的经济实体，提供服务，肯定要收费，
但其收费标准都必须经物价部门审批。

《物业服务收费管理办法》第六条“ 物
业服务收费应当区分不同物业的性质和特点
分别实行政府指导价和市场调节价。

”保障
性住房（也就是廉租房等）就是属于政府指
导价。

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