住宅小区物业管理存在的问题及对策(终审稿)

住宅小区物业管理存在的问题及对策

公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]

柳州市住宅小区物业管理存在的问题及对策

物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革、房地产开发以及住宅的商品化逐步产生和发展起来的，科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经济效益和环境效益。物业服务公司向业主提供有偿服务，理应收取相应的报酬。但在实际操作中，许多公司由于各种原因导致收费不足，影响了自身的正常经营和运转，不少公司收不抵支，甚至严重亏损；而与此同时，住宅小区的停车收费和物业服务收费已成为价格举报咨询的热点问题。据统计2014年1月—2015年4月，柳州市物价局受理各类价格举报咨询共3462件，其中住宅小区的停车和物业服务投诉1041件，占总投诉%。物业服务收费问题成为老百姓新的投诉热点，并有逐年升温的趋势。

一、我市住宅小区物业管理现状

（一）目前我市登记在册的小区共有1447个，其中有物业公司管理的小区有371个，单位管理的小区有 66 个，三无小区 588 个。其中：柳南区小区数为：383个，鱼峰区小区数为：332个，城中区小区数为：363个，柳北区小区数为:345个，阳和小区数为:14个，柳东新区小区数为：10个。

（二）贯彻落实《广西壮族自治区物业管理条例》情况。民之所欲，我之所为，面对物业服务收费乱的呼声，我局认真落实《广西壮族自治区物业管理条例》和2013年自治区物价局住房和城乡建设厅制定的《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行，），积极作为。一方面及时妥善处理大量的物业收费投诉纠纷，开展物业服务收费专项整治；另一方面，迅速行动，开展了“物业服务收费问计

于民”征集意见活动，深入居民小区调查研究，对40多个小区物业收费进行成本监审，多次召开业主代表、物业公司、房开商座谈会。2014年4月22日，我局还联合柳州晚报举办“柳州市物业服务管理促进恳谈会”。在历时一年反复修改后，于2014年7月，市物价局和住建委重新下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》、《柳州市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准》、《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》、《柳州市住宅小区装修垃圾清运和IC卡出入证等收费标准》等规范性文件。为规范老旧小区物业服务价格调整秩序。解决老旧住宅小区物业服务费调整难度大的问题。我局和住建委在 2012、2013年分别出台了《关于规范我市住宅小区物业服务价格调整有关问题》，明确规定了调整条件、调整程序。提出调整物业服务费必须由本小区50%以上的业主同意。至2014年底止，共有26家物业小区调整物业服务收费标准。能调整的小区都是服务质量取得业主认可的小区，也有部分没有调整成功的小区，最终物业公司不提价或撤出小区。

通过制定新的管理办法和服务等级与收费标准，让收费政策更加符合发展实际，给乱收费、乱调价行为套上“笼头”；用统一的服务项目、服务等级、收费标准以及推进服务项目与收费标准全公示全覆盖。让物业服务企业对服务内容与质量等级清清楚楚，让广大居民对物业收费情况明明白白白。解决了长期以来停车收费、垃圾清运费、IC卡工本费、装修押金混乱的局面。

二、我市住宅小区物业管理存在的突出问题

从近年来的物业投诉来分析，我市住宅小区物业管理的问题有以下几方面：

（一）未按规定执行物业服务收费公示制度。少数物业服务企业未按照《价格法》和《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，在物业服务区域的显着位置公示服务内容和收费项目、标准，侵犯了业主的知情权，引发价格纠纷。

（二）提高标准收费。少数物业服务企业未执行停车1小时内免费的规定，以车位少为由，对业主不办理月票，而是按次数收取；一些房开以小区停车场产权属于为由，只售不租，导致业主无法停放车辆，或提高标准收取公共能耗的电费、水费价格（如电梯电费、二次加压产生的电费）加重业主负担。

（三）强制或变相强制服务并高收费。一些物业企业服务意识欠缺，在未与业主充分沟通并征得业主同意下，无视业主意见，收取房产证、土地证、管道燃气代办费，甚至单方面强行推广门禁卡和车辆蓝牙出入装置，然后转嫁至业主身上并从中牟利。

（四）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的。2014年8月我市根据《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》（桂价格[2013]62号）的有关规定，市物价、住建部门联合下发了《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定，物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的装修押金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等，但仍有一些物业公司强行收取明令禁止的费用。

（五）重复收费问题。2014年8月实施的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》明确规定，物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费以及管漏、线损，列入物业服务成本，我市一些新交付的楼盘，物业服务企业在向业主预收一年的物业服务费后，仍向业主收取300—500元不等的水电周转金；一些楼盘按照物业等级不同，每年有1—2次免费清理，但仍有物业服务企业向业主分摊下水道、化粪池清理费用。

（六）扩大范围收费。一些物业服务企业以管理者自居，在车位紧张情况下，未经业主大会或专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意下，

占用属于业主已共有的场地停放车辆并收取车辆停放服务费，且所得收益不按规定使用。

（七）不按照规定提供服务而收取费用的。物业服务企业水平参差不齐，物业服务短斤少两、服务不到位，服务态度简单粗暴，帐目不公开，物业服务得不到有效监督，得不到业主的认同，最终导致“欠费—服务变差—更多人欠费”的恶性循环。

（八）宣传、解释工作不到位。一些物业服务企业存在重收费、轻服务的现象，与业主缺乏深入沟通交流的有效平台，如一些房屋质量问题、小区乱搭乱建问题、占用绿地、养鸡养狗问题、住宅以外用电价格未按居民用价格电结算问题，这些问题本身非物业服务企业造成，但由于宣传、解释工作不位，导致业主把怨气撒在物业公司头上，并拒交物业费。

三、我市住宅小区物业管理问题原因分析

（一）小区停车收费问题原因分析

小区停车收费问题，主要原因一是各小区停车难的问题越来越突出，特别是停车位配比率低的小区，房开商或物业服务企业凭着对车位拥有的机会，在利益上为自己获取最大利益化。采取不办理月票而是按次收费，以车位租赁费收费避免管理。二是在实际操作中，物业公司按次收费，不执行月票价格，物价局无法给予处理，因为我局的职责是制定停车收费标准，没有要求一定采用什么停放方式。三是在业主大会成立之前，产权属于全体业主所有的部分，因无人过问，物业公司有意将属全体业主的车位租赁费收入据为已用。就此情况，我局已向住建委通报，建议由行业主管部门加强管理，对属于业主公有部分收入（在业主大会成立之前）纳入柳州市住宅专项维修基金管理中心统一管理。但住建委只对新建商品房的维修资金的收集和管理，而对其他的公共收益没纳入管理。目前，业主的法律意识加强，对业主的公共利益有所关