外墙和屋面渗漏处理方案

××小区外墙等渗漏处理方案

一、工程现状

××小区共有28幢单体住宅建筑及1幢物业用建筑，有多层建筑，也有高层建筑，共有住户700余户。根据开发商介绍每个单体建筑均采用预应力空心管桩基础，未明显不均匀沉降；外墙为粘土多孔砖砌体，无釉面砖外墙装饰；屋面为坡屋面。小区建成于2007年，至今已有5年，期间进行过一次外墙等渗漏维修处理，至“海葵”台风侵袭前尚有40余户有外墙等渗漏水现象未作处理。“海葵”台风侵袭后据统计共有近200户住户报告有外墙等渗漏水现象。根据开发商及业主代表的介绍，外墙渗漏水主要集中在外墙、腰线处、窗框四周和屋面等部位。据业主拍摄的住户室内相关资料照片表明，存在外墙和窗口四周向室内渗漏水，突出外墙的腰（挑）线处向室内渗漏水等现象，部分住户的室内渗漏水现象还相当严重。

二、渗漏原因初步分析

1、基础不均匀沉降引起的裂缝造成渗漏水。

2、外墙多孔砖砌体孔洞多，施工时砌筑灰缝不易密实，水通路多，如外装饰层有渗漏点，则极易产生渗漏水，且内外渗漏点不同位，查找渗漏位置十分困难。

3、外墙基层抹灰不密实和面砖嵌缝不密实，如多孔砖外墙灰缝不密实或有孔洞，则水通路多，易发生的渗漏水。

4、各种突出墙面的腰（挑）线处上部无混凝土挡水翻口或构造处理不当，则极易造成渗漏水。

5、窗框四周与墙体间的缝隙内填嵌弹性材料（发泡剂）有空隙和不密实现象导致渗漏水；上窗盘未做老鹰嘴滴水线，下窗台未采用混凝土窗台板、未做挑线和泛水或倒泛水造成渗漏水。

6、女儿墙、天沟落水头子处渗漏等其他原因造成的渗漏水。

7、短时间台风暴雨造成的非正常原因渗漏。

三、渗漏处理方案

由于小区外墙等的渗漏水情况涉及到的住户数多，渗漏点多，每户外墙等的渗漏水情况又不尽相同，同时因外墙采用粘土多孔砖砌体，无釉面砖外墙装饰，查找渗漏点的确切位置很困难。基于上述情况，选择确定的处理方案为建筑的外墙和屋面进行全面检查局部返修方法。具体为每幢建筑四周搭设外脚手架，检查全部外墙装饰层和屋面的空鼓和裂缝等情况，对有空鼓和裂缝等问题的墙面和屋面进行局部返修；对突出外墙的腰（挑）线处混凝土挡水翻口以及有渗漏的窗框四周进行全面检查、处理和

返修；最后清理干净后拆除外脚手架。

1、施工顺序

方案认可→搭设外脚手架→外墙和屋面进行全面检查→外墙和屋面局部凿除处理检查和返修→腰（挑）线处挡水翻口检查处理和返修→渗漏窗框四周等检查处理和返修→清理及喷涂有机硅憎水剂→拆除外脚手架

2、主要施工要点

2.1 处理方案认可

由于牵涉住户多，涉及各住户的切身利益，住户想法和意见各异，不管采用何种处理方案和方法均将与住户产生各种矛盾和利益冲突。因此制定的外墙等渗漏水处理方案不但要经过开发商认可同意，而且还必须经过全体业主或业主委员会（代表）的认可同意后才能进行实施，同时要求住户做好配合工作。

2.2 搭设外脚手架

外脚手架按规范要求进行搭设，搭设前编制专项安全施工方案，并经过主管部门审批及建设、监理单位批准后实施。

2.3 外墙和屋面进行全面检查处理和返修

首先对外墙和屋面进行全面检查，对有空鼓和裂缝等问题的墙面和屋面进行局部凿除处理和返修。即将有空鼓和裂缝的局部外墙面砖和墙面基层水泥砂粉刷层全部凿除，暴露多孔砖砌体墙身，检查多孔砖砌体有无裂缝、孔洞及灰缝是否密实，对裂缝、孔洞及不密实的灰缝采用水泥砂嵌填密实，重新粉刷墙面基层和铺贴面砖装饰层。对有空鼓和裂缝的局部屋面凿除装饰或粉刷层后，经检查防水层有破损的，清理干净后，采用同样的防水材料进行局部加铺处理，再恢复上部粉刷、装饰层；如基层钢筋混凝土屋面板有裂缝和不密实的则必须先嵌填密实后再进行上面各构造层的处理。

2.4 腰（挑）线处挡水翻口处理和返修

首先凿除突出外墙的腰（挑）线处上面500mm高的外墙面砖和水泥砂基层及腰（挑）线上表面粉刷层，检查墙身和混凝土挡水翻口有无裂缝和孔洞，挡水翻口构造处理是否得当。对有裂缝、孔洞的腰（挑）线处挡水翻口处，凿除孔洞周围疏松的混凝土以及表皮，同时将裂缝处凿成V形凹槽，清理干净后V形凹槽处和孔洞采用掺微膨胀剂调制的水泥砂分次嵌补密实；如挡水翻口是二次施工的，则需要将挡水翻口与腰（挑）线的施工缝接合面的阴角处也凿成V形凹槽，用微膨胀水泥砂分次嵌补密实；最后将挡水翻口外表面采用防水砂浆粉刷直至腰（挑）线上表面，并将阴角处粉刷成向外泛水的圆弧状，且腰（挑）线上表面要做向外的泛水，下口要做出滴水线。

2.5 窗框四周检查处理和返修

对窗框周围有渗漏现象的，凿除窗框四周外墙面砖和水泥砂基层，检查窗框四周与墙体的缝隙内填嵌弹性材料（发泡剂）的情况，如有漏打、空隙和不密实现象，必须将该处垃圾清理干净，用粗铁丝钩出不相连的渣块，再用皮老虎风箱吹去灰尘，将缝隙内填嵌弹性材料（发泡剂）至密实，再恢复水泥砂基层和装饰层。

由于是多孔砖砌体墙身，因此在检查门窗框四周填嵌弹性材料情况的同时要检查窗台是否是混凝土的，厚度和构造是否符合设计要求。

2.6 局部渗漏外墙返修具体方法

⑴首先将外墙面清理干净，做到表面无油污，孔洞和经处理的缝隙内采用微膨胀水泥砂分次嵌补密实。

⑵先采用掺杜拉纤维的防水砂浆进行基层粉刷，要求最小厚度不得小于10mm。如厚度大于12mm时，必须分次进行。粉刷完成后要进行洒水养护，时间不少于3天。

⑶按要求拉线进行面砖铺贴。铺贴时水泥砂浆必须满刮砖背面并坐实，不要有空鼓；面砖缝采用防水砂浆嵌填密实。由于是无釉面砖装饰，铺贴时必须注意不要污染砖面，以免墙面清理不干净。

⑷窗框四周与外墙面交接处必须做出圆弧状凹槽，面砖铺贴完成干燥后，在凹槽内填嵌硅胶进行密封处理，嵌注硅胶密封材料时，要注意清除浮灰砂浆等，使硅胶与窗框、墙体粘结牢固，同时要求硅胶打得要连续无缺漏。

⑸待面砖墙面干燥后，用有机硅憎水剂将外墙面喷涂一遍。有机硅憎水剂属环保产品，不变原基底颜色，不易粘惹灰尘，不影响饰面砖装饰效果。

2.7 拆除外脚手架

待全部外墙装饰完成，清理干净外墙面经检查验收合格后就可拆除外脚手架。四、注意事项

⑴每幢建筑施工前必须张贴安民告示和防火防盗警示，要求住户做好关好门窗等防范工作。

⑵搭设外脚手架时，由于拉结需要，为避免扰民，原则上拉结点采用在外墙混凝土构造柱上植筋解决。搭设时设专人警戒，禁止无关人员进入施工作业场所。

⑶窗框周围有渗漏的住户，在凿除窗框四周外墙面砖和水泥砂基层进行检查处理和返修时，必须通知住户家中留人配合。

⑷喷有机硅时要求基底干燥，要持续喷（涂），直至充分浸透，一般要求喷（涂）2遍。施工后24h不得受雨水侵袭，气温在4℃以下时停止施工。