吴正梅：第四代购物中心“水游城”开发模式全程解密(52页)
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楼 层
1/F
甲卖场
㎡ 月租金
乙卖场
㎡ 月租金
丙卖场
㎡ 月租金
丁卖场
㎡ 月租金
戊卖场
㎡ 月租金
己卖场
㎡ 月租金
1780
超市
39.3
700
超市
21.5
933
115.9
2000
83.3
1835
62.55
2/F
1080
家电
46.3 4500 90 15.6
700
70
1400
118
500
108.3
1475
58
XX商厦业种配置图
12.00% 11.30%
10.00%
8.00%
6.60% 6.00% 4.00% 1.36% 1.00% 1.00% 1.08% 5.80% 4.00% 4.40% 4.00% 3.20% 2.60% 2.00% 1.10% 0.80%
3.60% 1.20%
2.00%
1.10% 1.00% 0.40% 钟表眼镜 50 少女休闲 20 季节单品 565 休闲西服 200 品牌休闲鞋 20 日用杂货 10
二、消费人口市调分析A：（范例——按年龄结构、文化结构分析） 通过对项目周边347份市调问卷，受访者的年龄、文化结构进行分别整理，筛选出项目将来的主 要消费客群，从而使市调分析结果更加准确，实现精准定位.
文 化 结 构
18岁以下 18-28岁 29-38岁 38-48岁 49岁以上
2.31%
2.02%
模块一：商业地产发展的主流商业模式
供销社商业模式
以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为:以东莞为代表的现代 连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业 合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。 一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。其特点为:在该地区工业化、城市化的背景下,抓住 机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点,开展连锁经营,实施名 牌战略。
高端
184
281
层次 低端 中端 高端 大商圈 3.17% 83.29% 13.54% 1.5km范围 0.86% 81.90% 17.24%
源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
七、竞争对手的业种配比分析：（范例）
是一种生活， 是一种习惯， 是一种体验， 是一种期待，
但 不只是建筑本身！
2010年9月
吴正梅商业地产培训教案
第四代购物中心开发模式全程解密
模块一：商业地产发展的主流商业模式
•供销社商业模式 •百货商业模式 •SHOPPINGMALL购物中心 •第四代城市生活休闲中心
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
模块一：商业地产发展的主流商业模式
百货公司 Department Store
特点：整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。（如 、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天……）
理想营业面积为30000m2-40000 m2（视地区市场而定）
源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
六、消费人口市调分析F：（范例——按开支情况定位分析）
通过研究XX城周边地区消费者每月在餐饮、娱乐、休闲方面开支情况。可以为将来项目 零售档次定位、餐饮定位、业态配比等给出良好的解决方案。 购物定位
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模块一：商业地产发展的主流商业模式
购物中心 Shopping Center
特点：类似SHOPPING MALL,但一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档
次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为 一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成（如：浦东 正大广场、西郊百联、深圳万象城……），并具大型地下停车场。 难点：投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
八、有关商业环境勘察的步骤： 1、商业租赁中介信息摸底： 事先将范例店、竞争店与雷同商圈之商业街的店铺平方米租金、给付方式逐一调查，以方便自身在
设定邀请条件时，有实质数据与邀请对象对等谈判；
本地特色 川湘风味 粤 菜
18% 14% 9%
韩国料理
4%
4% 8% 9% 7% 2% 15% 8% 1%
餐饮菜系
日本料理
14% 川湘风味
海鲜风味 火 锅
西餐咖啡 快 餐
4%
9%
全国小吃 烧烤食品 其 他
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
土地取得(选址)
商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段优势），而 商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择 商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。 商业地产项目选址的四大要素： （1）客流规划。
4.03%
18.44%
年龄结构
24.34%
大学以上
41.06%
与科学历
73.20%
28.45% 6.16%
高中/技校 高中以下
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
三、消费人口市调分析C：（范例——按家庭单次消费分析） 通过对项目1.5km范围内和大商圈内受访者的单次消费金额比较，发现项目周边消费群的消费能力远远高 于大商圈，多集中于400-999元/次区间，而1600元以上/次的无人选择，说明了当地消费者多为理性消费。 家庭单次消费金额分析
二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。其特点为:利用自己在商业流通领域的 优势,抓住改制机会,实施多元化经营,实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法 人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。
三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。其特点为:在台山实施“农业稳市”,以产业 化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头,部分基层社为载体, 完善农资经营网络体系,大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的 方向,推动台山农业发展。 四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。其特点为:供销合作社利用自己网点密集 的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入 再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位,形成社区回收、市场集散交易中心和 源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载 综合利用处理三级网络。
理想营业面积：200000 m2以上。
难点：中国目前除沿海及经济发达城市外，其余城市较不适宜，投资者需具备一定的资金实力及运营
管理团队支撑 。
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模块一：商业地产发展的主流商业模式
第四代城市生活休闲中心
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第四代购物中心开发模式全程解密
模块五：《水游城》业态分析及经营模式
•以消费者需求进行业态组合 •创新商家组合 •“只租不售”的方式对外招商
Baidu Nhomakorabea
模块六：考察第四代购物中心—《水游城》
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（2）交通可达性要素。
（3）与城市规划相结合 （4）给商家定制
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就 没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用 物业调查，与住宅、写字楼物业市调相比，调查的区域更具弹性、更集 中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大。
•第四代购物中心项目的定位 •第四代购物中心项目选址
模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格
•丰富建筑外立面 •透光天棚采用开敞式的设计风格 •鲜明的水景主题
模块四：《水游城》项目规划与招商经验
•聚集人气是规划的关键 •实现运营接口的重要性——避免无用的、不可实现的招商 •哪些运营接口可以在招商中实现？ •案例说明
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
一、市场调查的步骤与范例 （知己知彼，百战不殆）
商业市场调查流程与范例：
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
市调精析与项目定位
五、消费人口市调分析E：（范例——按消费选择分析） 通过对XX城周边地区消费者选择服装标准的特色问题答案，可以看出，受访消费群体品牌认知度尚处 于培育阶段，商品性价比为其购买的首要衡量标准。
13% 知名品牌
16% 流行时尚
44% 商品质量
27% 价格实惠
商品质量 价格实惠 流行时尚 知名品牌
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
四、消费人口市调分析D：（范例——按餐饮菜系分析） 通过对XX城项目5km商圈范围内的消费者餐饮喜好问卷调查，了解当地，特别是项目周边居民的餐饮喜好， 从而更好的进行餐饮业态的配比。 8% 1% 18% 本地特色
15% 全国小吃
2% 7% 9% 8% 4%
模块一：商业地产发展的主流商业模式
百货公司 Department Store
◎百货三类型
大众百货 ： 如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货......
时尚百货：
如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货……
精品百货：
如上海-久光百货、北京-新光天地、深圳-西武百货 ……
附注:百货业态受市场其他业态的分流与细分影响,其业种品类逐渐偏重于 服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽……
100% 75% 50% 25% 0 82 111 153 1.5km范围 大商圈
婚纱摄影
3 婴童用品 14 其它 15 电玩 22 珠宝首饰 30 美容美发 36 知名餐厅 41 家电 46 快餐小吃 61 手机数码产品 63
KTV;酒吧 彩妆护肤品 鞋帽箱包 超市 服装服饰
购物类别选 择
低端
中端
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模块一：商业地产发展的主流商业模式
摩尔 Mall
特点：类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主 力店、专门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场……）知名店策略联盟， 特色为大投入、大面积、多功能、多业态组合的订单式商业；吃、喝、玩、乐、买一应俱全。
60%
大商圈范围
40%
53 89
28.45% 22.77% 19.83% 15.52% 6.92% 2.59% 16.38%
1.5km范围
. %
19.83% 15.26%
20%
0
0.58%
0%
100元以下
100-399元
400-699元
700-999元
1000-1599元
1600元以上
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3/F
820
鞋城
400 400
70 50
1400
118
1062
84.13
1475 1475
53.55 49
4/F
实效 总额 均价
3680㎡ 193758 52.65
4500㎡ 70200 15.6
2200㎡ 112050 50.93
3733㎡ 438497 117.5
1.50%
0.90% 0.40% 0.40% 品牌女鞋 50 休闲淑女 290 男女睡衣 40 男士单品 100 掌上园地 25
0.90% 0.30% 0.50% 0.20% 流行女鞋 330 品牌淑女 200 季节睡衣 160 男士百货 45 小家电 45
0.00% 日化 68 伞帽袜帕 50 牛仔服饰 75 品牌西服 220 男士名鞋 100 餐橱器皿 15 黄金珠宝 54 休闲少淑 55 文胸内衣 55 男士休闲 130 床上用品 60 独立大店 180
1/F
甲卖场
㎡ 月租金
乙卖场
㎡ 月租金
丙卖场
㎡ 月租金
丁卖场
㎡ 月租金
戊卖场
㎡ 月租金
己卖场
㎡ 月租金
1780
超市
39.3
700
超市
21.5
933
115.9
2000
83.3
1835
62.55
2/F
1080
家电
46.3 4500 90 15.6
700
70
1400
118
500
108.3
1475
58
XX商厦业种配置图
12.00% 11.30%
10.00%
8.00%
6.60% 6.00% 4.00% 1.36% 1.00% 1.00% 1.08% 5.80% 4.00% 4.40% 4.00% 3.20% 2.60% 2.00% 1.10% 0.80%
3.60% 1.20%
2.00%
1.10% 1.00% 0.40% 钟表眼镜 50 少女休闲 20 季节单品 565 休闲西服 200 品牌休闲鞋 20 日用杂货 10
二、消费人口市调分析A：（范例——按年龄结构、文化结构分析） 通过对项目周边347份市调问卷，受访者的年龄、文化结构进行分别整理，筛选出项目将来的主 要消费客群，从而使市调分析结果更加准确，实现精准定位.
文 化 结 构
18岁以下 18-28岁 29-38岁 38-48岁 49岁以上
2.31%
2.02%
模块一：商业地产发展的主流商业模式
供销社商业模式
以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为:以东莞为代表的现代 连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业 合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。 一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。其特点为:在该地区工业化、城市化的背景下,抓住 机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点,开展连锁经营,实施名 牌战略。
高端
184
281
层次 低端 中端 高端 大商圈 3.17% 83.29% 13.54% 1.5km范围 0.86% 81.90% 17.24%
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
七、竞争对手的业种配比分析：（范例）
是一种生活， 是一种习惯， 是一种体验， 是一种期待，
但 不只是建筑本身！
2010年9月
吴正梅商业地产培训教案
第四代购物中心开发模式全程解密
模块一：商业地产发展的主流商业模式
•供销社商业模式 •百货商业模式 •SHOPPINGMALL购物中心 •第四代城市生活休闲中心
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
模块一：商业地产发展的主流商业模式
百货公司 Department Store
特点：整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。（如 、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天……）
理想营业面积为30000m2-40000 m2（视地区市场而定）
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
六、消费人口市调分析F：（范例——按开支情况定位分析）
通过研究XX城周边地区消费者每月在餐饮、娱乐、休闲方面开支情况。可以为将来项目 零售档次定位、餐饮定位、业态配比等给出良好的解决方案。 购物定位
源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载
模块一：商业地产发展的主流商业模式
购物中心 Shopping Center
特点：类似SHOPPING MALL,但一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档
次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为 一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成（如：浦东 正大广场、西郊百联、深圳万象城……），并具大型地下停车场。 难点：投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。
源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
八、有关商业环境勘察的步骤： 1、商业租赁中介信息摸底： 事先将范例店、竞争店与雷同商圈之商业街的店铺平方米租金、给付方式逐一调查，以方便自身在
设定邀请条件时，有实质数据与邀请对象对等谈判；
本地特色 川湘风味 粤 菜
18% 14% 9%
韩国料理
4%
4% 8% 9% 7% 2% 15% 8% 1%
餐饮菜系
日本料理
14% 川湘风味
海鲜风味 火 锅
西餐咖啡 快 餐
4%
9%
全国小吃 烧烤食品 其 他
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
土地取得(选址)
商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段优势），而 商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择 商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。 商业地产项目选址的四大要素： （1）客流规划。
4.03%
18.44%
年龄结构
24.34%
大学以上
41.06%
与科学历
73.20%
28.45% 6.16%
高中/技校 高中以下
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
三、消费人口市调分析C：（范例——按家庭单次消费分析） 通过对项目1.5km范围内和大商圈内受访者的单次消费金额比较，发现项目周边消费群的消费能力远远高 于大商圈，多集中于400-999元/次区间，而1600元以上/次的无人选择，说明了当地消费者多为理性消费。 家庭单次消费金额分析
二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。其特点为:利用自己在商业流通领域的 优势,抓住改制机会,实施多元化经营,实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法 人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。
三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。其特点为:在台山实施“农业稳市”,以产业 化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头,部分基层社为载体, 完善农资经营网络体系,大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的 方向,推动台山农业发展。 四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。其特点为:供销合作社利用自己网点密集 的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入 再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位,形成社区回收、市场集散交易中心和 源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载 综合利用处理三级网络。
理想营业面积：200000 m2以上。
难点：中国目前除沿海及经济发达城市外，其余城市较不适宜，投资者需具备一定的资金实力及运营
管理团队支撑 。
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模块一：商业地产发展的主流商业模式
第四代城市生活休闲中心
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第四代购物中心开发模式全程解密
模块五：《水游城》业态分析及经营模式
•以消费者需求进行业态组合 •创新商家组合 •“只租不售”的方式对外招商
Baidu Nhomakorabea
模块六：考察第四代购物中心—《水游城》
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（2）交通可达性要素。
（3）与城市规划相结合 （4）给商家定制
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模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就 没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用 物业调查，与住宅、写字楼物业市调相比，调查的区域更具弹性、更集 中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大。
•第四代购物中心项目的定位 •第四代购物中心项目选址
模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格
•丰富建筑外立面 •透光天棚采用开敞式的设计风格 •鲜明的水景主题
模块四：《水游城》项目规划与招商经验
•聚集人气是规划的关键 •实现运营接口的重要性——避免无用的、不可实现的招商 •哪些运营接口可以在招商中实现？ •案例说明
源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
一、市场调查的步骤与范例 （知己知彼，百战不殆）
商业市场调查流程与范例：
源自：http://www.mm858.com/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
市调精析与项目定位
五、消费人口市调分析E：（范例——按消费选择分析） 通过对XX城周边地区消费者选择服装标准的特色问题答案，可以看出，受访消费群体品牌认知度尚处 于培育阶段，商品性价比为其购买的首要衡量标准。
13% 知名品牌
16% 流行时尚
44% 商品质量
27% 价格实惠
商品质量 价格实惠 流行时尚 知名品牌
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
四、消费人口市调分析D：（范例——按餐饮菜系分析） 通过对XX城项目5km商圈范围内的消费者餐饮喜好问卷调查，了解当地，特别是项目周边居民的餐饮喜好， 从而更好的进行餐饮业态的配比。 8% 1% 18% 本地特色
15% 全国小吃
2% 7% 9% 8% 4%
模块一：商业地产发展的主流商业模式
百货公司 Department Store
◎百货三类型
大众百货 ： 如第一百货、第六百货、华联百货、王府井百货......
时尚百货：
如太平洋百货、百盛百货、巴黎春天百货、伊势丹百货……
精品百货：
如上海-久光百货、北京-新光天地、深圳-西武百货 ……
附注:百货业态受市场其他业态的分流与细分影响,其业种品类逐渐偏重于 服饰、化妆品、箱包、饰品、礼品、鞋帽……
100% 75% 50% 25% 0 82 111 153 1.5km范围 大商圈
婚纱摄影
3 婴童用品 14 其它 15 电玩 22 珠宝首饰 30 美容美发 36 知名餐厅 41 家电 46 快餐小吃 61 手机数码产品 63
KTV;酒吧 彩妆护肤品 鞋帽箱包 超市 服装服饰
购物类别选 择
低端
中端
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模块一：商业地产发展的主流商业模式
摩尔 Mall
特点：类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主 力店、专门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场……）知名店策略联盟， 特色为大投入、大面积、多功能、多业态组合的订单式商业；吃、喝、玩、乐、买一应俱全。
60%
大商圈范围
40%
53 89
28.45% 22.77% 19.83% 15.52% 6.92% 2.59% 16.38%
1.5km范围
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19.83% 15.26%
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100元以下
100-399元
400-699元
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3680㎡ 193758 52.65
4500㎡ 70200 15.6
2200㎡ 112050 50.93
3733㎡ 438497 117.5
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