关于房产中介的论文

郑州二手房中介机构的经营问题研究

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经济管理学院

二零一三年五月二十日

摘要

随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案，比如从加强培训，提高从业人员的素质；建立健全的法律法规，强化管理制度；树立诚信意识，注重发展品牌优势；强化自律手段，经纪人自律；完善管理体系，客户信息统一化管理；增加信息透明度，行业管理规范化等相应对策。

关键词：二手房中介现状问题解决对策

目录

摘要 (1)

一、郑州二手房中介机构经营的市场分析 (3)

（一）郑州二手房中介状况研究分析 (3)

（二）郑州二手房中介的现状和发展趋势 (3)

（三）国五条对市场的影响 (4)

二、二手房中介发展遇到的问题 (4)

（一）中介机构本身存在的问题 (5)

（二）市场发展遇到的瓶颈 (5)

（三）国家政策带来的限制 (6)

三、二手房中介发展遇到问题的对策研究 (6)

（一）建立健全的法律、管理制度 (6)

（二）业务人员素质培训，提高入职门槛 (7)

（三）强化市场意识，及时调整市场对策，增加灵活性 (8)

（四）树立品牌，强化品牌意识 (9)

四、结束语 (9)

参考文献 (10)

二手房中介机构的经营问题研究

一、郑州二手房中介机构经营的市场分析

（一）郑州二手房中介状况研究分析

在郑州最多的公司可以说就是房产中介了，几乎所有的路面上都有他们的身影，可见二手房市场的火爆，随着郑州房价不断攀升，二手房市场有增无减，一些比较大的公司例如美华、21世纪等已经牢牢占据了市场，新冒出来的小公司不足以影响市场，2012年郑州市二手房成交233.9万㎡，年度均价为5544元/㎡；同比上涨21.6%，相较2011年呈现量价齐涨的态势。全年偏松的货币政策无疑是造就良好业绩的重要推动力，而年初的以价换量也挣得了刚需的持续释放，本年二手房自3月份起即进入上升通道，且走势十分稳定，创造了同比22%的同比销量增幅，虽然仍不敌2010年，但业绩依然可喜。2013年随着国五条在郑州软着陆，郑州的未来市场鲜明起来，但是之前还是引爆了市场，3月份成交量在3000套以上，几乎是去年半年的成交量。未来一段时间郑州二手房将进入一个寒冬期。

（二）郑州二手房中介的现状和发展趋势

近年来，随着城市化进程的加快，城市流动人口的增加以及人民生活水平的不断提高，二手房市场得到了迅猛的发展。以郑州市为例，根据郑州市房管局的统计资料：自2000年以来郑州二手楼市日趋火暴，2001年交易额2000多套，2002年上升至5365套，2003年为8796套，2004年为11974套；二手房的均价也由2002年的1021/平方米上涨到2006年的2289/平方米。越来越多的消费者购买二手房的原因：首先在商品房价格飞涨的今天，二手房价格相对低廉；其次，二手房的位置和配套设施是新商品房无法比拟的；再次，郑州市政府为了加强房地产市场建设，促进房地产市场健康持续发展，出台了一系列的政策，有关部门也推行了一系列的便民措施，这些政策和措施都在一定程度上激活了二手房中介市场，刺激了交易量的增加。随着郑州市政建设的加快，旧城改造的土地批租，使郑州每年都集中产生大量动拆迁户，就大多数动拆迁居民而言，一旦动拆迁，必须在市场上购置新居，这在一定程度上为二手房带来可观需求，也是二手房市场交易量上升的支撑点之一。最后，就是消费者购买二手房的观念在转变。在很

多国人眼中，买房宁可要新，而不会退而求其次，但是郑州越来越严重的“买房难”已经促使很多消费者的购房观念在转变，购买二手房已经得到越来越多人的认可。

发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1:5，以国内二手房市场发展较好的上海为例，2004年的比值已经跨过1:1的门槛，达0.9:1，对比同期的4.0:1，郑州的二手房中介市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间；从消费观念上来讲，住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化，来逐步改善自己的居住品质，由租赁市场、二手房市场到新房市场，从“安置型”、“适用型”到“舒适型”，从而形成一个完整的住宅梯级消费链。

（三）国五条对市场的影响

首先，国五条直接限制了二手房的供给，业主买房需要面临更多税，因此会减少出手的可能性，而刚需还在，导致价格短期内会进一步上涨。

其次，在细则出来前，很多观望的买方都会出手买房，怕越等越严，将来供给少了买房更难，所以会短期内增加需求，导致价格进一步上涨。

再次，二手房的上涨会导致新房也上涨，因为买二手房不划算的人会转向新房市场，另外租房市场也会涨价，因为更多的人不考虑买而是租了。

最后，从长期来看，国家抑制房价上涨的趋势是明显的，将来也一定会用各种严格手段打击房市，主要是抑制住了投机型的购房和买房，所以长期来看房价会受到抑制的。

但是房地产是固定资产，也是稀缺资源，再降郑州也不一定能降多少。中介的话，会一段时间爆火，但办理过户等手续的成本也会逐渐加大，过程也越来越繁琐越严格。

二、二手房中介发展遇到的问题

随着经济的发展、人们生活水平的提高,人们开始关注生活的质量，住房需求成为生活质量提升中关键的一环。住房需求迅速增加的同时中国房地产业发展迅速，房地产市场火爆受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。房地产中