汽车站市场定位(定稿)

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分析：

1、百货超市类型的商业：佳乐家超市、世纪美联、新台北购物中心、即将上市的潍坊百货大楼、家家悦等百货超

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市类商业型态数量较多，总建筑体量为10万平方米。

2、专业型的商业：三联家电、商业家电、新世纪家具广场、益家家园家具广场、百盛喜庆大市场、锦伦天地、中央帝景等，所包含的业态有：家电、家具、建材、喜庆用品、五金机电、数码产品等，总建筑体量为1万平方米。

3、其他形式的商业：例如商业步行街、小商品批发市场、温州商城、福州商城等也已存在，总建筑体量为36万平方米，经营档次较低，无统一经营及管理。

综合以上分析可以看出，现存的商业中，主要以中、低档商场及大卖场为主，产品供应也以中、低档产品为主。随着昌乐经济的快速发展及消费水平的逐步提高，以供应中、高档产品的经营、消费场所的市场需求逐步凸显，即：经营高端品牌产品的主题性购物广场、人性化更强的体验式购物广场等。目前即将上市的商业项目普遍缺乏真正意义上的统一招商，统一运营，统一管理。招商门槛低，漠视市场培育期等环节，必然导致项目后期运作存在极大的弊端。

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2、我们由住宅部分和商业部分共同演绎项目的整体发展战略

➢逐步转移老商业中

心消费顾客群，成为昌乐新的商业中心

➢争夺周边镇区消费

需求，成为潍坊下属城区的商业中心。

补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，树立项目的独特形象——体验式●休闲●时尚●名品生活港

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强调城市中心化的、现代的、便捷的生活方式，整合周边资源，产品精细化设计，环境品质提高、服务延展的都市示范社区。 ——城中央的经济型商品房

走补缺的方向，打造新商业模式，重塑市场标杆，服务整个城市。 ——体验式●休闲●时尚●名品生活港

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补缺者

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随着城市节奏的加快，人们在购物行为上也有所改变，一站式的购物成为大多数消费者选择的消费因素之一，因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，同时也要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的要求。目前或以后的购物广场不但讲究规模，也讲究业种的搭配，购物广场不再是单纯的商品交易，而是将生活的空间也搬进了商场。

本项目作为昌乐城市中轴的结点，紧邻昌乐中心医院，具有良好的机会和条件，因此，应当充分利用其优势，与政府规划的整体形象、档次相协调，并区别于昌乐现有的购物场所如：佳乐家、世纪美联等，在商品档次、业态组合及购物环境等方面进行全面提升，并适度超前，以适合未来发展需求，力图建成中高档集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的体验式购物广场。

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形象定位的支撑点：

●它是一个真正填补商业市场空白的商业物业；

●它是全面提升昌乐消费档次的商业物业；

●它是一个昌乐市场上唯一的“品牌主题”商场；

●它是一个以中高端品牌产品供应，全面满足昌乐城区金字塔即准金字塔消费阶层的商业物业；

●它是一个能改变昌乐人民的投资、消费观念的品牌物业；

●它是商业经营和知名商户的标志和名片；

●它是昌乐城区最繁华街区的稀缺资源，是品牌产品的展示舞台，是最具有说服力的资信、实力、身份保障；

●它是昌乐主题商业时代投资者的首选物业，将开启昌乐商铺投资的新时代；

●它是昌乐唯一的品牌折扣店，其“outlets”奥特莱斯业态模式将把商场打造成昌乐的“品牌走廊”。

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（一）目标消费者群体定位

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——主要昌乐城区中高端消费阶层及昌乐下属乡镇高端消费阶层为主

商圈划定

●核心商圈为昌乐城区，人口规模在8万左右。

●次级商圈为昌乐周边乡镇，人口规模为59万左右。

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●边级商圈包括寿光、潍坊等距离昌乐较近的县市、乡镇，人口规模为300万左右。

（二）经营者定位

（三）投资小业主定位

——本地中、高收入阶层为主，普通收入阶层为辅，兼顾外来客户

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通过深入的市场调研、对市场服务商圈的范围以及市场需求的深入研究，结合本地块实际情况，专家组进行深入研究、讨论确定本项目的规模为：中小型商住物业综合体 购物、休闲、娱乐于一体的体验中心

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服务于整个城市同时满足社区及周边需求

购物、休闲娱乐、餐饮、商务、服务为一体的一站式消费

项目规划商业面积约1.5万㎡，规模上而言，承担城市功能。

本项目规划住宅+公寓约1.5万㎡，入住人口预计超过500人，而周边500m 内生活人口更达万人以上，本项目同时满足其日常生活需要。

本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业

业态定位的重要影响因素

商业现状：成熟的核心商圈以服饰为主，县城尚缺乏成熟的上规模服装、鞋业商场，本项目商业不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补昌乐商业缺失的作用。

城市规划：项目地块处于城市规划中的城市中心商圈范围内，有利于商业氛围的形成。

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潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要针对性考虑。 通过上述分析，本项目商业规划为

主要包括三大区

1、 主题商场——品牌店+品牌折扣店： （1） 中档品牌丰富

昌乐现有的消费场所主要集中在佳乐家及新昌路一带，其商品均以中、低档为主。随着昌乐经济的快速发展，消费群体对中、高端商品的需求不断增加，在充分考虑昌乐的消费习惯和消费能力后，为了凸显项目的定位——昌乐体验式购物广场，故项目的商品定位必须和其他有所区别，“以中档知名品牌商品为基础，并通过突出一批中高档知名品牌和特色商品，力求打造昌乐中高档购物场所的形象”。