关于转让不动产涉及的税务问题10问答

关于转让不动产涉及的税务问题10问答

1、婚前妻子有房，婚后想将房产登记为夫妻双方共有，需要缴纳契税吗？

答：夫妻之间房屋土地权属变更免征契税。

《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税[2014]4号)规定如下。

自2013年12月31日起，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

2、对于房产自用改为出租或出租改为自用的情况，房产税如何申报?

答：《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第三款规定：“出租、出借房产，

自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”因此，对于房产自用改为出租的情况，从价计征“变更日期”应填写为房屋交付出租当月;对于房产出租改为自用的情况，从租计征“变更时间”应填写为房屋出租结束当月。

3、占用耕地原属于免征或者减征耕地占用税情形的，在改变占地用途后的，是否补缴耕地占用税？

答:《<中华人民共和国耕地占用税法实施办法>的公告》（财政部公告2019年第81号）第十七条规定:“根据税法第八条的规定，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起30日内申报补缴税款，补缴税款按改变用途的实际占用耕地面积和改变用途时当地适用税额计算。”

《中华人民共和国耕地占用税法》第八条规定：“依照本法第七条第一款、第二款规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。”

第七条规定：“军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免征耕地占用税。

铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米二元的税额征收耕地占用税。”

4、物业管理服务具体包括什么服务？按照哪个税目缴纳增值税？

答：物业管理服务，是对区域内的物业进行维护管理，也包括代收业主水电费、车辆停放服务、广告位置出租等。

根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此物业管理属于企业管理服务。

5、物业公司代业主收取电费的收入如何处理？

答：根据财税〔2016〕36号附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若电费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售电处理。分两种情况：

（1）如果物业公司是小规模纳税人，按照向业主收取金额的3%缴纳增值税。

（2）如果物业公司是一般纳税人，按照取得的电费发票计算进项、开具给业主的电费发票计算销项。

6、房地产企业卖房同时赠送物业费，该部分金额是否应视同销售缴纳企业所得税？

答：根据《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，

应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

7、收购建筑物进行改造后再出售，按新房还是旧房计土地增值税？

答：如果收购在建建筑物进行改建，收购时项目未竣工应按新建房计算土地增值税；如收购的建筑物已竣工，或者收购旧物业进行结构更新改造、翻新再对外销售，应按旧房计算土地增值税。

8、建筑施工项目签订合同后，未开始施工，甲方支付了一笔预付款，请问收到该款项后如何开具发票？如何缴税？答：适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。可以开具预收款（不征税发票）。实际发生增值税纳税义务时，按照规定开具发票。《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）：

二、《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁服务采

取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

三、纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。

适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

9、公司是房地产开发企业，已经预售了一部分期房，已经预售的期房所占的占地面积什么时候可以从土地使用税计税面积中扣除？

答：根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税（2008）152号）规定：“三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

因此若公司销售期房，城镇土地使用税应纳税款的计算应截