经典案例分析及警示
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在使用合同文本时，应当注意文本内容，如果交易存在特殊情 况时一定要作出合理调整，避免机械地使用文本，导致“以房抵款 协议”主体与合同主体不一致的情况发生。
法律问题汇总
三、关于公司在处理因合同履行产生纠纷时如何发书面通知函的建议：
（一）书面函件的内容 1、致函的对象明确； 2、发函的主体正确； 3、注意函件事实的确认（简洁）； 4、诉求明确； （二）签收 对方签收对象应为法定代表人、授权代表、经办人。 （三）特快专递的发送 1、特快专递面单填写要求 邮寄地址：首选合同中的通讯地址； 签收人：建议与快递公司沟通要求该快件必须由收件人本人亲自签收； 快递封面内件品名一栏应注明通知内容； 2、取得对方的签收凭证、并妥善保存： 邮寄后尽快到快递公司复印对方的签收凭证并由快递公司盖章（一般快递公司对于送达回执的保存 期不超过三个月，具体时间请贵司与快递公司确认），同时建议将快递公司网站上的邮寄过程的详 情单打印并由快递公司盖章。 3、如果对方拒绝签收、退件： 应要求快递公司注明退件的具体原因，并保存拒收证明。例如，快递公司在回执单上记载“收件人 拒绝签收”的字样并加盖快递公司公章或查询业务专用章。该特快专递原件不得拆封并一并取回， 妥善保存。
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PPT模板下载：www.1ppt.com/moban/ 节日PPT模板：www.1ppt.com/jieri/ PPT背景图片：www.1ppt.com/beijing/ 优秀PPT下载：www.1ppt.com/xiazai/ Word教程： www.1ppt.com/word/ 资料下载：www.1ppt.com/ziliao/ 范文下载：www.1ppt.com/fanwen/ 教案下载：www.1ppt.com/jiaoan/
法律问题汇总
二、以房抵款存在的法律问题 工作中存在以房屋抵付工程款、广告费、材料款的情况，关于
以房抵款协议，贵司已有成形的协议文本，但在我们工作中发现个 别“以房抵款协议”的合同主体与原合同的合同主体存在不一致的 情况。
需要提醒注意的是：“以房抵款协议”应当属于对原合同付款 方式的变更约定，所以“以房抵款协议”的签署主体应当与原合同 的合同主体保持一致。如果出现用以抵付工程款或广告费的房屋并 非原合同的付款方所有，我们可以采用签署三方协议，即由发包人 、施工单位（或/广告商）及房源单位共同签署“以房抵款协议” ，由房源单位同意发包人用其房屋抵付该款项。
法律问题汇总
五、购房者与开发商签订商品房买卖合同的同时应签订物业管理协 议
《商品房销售管理办法》第十三条 商品房销售时，房地产开
发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合
同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管 理协议
THANKS!
案例4
《最高法院买卖合同司法解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、
意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买 卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违 约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。
律师分析
本条主要是讲一方不履行预约合同的法律后果 1、认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录 等预约合同与正式合同是有区别的。 2、但是，预约合同同样具有法律效力，一方不 履行，另一方可寻求救济。如预约合同有违约 条款，可直接依此条款主张权利。
解除起始时间 送达到对方产生合同解除的法律后果。
异议的提出时间
时间很短
合同中有约定的 应在约定的异议期间内提出
合同中无约定的 应在解除合同通知到达之日起三个月内行使
案例2
甲方与乙方签订买卖合同，付款方式为： 买方即乙方前期先付30%的预付款，收到货 物并验收合格后，另付70%。乙方收到货物 并验收后，一直以各种理由不予付款，后甲 方起诉至法院，要求乙方，乙方以甲方未开 具发票为由，主张甲方开具发票后乙方才能 付款。乙方的主张是否有理？
经典案例分析与警示
目录
Contents
合同解释权使用及注意事项 未开具发票能否对抗付款义务
物业服务合同纠纷典型案例 最高法院买卖合同司法解释
我司存在法律问题汇总
案例1
新星某公司与X设计院的签订了《X项目 的委托设计顾问合同》，合同履行过程中对 方一直不提交设计成果，我方数催未果，X 年5月31日，对方以邮件形式寄来了解除合 同的律师函。
律师分析
3、一方不履行预约合同，并不一定等于预约 合同关系已解除，如预约合同关系仍存在，另 一方可要求解除预约合同，如对方的违约给自 己造成损失的，可同时主张损害赔偿。 4、本条的规定适用于商品房买卖领域。
如购房者与开发商只签订了预约合同，购 房者是可以以毁约来解除合同关系的;但如双 方已签订了正式的购房合同，还是要按合同的 约定来履行自身的合同义务。
案例3
2011年12月，张某入住某小区装修一新 的自购商品房。次年底，张某以房屋存在质 量问题，拒绝缴纳物业费。
律师分析wk.baidu.com
关键点
业主不能以房屋存在质量问题为由拒 交物业费，物业合同有约定的除外。
律师分析
该小区物业服务企业与业主之间是物业 合同关系，而开发商与业主之间是商品房买 卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开 发商之间的买卖合同调整范畴。因此，业主 不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务 企业交纳物业费。但是若在物业合同中约定 了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮义 务，业主要求物业服务企业进行维修遭到拒 绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。
法律问题汇总
四、新星星海中心样板间及沙盘展示有关法律风险 新星星海项目样板间时，发现样板间的室内装修与实际交付有不符之处（如
墙面、吊灯、室内电器等），而这些不符之处并未设置“提示牌”。未设置提 示牌的沙盘及样板间展示的内容较易被认定为商品房买卖合同的内容，如最终 提供的房屋与沙盘及样板间展示的内容不一致，将存在被认定为未达到交房标 准的风险。 所以，针对样板间中的室内装饰与交付标准不符之处，我们建议在入户处增加 集中说明，如：“本样板间作为展示样板，非交付标准。样板间因位置、朝向 等不同，实际建设结果会与展示效果存在一定差异，相同户型单位因楼栋、楼 层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。样板间的室内部分装饰（壁 纸、吊灯、窗帘杆、 、 、等）不属于交付范围、仅做展示用途。最终交付结 果以双方订立的商品房买卖合同约定为准。” 在样板间内的具体物品上也要作特别提示，如“此处灯具为样板间专有，非交 付范围”。 另外如在售项目情况发现变化的，请及时根据所发生的变化修正沙盘及样板间 并作好提示。 《商品房销售管理办法》第三十一条 设置样板房的销售的义务
1、对于已网签《商品房买卖合同》的业主，原则上不应同意 该业主提出的合同更名申请。
2、如贵司基于特殊原因同意配合某业主办理更名手续的，应 当要求该业主、新购房者与贵司另行签署三方协议，对更名手续的 办理流程、更名中可能出现的老业主反悔、新业主拒签合同等风险 点进行约定，并设定业主应承担的违约赔偿责任，以保障开发商的 权利。
律师分析
根据先履行抗辩权的要求： 1．当事人因双务合同互负债务 2．当事人一方须有先履行的义务 3．先履行一方到期未履行或未适当履行债务
律师分析
因此，一方不履行对价义务的，另一方 才可行使抗辩权。支付货款与开具发票是两 种不同的义务，前者是合同的主要义务，而 开具发票是一种附随义务（除非合同是明确 约定一方先开具发票另一方才付款），二者 不具有对价关系，因此乙方的抗辩理由不能 成立。
引用该案例来解答合同解除有关问题。
任意解除权
指不需要以对方违约为理由而主张解约 的解除权，完全按照一方当事人自己的意愿 而单独解除合同。我公司签订的合同中应优 先选用任意解除权，尽量在合同中保留此类 条款。
解除的形式
王牌
通知：形式多样 如信件、电话、传票、电子邮件、直接送达 书面文件等等。但应留存证据。
法律问题汇总
一、假借合同更名进行退房的法律风险 近期由于市场房价波动的影响，大连地区部分楼盘的个别业主
在与开发商网签《商品房买卖合同》之后，假借合同更名，在开发 商配合其撤销合同备案手续后即又要求开发商退还房款，而其指定 的新购房者又拒绝与开发商网签《商品房买卖合同》，进而达到业 主退房的目的。
基于上述情况，我们提醒贵司在房屋销售过程中注意防范此类 风险；当业主提出合同更名请求时，应当注意以下事项：
法律问题汇总
三、关于公司在处理因合同履行产生纠纷时如何发书面通知函的建议：
（一）书面函件的内容 1、致函的对象明确； 2、发函的主体正确； 3、注意函件事实的确认（简洁）； 4、诉求明确； （二）签收 对方签收对象应为法定代表人、授权代表、经办人。 （三）特快专递的发送 1、特快专递面单填写要求 邮寄地址：首选合同中的通讯地址； 签收人：建议与快递公司沟通要求该快件必须由收件人本人亲自签收； 快递封面内件品名一栏应注明通知内容； 2、取得对方的签收凭证、并妥善保存： 邮寄后尽快到快递公司复印对方的签收凭证并由快递公司盖章（一般快递公司对于送达回执的保存 期不超过三个月，具体时间请贵司与快递公司确认），同时建议将快递公司网站上的邮寄过程的详 情单打印并由快递公司盖章。 3、如果对方拒绝签收、退件： 应要求快递公司注明退件的具体原因，并保存拒收证明。例如，快递公司在回执单上记载“收件人 拒绝签收”的字样并加盖快递公司公章或查询业务专用章。该特快专递原件不得拆封并一并取回， 妥善保存。
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二、以房抵款存在的法律问题 工作中存在以房屋抵付工程款、广告费、材料款的情况，关于
以房抵款协议，贵司已有成形的协议文本，但在我们工作中发现个 别“以房抵款协议”的合同主体与原合同的合同主体存在不一致的 情况。
需要提醒注意的是：“以房抵款协议”应当属于对原合同付款 方式的变更约定，所以“以房抵款协议”的签署主体应当与原合同 的合同主体保持一致。如果出现用以抵付工程款或广告费的房屋并 非原合同的付款方所有，我们可以采用签署三方协议，即由发包人 、施工单位（或/广告商）及房源单位共同签署“以房抵款协议” ，由房源单位同意发包人用其房屋抵付该款项。
法律问题汇总
五、购房者与开发商签订商品房买卖合同的同时应签订物业管理协 议
《商品房销售管理办法》第十三条 商品房销售时，房地产开
发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合
同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管 理协议
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案例4
《最高法院买卖合同司法解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、
意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买 卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违 约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。
律师分析
本条主要是讲一方不履行预约合同的法律后果 1、认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录 等预约合同与正式合同是有区别的。 2、但是，预约合同同样具有法律效力，一方不 履行，另一方可寻求救济。如预约合同有违约 条款，可直接依此条款主张权利。
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案例2
甲方与乙方签订买卖合同，付款方式为： 买方即乙方前期先付30%的预付款，收到货 物并验收合格后，另付70%。乙方收到货物 并验收后，一直以各种理由不予付款，后甲 方起诉至法院，要求乙方，乙方以甲方未开 具发票为由，主张甲方开具发票后乙方才能 付款。乙方的主张是否有理？
经典案例分析与警示
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合同解释权使用及注意事项 未开具发票能否对抗付款义务
物业服务合同纠纷典型案例 最高法院买卖合同司法解释
我司存在法律问题汇总
案例1
新星某公司与X设计院的签订了《X项目 的委托设计顾问合同》，合同履行过程中对 方一直不提交设计成果，我方数催未果，X 年5月31日，对方以邮件形式寄来了解除合 同的律师函。
律师分析
3、一方不履行预约合同，并不一定等于预约 合同关系已解除，如预约合同关系仍存在，另 一方可要求解除预约合同，如对方的违约给自 己造成损失的，可同时主张损害赔偿。 4、本条的规定适用于商品房买卖领域。
如购房者与开发商只签订了预约合同，购 房者是可以以毁约来解除合同关系的;但如双 方已签订了正式的购房合同，还是要按合同的 约定来履行自身的合同义务。
案例3
2011年12月，张某入住某小区装修一新 的自购商品房。次年底，张某以房屋存在质 量问题，拒绝缴纳物业费。
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关键点
业主不能以房屋存在质量问题为由拒 交物业费，物业合同有约定的除外。
律师分析
该小区物业服务企业与业主之间是物业 合同关系，而开发商与业主之间是商品房买 卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开 发商之间的买卖合同调整范畴。因此，业主 不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务 企业交纳物业费。但是若在物业合同中约定 了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮义 务，业主要求物业服务企业进行维修遭到拒 绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。
法律问题汇总
四、新星星海中心样板间及沙盘展示有关法律风险 新星星海项目样板间时，发现样板间的室内装修与实际交付有不符之处（如
墙面、吊灯、室内电器等），而这些不符之处并未设置“提示牌”。未设置提 示牌的沙盘及样板间展示的内容较易被认定为商品房买卖合同的内容，如最终 提供的房屋与沙盘及样板间展示的内容不一致，将存在被认定为未达到交房标 准的风险。 所以，针对样板间中的室内装饰与交付标准不符之处，我们建议在入户处增加 集中说明，如：“本样板间作为展示样板，非交付标准。样板间因位置、朝向 等不同，实际建设结果会与展示效果存在一定差异，相同户型单位因楼栋、楼 层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。样板间的室内部分装饰（壁 纸、吊灯、窗帘杆、 、 、等）不属于交付范围、仅做展示用途。最终交付结 果以双方订立的商品房买卖合同约定为准。” 在样板间内的具体物品上也要作特别提示，如“此处灯具为样板间专有，非交 付范围”。 另外如在售项目情况发现变化的，请及时根据所发生的变化修正沙盘及样板间 并作好提示。 《商品房销售管理办法》第三十一条 设置样板房的销售的义务
1、对于已网签《商品房买卖合同》的业主，原则上不应同意 该业主提出的合同更名申请。
2、如贵司基于特殊原因同意配合某业主办理更名手续的，应 当要求该业主、新购房者与贵司另行签署三方协议，对更名手续的 办理流程、更名中可能出现的老业主反悔、新业主拒签合同等风险 点进行约定，并设定业主应承担的违约赔偿责任，以保障开发商的 权利。
律师分析
根据先履行抗辩权的要求： 1．当事人因双务合同互负债务 2．当事人一方须有先履行的义务 3．先履行一方到期未履行或未适当履行债务
律师分析
因此，一方不履行对价义务的，另一方 才可行使抗辩权。支付货款与开具发票是两 种不同的义务，前者是合同的主要义务，而 开具发票是一种附随义务（除非合同是明确 约定一方先开具发票另一方才付款），二者 不具有对价关系，因此乙方的抗辩理由不能 成立。
引用该案例来解答合同解除有关问题。
任意解除权
指不需要以对方违约为理由而主张解约 的解除权，完全按照一方当事人自己的意愿 而单独解除合同。我公司签订的合同中应优 先选用任意解除权，尽量在合同中保留此类 条款。
解除的形式
王牌
通知：形式多样 如信件、电话、传票、电子邮件、直接送达 书面文件等等。但应留存证据。
法律问题汇总
一、假借合同更名进行退房的法律风险 近期由于市场房价波动的影响，大连地区部分楼盘的个别业主
在与开发商网签《商品房买卖合同》之后，假借合同更名，在开发 商配合其撤销合同备案手续后即又要求开发商退还房款，而其指定 的新购房者又拒绝与开发商网签《商品房买卖合同》，进而达到业 主退房的目的。
基于上述情况，我们提醒贵司在房屋销售过程中注意防范此类 风险；当业主提出合同更名请求时，应当注意以下事项：