房地产集团有限公司面积赠送管理办法

房地产集团有限公司

面积赠送管理办法

文件编号：

版本：第三版

审批人：日期201 年月日

适用范围：房地产集团各分公司、各项目公司

解释部门：房地产集团工程管理中心

发布日期：201 年月日实施日期：201 年月日

1、总则：为规范各项目特别是新启动项目，关于赠送面积在设计、建设、销售、交房等阶段的行为，特制定本管理办法。

2、设计阶段：涉及部门（设计、营销、前期、工程）

2.1、产品定位确认后，营销管理中心对项目同区域竞争销售楼盘的销售平面图收集不少于三家，并对竞争楼盘赠送面积情况进行数据分析，在启动单体方案设计前将数据情况反馈到设计部管理中心。

2.2、规划设计开始前，负责当地报批报建的前期人员及设计管理人员应当对当地规划局单体面积计算规范做详细调研，并和当地规划及建设等相关政府部门沟通，以明确可赠送面积的界限和方式，对于单体面积计算规范，如果当地地方规范严于国家规范的，前期部门需协调按照国家规范计算，尽最大可能满足赠送面积的实现，并形成书面文件报备项目总或分公司总、集团设计、营销、客服等相关部门。

2.3、成本管理部门应仔细进行成本核算，并将赠送面积的成本分摊至可销售的房产证销售面积，同时要求对竞争楼盘的售价做相应分解，营销部门与设计部门应根据竞争原则决定是否进行赠送面积的设计考虑，并考虑赠送面积的大小，并根据预算成本及预估售价，以此最终决策是否要进行赠送面积的设计。

2.4、考虑到项目推进的时效性，如果负责当地报批报建的前期人员及设计管理人员在项目开发节点计划时间到达前15天，不能与地方主管部门就赠送面积达成有效一致的情况下，设计管理部门可以不再坚持按照公司本管理办法要求，而是根据地方主管部门要求完善报批文本。

2.5、对于项目地块自身容积率较高，在满足规划条件的情况下，地块本身容积率存在富余的，建议不必考虑赠送面积的设计因素。

争取目标为（优先程度由高到低）：

（1）能增加房间的方案（优先程度由高到低）A入户花园和设备平台；B格栅可后期直接放置小尺寸预制板；C圈梁可后期直接放置预制板；D钢结构预埋（报批图纸中不体现）；

（2）八角窗的面积计算；

（3）阳台的做法及面积计算；

（4）飘窗的做法及面积计算

1.3、单体方案设计内审完成后，前期部须配合设计部，就单体方案于当地规划局进行接触，按照方案优先程度争取有利条件。对规划局意见及时反馈设计中心，以便进行修改，达成一致。

1.4、单体方案审批通过后，设计中心就加梁或留企口具体做法，对工程管理中心对应部门进行交底，达成一致后，提出具体设计要求，进行施工图设计具体做法标注。原则做法如下：（1）格栅、圈梁预制板方案，详见附图三、附图四。现场可会同其他条线，选择适合当地情况

的做法。

（2）赠送面积房间四周设置企口做法详见附图一。

（3）预埋钢构件后期现浇板的做法详见附图五，需保证与四周构件的可靠连接；

（4）飘窗的具体做法，根据前期和政府协调争取的条件进行设计。

3、建设阶段：涉及部门（工程、招投标、成本、前期）

3.1、设计条线对工程条线对应部门进行交底后，项目工程条线据此对预制板的吊装、阳台的封闭的施工工序、方法和时间做出具体施工方案。

3.2、若采用预制板做法，现场预制板制作时，在选择制作场地、吊装器械时，需根据现场情况，单块预制板重量，选择合理的运输和吊装方式，确保施工方便可行。

3.3、若采用现浇板做法，需保证与四周构件的可靠连接，并根据现场情况，综合考虑施工流程和施工周期，选择合理的施工方案。

3.4、赠送面积分为预留部分施工和后续施工，后续施工须在项目交付后，根据项目实际情况再进行施工，以避免项目验收风险；总包合同中对该项施工的时间、工序、工艺及二次进场等各项要求须做详细说明。

3.5、后续施工的成本费用须单项进行充分计算，在总包合同中费用须注明。

3.6、对于赠送面积部位的改造，严禁采用厨房与卫生间异位的方式，并原则杜绝外立面与公共设备的改造。

4、销售阶段（营销、代理公司、法务）

4.1、若存在赠送面积事宜，设计部门在设计完成后，2星期内向营销部、法务部、客服部提供标注面积赠送的户型图及设计规范，并进行讲解和说明。

4.2、营销部应根据实际情况巧妙地制定购房赠送面积宣传推广策略，设计推广说辞和用语，且必须进行评审，参会部门或人员包括项目总、工程部、营销部、前期部、设计部、财务部、法务部、客服部及物业，统一口径。关于赠送面积推广说辞的评审必须在目标楼盘开盘前完成。

4.3、法务部必须从广告法以及设计规范的角度对广告宣传、营销说辞进行严格把关。

（1）若赠送的面积部分不属于建筑面积测量范围内，则业主无法取得所有权，因此，关于赠送面积应明确是使用权，而不是所有权。

（2）关于赠送面积的宣传，如属格栅、圈梁方式的，不宜直接表述为“赠送面积”，而应表述为“业主改造后可使用面积”。

（3）如果是赠送使用空间的，不应注明赠送空间的形制、规格、大小等，只笼统的表述为赠送使用空间即可。

（4）对于赠送的面积应当注明“以实际交付的状况为准”。

4.4、关于赠送面积事宜，不应在商品房买卖合同中进行表述。同时，在商品房买卖合同中应注意：

（1）商品房买卖合同所附户型图应与报批的户型图一致；

（2）商品房的交付时间需要考虑后期改造工程所需时间。

4.5、若赠送面积涉及到后期改造，则应在商品房买卖合同之外通过补充协议的形式进行约定，且应在项目交付后方才进行改造，并对赠送面积部分的改造所带来的层高影响，在合同中明确买受房对此不存在异议。改造合同原则上为“买受人委托装修单位”的形式签订。补充协议可以参照附件《装修改造委托书》起草。

补充协议可以这样约定：“装修单位同意不计成本地进行上述改造工程，买受人同意装修单位自行采购物业改造建筑材料等工作，但装修保证改造工程符合国家法律法规的质量要求”，“购房者同意施工方视情况作适当停工、延长或提前完工等调整工期决定，但必须在X年X月X日之前完成改造”。完工日期在商品房买卖合同约定的交房日期之前即可。开发商以此规避违建的风险。

4.6、在项目开始销售前至少一个月，须确定商品房后期改造的装修单位。

4.7、委托装修合同中添加业主委托装修施工方收房的约定，避规相关收房风险。业主验收为改造后统一验收。

4.8、改装时间原则上如为毛胚交房，改造协议工期为3个月，如为精装修交房，改造精装修协议工期为6个月，各项目根据所在地具体情况进行调整。

5、验收阶段：（前期、营销、工程）

5.1、根据不同地区现行验收标准，验收按以下标准验收：

（1）毛坯竣工后直接进行规划及房管实测面积验收的，要协调政府（因为后期需要精装修）内墙先不刮腻子，送面积部分验收后再做，毛坯验收后再进行赠送面积的装修施工。

（2）一次性验收的，可预留两层毛坯，用以协调政府予以规划面积及房管实测面积验收，其它层赠送面积照常施工，该两层各项赠送面积验收后再进行施工，如通过给予每万平方米五千元的奖励。