戴德梁行-2015年度商业地产报告

武汉 国博海洋乐园
大连 极地海洋世界
武汉 楚河汉街
深圳 欢乐谷
广州 长隆度假区
长沙 华谊兄弟小镇
武汉 VTP天空之城
崇阳 浪口温泉
成都 环球中心
北京 环球影城
武汉 海上世界
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长白山 度假区
武汉 世茂嘉年华
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新商业模式
政策风向 国家对于文化、旅游产业的扶持政策正在加强， 通过降低税费、贷款贴息、项目补助等多种方式进行大力的支持。
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《商业地产资产证 券化研究报告》
• 报告认为:在正式REITs 推出之前，私募REITs 有望填补这一投资品的 市场空白。
央行、银监会《关于 进一步做好住房金融 服务工作通知》
• 支持符合条件的房地产 企业在银行间债券市场 发行债务融资工具； • 积极稳妥开展REITs试 点。
上交所发行首单类 REITs资产证券化 项目
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目录
a) b) c)
2015年的新项目 新进入的品牌跟踪 商业市场的两极分化
a) b) c)
政策风向 趋势及现象 亮点
回看 2015
新商业模式
a) b)
消费主体的改变 消费特征及习惯的变化
消费的演变
商业退出机制
a) b) c) d)
商业金融化 商业地产金融化发展历程 开发模式 退出机制
回看 2015
新商业模式
a) b)
消费主体的改变 消费特征及习惯的变化
消费的演变
商业退出机制
a) b) c) d)
商业金融化 商业地产金融化发展历程 开发模式 退出机制
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商业退出机制
商业金融化
2015年 12月 北京 新加坡
“北京华联商业信托”产品在新加坡成功上市
• • 该REIT以每单位0.80新元的价格发售超过4.9272亿个单位； 筹集3.942亿新元资金；
• 恒泰浩睿—海航浦发大 厦资产支持专项计划； • 这是不动产金融和资产 证券化领域的又一良好 创新实践。
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商业退出机制
发展历程
顺应市场趋势，各大房地产企业已经纷纷开始升级资管模式，发展持有型物业， 并拓展股权融资渠道
自有资金 / 纯销售型物业 自有资金 / 销售+持有型物业 自有资金+股权基金 / 销售+持有型物业
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商业退出机制
铁狮门模式
Key: 以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式
5%
价值增长
• 收购物业，重新规划 设计配置及翻修提升 品质，价值得到增长。
不到的资金
投入 以上的
•
40%
案例——
投资结构
• 通过资本运作，改变 股权结构，股权投资 或者债权投资； 持有物业运营收取租 金和管理费。
回看 2015
新商业模式
a) b)
消费主体的改变 消费特征及习惯的变化
消费的演变
商业退出机制
a) b) c) d)
商业金融化 商业地产金融化发展历程 开发模式 退出机制
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新商业模式
趋势&现象
以文化旅游为主题商业项目近年来密集开发，国际大鳄相继进驻争夺中国市场
海南 海花岛
咸宁 太乙温泉
上海 Disney乐园
当下模式
万达优势：
运营能力 - 政府关系 - 核心地块 - 新增项目
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商业退出机制
商业退出机制
发行REITs 股权交易
通过发行 REITs 股份所筹集资
金，用于投资商业开发和运营； 根据项目实际情况，阶段性出售 部分项目股权，保证项目有充足 的现金流； 将其包装成理财产品，面对市 场进行使用权销售，并以返租
a) b) c) d)
商业金融化 商业地产金融化发展历程 开发模式 退出机制
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回看 2015
新开业的项目 2015武汉市中心区新开业商业多集中在三环线附近，开业面积约160万方
三环
沌口永旺
二环
海天欢乐购 南国大家装 江南店 青山第一街
内环
华侨城 东方里 凯德1818
内环
郎汇星光68
海林广场 中心广场
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商业金融化
发展历程
• 盛世神州房地产投资基 金管理（北京）有限公 司旗下的北京盛世神州 房地产投资基金（有限 合伙）成功备案。 • 国内首个以商业地 产收益权为基础的 资产证券化产品的 上市流通案例。 • 央行及监管机构批准其可从事 人民币国际投资贷款业务； • 客观上推动中国房地产开发企 业加速布局海外不动产投资。
首支发改委备案房地 产私募投资基金
2007.8.17 2011 2014
海印股份证券化 产品上市
2014.9.19 2014.9.30
中信信托获批从事国际 投资贷款业务
2015 2016
首支基金型房地产 信托计划签约
• 依据中国银监会发布的 新两规而设立的一支基 金型信托计划； • 我国地产金融创新又向 前迈出了标志性的一步。
喜欢与众不同
重视消费的参与感 认为品牌的体验性 胜过品牌知名度
好奇心强，乐于尝
试新鲜事物
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消费的演变
习惯及特征
生活在互联网环境中
喜欢线上交流与分享消费体验
移动支付普及率高
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目录
a) b) c)
2015年的新项目 新进入的品牌跟踪 商业市场的两极分化
a) b) c)
政策风向 趋势及现象 亮点
文件中提到七大旅游主题商业地产得 到政策扶持：
1、健身休闲体育旅游；
专项资金的支持范围：
骨干文化企业培育 / 国家级文化产业园区 和文化产业基地建设 / 重点文化体制改革 转制企业发展 / 大宗文化产品和服务出口
《关于促进旅 游业改革发展 的若干意见》
2、医疗旅游；
3、森林旅游； 4、具备地域特色的，以民族村寨、古村古镇 为核心的旅游小镇； 5、老年人休闲养生度假产品； 6、工业旅游； 7、以地方特色为代表的商业街区旅游
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回看 2015
两极分化
牛市篇 宜家荟聚城
继宜家2014年开业以后，其二期购物中心于2015 年开业，商业面积20万㎡，开业首日下午3.8万
客流量400个国内外知名品牌，其中10%为首
次进入武汉。
永旺梦乐城
地处轨道2号线金银潭，商业面积17.7万㎡，客流
量200个国内外知名品牌，其中包含大量日本品牌 如AEON永旺综合百货超市、花丸乌冬、吉野家等。 同时2015年年底，中国最大永旺经开永旺梦乐城正 式开业。 以新疆主题式餐饮打入武汉市场，口味独 特同时伴有新疆歌舞表演，增强了互动体验。已 经有2家店分别是凯德1818中心与菱角湖万达， 并且迅速拓店中。 Today便利店获红杉5500万元投资。2015年开放 加盟，在武汉的门店数增加到40家，2016年today 后做成开放平台，APP增加商超\社区服务，完成生 活类产品\服务的线下导流。
60亿人次，届时平均每个国人的年出游次数
将达到4.5次
数据 现象
随着万达将文化旅游概念融入商业；万科也持重金进入；茅台集 团以22亿元开发度假村商业项目……截至目前，还有包括绿地、 恒大、世茂等在内的70余家房企涉足于此，预计未来还有更多 企业投身其中。 2014年5月，财政部和文化部联合发布了《2014年度文化金融合作项目库》， 在98个信贷融资项目中，有超过30％的项目都是文化与旅游融合的商业项目。 其中包含——武汉中央文化区汉秀剧场项目、武汉极地海洋世界项目、
项目收益
多元化
不仅仅投资高端商 用物业，还介入住 宅物业，使投资多 元化。
•
上市基金TSOF，空手套白狼”的轻资产运作模式。
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商业退出机制
万达模式
Key: 以运营商为核心，投资机构作为财务投资人
•
早期模式
• 低成本获取土地，销售物 业回流的现金，弥补持有 物业的资金沉淀。
• •
万达负责万达广场的设计、建 造、招商、营运、信息系统、 电子商务； 投资全部来自机构； 资产归投资者，双方从净租金 收益中进行分成。
自有资金+股权基金 / 销售+持有型物业 20
商业退出机制
开发模式
凯德 模式
铁狮门
模式
万达 模式
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商业退出机制
凯德模式
Key: 集运营与投资为一体，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链
阶段 项目启动 项目开发 运营管理 项目收尾
零售
写字楼
综合体
持有/出售
REITS上市
资源投入
5
楼兰
TODAY
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回看 2015
两极分化
熊市篇 武汉SOGO
庄胜崇光百货
地处武广核心商圈，商业面积3.37万㎡ 曾是拥有150个女装品牌，6个女装楼层的， 2013年专柜纷纷撤柜，至今关门整改，名存实亡。
奥山世纪城
地处青山建二核心商圈，拥有25万㎡商业体量。入 驻品牌有沃尔玛、CGV、室内冰雪主题世界等。但开 业以来生意一直不温不火，商铺空置率在15%左右。
百丽
百丽连续12年在中国女鞋销售中居榜首。然而 2015年一季度，其鞋类销售同比下降7.8%， 零售网点减少167家。
艾格
艾格是法国乃至欧洲的著名女装连锁店。然而艾格在中国 市场的生意并不如意，2014年第二季度的营业额下跌
至0.69亿欧元，下跌幅度已从13年同期2.2%扩 大至5.6%。2014年中国市场已经相继关店88家。
《文化产业发
其他文化产业发展领域
专项资金的支持方式：
1、贷款贴息——贴息年薪不超过3年，补贴 额最高不超过利息发生的80%； 2、项目补助； 3、补充国家资本金； 4、绩效奖励； 5、保险费补助； 6、其他经财政部批准的支付方式
展专项资金管
理暂行办法》
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新商业模式
趋势&现象
2015年国内游客突破40亿人次，比上年增 长9.8％，预计这一数字到2020年会达到
星汇维港 万科新唐 宜家荟聚 汇和城 红星美凯龙
二环
汉口里
三环
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回看 2015
品牌跟踪 2015年首次在武汉开业的品牌中，零售以国际快消为主，餐饮以韩式料理和粤菜居多；
• 2015年首次在武汉开业的品牌约78家，其中30多家品牌首次进驻武汉选择了宜家荟聚，占比38%； 另外约9%的新品牌选择凯德1818广场；29%来自武汉国际广场、武汉天地、花园道等优质项目的品牌更替； 其余24%来自各个商圈的总份额。
趋势
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木兰文化旅游区项目
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新商业模式
ONE 打破气候限制
1
商业亮点
2
TWO 打破时间限制
| 戴德梁行
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新商业模式
THREE
3
商业亮点
FOUR
4
打破零售模式
打破餐饮模式
| 戴德梁行
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目录
a) b) c)
2015年的新项目 新进入的品牌跟踪 商业市场的两极分化
a) b) c)
政策风向 趋势及现象 亮点
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消费的演变
主体变更
70后
重心逐步转移，家庭为主
孩子优先
80后
90后 00后
强调与众不同，追求体验及新奇
物质丰富、消费实力强 眼界开阔、见多识广 不过度崇洋，对外国文化有自己的见解
| 戴德梁行 8
消费的演变
习惯及特征
喜欢旅游 家庭出行，周末假 期远郊活动
重视生活质感 聪明的消费者，去
LOGO化的引导者
理财产品销售
股票增发
的形式拿回项目运营权，该方
式可用于项目开发前期，充盈 项目的启动资金。
将项目变成资产包进行股票增
发，以此获取资金；
| 戴德梁行 25
THANK YOU！
戴德梁行房地产顾问(武汉)有限公司
中国武汉建设大道568号新世界国贸大厦49楼 Tel：+86 27 6885 0960 Fax: +86 27 6885 0698 www.cushmanwakefield.com
2015商业地产年度报告
—— 借势·突破·涅槃 演讲者： 杨迤 商业地产部主管及助理董事
目录
a) b) c)
2015年的新项目 新进入的品牌跟踪 商业市场的两极分化
a) b) c)
政策风向 趋势及现象 亮点
回看 2015
新商业模式
a) b)
消费主体的改变 消费特征及习惯的变化
消费的演变
商业退出机制
万科 龙湖
2010年前
金地
碧桂园 世茂 融创 恒大 绿地 绿城 保利
传统住宅发展商
华润
万达
中粮 新鸿基
凯德
Westfield
传统商业发展商
轻资产发展商
2015年
绿城 恒大 融创
保利 华润 中粮 世茂 新鸿基 龙湖 碧桂园
自有资金 / 销售+持有型物业
凯德 Westfield 万科
万达 金地
自有资金 / 纯销售型物业 | 戴德梁行
自有资金/银行贷款 PE前期介入
私募A
私募B
私募C
招商 物业管理 运营成熟
收入
PE管理费
租金收益/ 大福增值
大福增值 /REIT管理费
运作主体 • 通过投资管理+房地产金融平台+招商运ຫໍສະໝຸດ Baidu，成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导； • 以商业地产开发收购、管理运营为载体，得到稳定的租金收益和持有项目增值收益，兼得金融业务 “跳跃性高收益”；