高速公路土地评估方法的探讨

3.高速公路土地评估的方法
由于高速公路具有以上的特点和特性，决定了高速公路土地资产适宜采用收益还 原法和成本法进行评估。
3.1 总体技术思路
评估时要根据项目评估目的和特点进行分析，选用收益还原法及成本逼近法两种 方法进行评估的总体技术思路图如下：
1
资料的调查与整理分析，确定评估相关参数
年经营收益的计算
2.高速公路土地资产评估特点
高速公路资产需要由专业人员进行评估。高速公路土地资产评估是根据有关数据 资料，通过采用科学合理的评估方法对高速公路土地在一定时期内的价值和价格进行 预测、估计和判断的过程。由于高速公路资产具有特殊的经济属性，因而高速公路资 产的评估具有与其他资产评估所不同的特点： 1.高速公路资产评估具有道路、土地分估的特点； 2.高速公路资产评估是对高速公路资产权利利益的评估； 3.高速公路资产评估应充分考虑其市场供求情况的特殊性； 4.高速公路资产评估的对象是预期收益。
从图 2 可以看出：交通流量时间序列同时具有以下的几个分量：① 季节分量 S 规则的季节波动；②趋势周期分量 c 长期趋势，诸如经济周期和其它周期因子而得的 变异。 b、长期交通流量分析 长期交通流量分析选定基本趋势模型和增长模式 ( 转折点) 预测模型对未来交通 量进行预测。 首先用类别分析法从各种经济指标中找出对运量增长模式有长期影响作用的社 会经济指标，分析不同指标值下增长模式的变化规律，据此建立各类基本趋势模型和 转折点模型。基本程序见图 3。
2
工费、保险费等） 。根据交通部和财政部联合颁发的《公路经营企业会计制度》 ，各路 桥的折旧提取采用车流量法。折旧基数采用资产评估机构提供的资产评估结果。年经 营总费用的基本计算公式为： 单位车流量折旧额＝原值/设计总车流量 设计总车流量＝设计车流量/天×365 天×规定年限 月折旧额＝月实际车流量×单位车流量折旧额 通过上述基本公式，可推导出折旧费计算公式为： 第 N 年的折旧费＝资产评估值×第 N 年的通行费总收入/未来经营期限内的通行 费总收入 （3）非土地资产纯收益的计算 非土地资产的纯收益主要是考虑特许经营权的纯收益和公路构筑物、建筑物的纯 收益，其中包括：①特许经营权的纯收益的确定；②公路构筑物纯收益的确定。 （4）计算项目经营中的土地纯收益 根据以上项目测算分析结果，可计算出项目经营的土地纯收益，其公式为： 土地纯收益=项目年经营纯收益-项目年经营总费用-非土地资产纯收益 （5）确定折现年期 折现年期的确定，一般应根据估价对象在项目评估基准日的剩余经营权年限确 定。 （6）土地价格的计算 根据现场调查资料分析后，确定采用现金流的方法，通过预测每年的土地纯收益 值，然后进行折现到评估基准日得到年土地纯收益现值，土地的价格等于累计年土地 纯收益现值。 基本公式为： an a1 a2 P (1 r ) (1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 ) (1 rn ) 式中：P—土地价格；
1.高速公路土地资产特性
与其他土地资产相比，高速公路具有鲜明的特性，这是由高速公路的准公共物品 和自然垄断的经济属性以及高速公路独特的行业特点所决定的。一般而言，高速公路 资产的特性主要有以下六个方面：1）规模巨大；2）所有权与经营权分离；3）带状 分布；4）道路、土地的合一性；5）长期使用性；6）位置的固定性。
高速公路土地评估方法探讨
钟玉燕 （广东中地土地房地产评估咨询有限公司，广州，510075）
摘要：根据高速公路土地资产的特性，阐述了高速公路土地估价的特点及适用的方法，并对 估价操作过程中应注意的问题进行了探讨。 关键词：高速公路；土地评估；评估方法
高速公路属于比较特殊的资产，现有评估资产价值的理论方法很少对此类用途的 土地评估进行研究。当前，我国的高速公路路网在建设规模上呈日趋扩大的趋势，由 此带来的土地资产价值量化的需求及问题逐步显现，特别是在企业重组改制或资产转 让等经济活动中，对高速公路土地估价提出了实际工作需求。因此，作者认为有必要 对此类用地的评估方法进行研究，根据高速公路建设用地的特点进行分析，探讨土地 评估方法以及评估中应注意的的问题。
4
400000
（单位：辆） 总交通流量
350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 0 12 24 时间 36 （单位：月） 48 60 72
图 2 高速公路总交通流量散点图 Fig.2 Expressway traffic flow scatter diagram
土地取得费及相关税费 土地开发费的计算 利息的计算
成 本 逼
年经营总费用的计算
收 益 还 原 法
Baidu Nhomakorabea
年经营纯收益的计算 利润的计算 非土地资产纯收益的计 算 土地纯收益的计算 土地使用年期修正的测 算 折现年期的确定 土地区位修正的确定 土地价格的计算 土地价格的计算 土地增值收益的计算
近 法
选用适宜方法确定最终评估结果
5
（2）折现率的预测方法 根据目前国内资金的机会成本及平均资本报酬率，评估出高速公路土地未来的价 值 投资收益率是资金的机会成本，根据公司的实践经验，可按下面的公式确定： 折现率＝安全收益率＋风险收益率＋通货膨胀率 ①安全收益率，又称为无风险收益率、安全利率，是指在当前市场状态下投资者 应获得的最低的收益率。在我国，国债是一种安全的投资，因此国债利率可视为投资 方案中最稳妥，也是最低的收益率，即安全收益率。如果采用单纯一年期银行存款利 率或者国债利率来代表整个多年期的安全利率集合是不合理的，目前我国能考虑作为 安全利率集合的选择只有各期限的银行存款利率和国债利率，本次评估选用剩余经营 期对应的国债利率，理由有三方面： 第一，同期限的国债利率均高于银行存款利率，在此情况下，同等条件的资本都 会选取高收益率的机会投入；第二，我国债券市场利率期限种类要远多于银行存款利 率期限种类，最长期限为 30 年，而银行最长利率期限是 5 年期，5 年以上的利率与 5 年期均一样，这远远不能满足评估准确度的需要；第三，债券市场中收益率几乎是每 日更新的，这更符合估价对估价时点现势性的要求。 目前中央国债登记结算有限公司已经统计公布了中国多种债券收益率曲线，我们 可以选取其中较权威的中国债券收益率曲线作为安全利率集合。中国债券收益率曲线 是选取了 1、2、3、6、10、13、18、29 年期八种国债收益率样本，拟合而成的一条 1 —30 年期基准收益率曲线。中央国债登记结算公司在其官方网站（中国债券信息网） 上每个正常交易日都公布中国债券收益率曲线的更新，并同时提供收益率曲线的计算 工具。利用计算工具可取得 1－30 年各期限的基准收益率。
社 会 经 济 条 件
基本趋势模型
交通量
增长模式预测模型 变 量
图 3 高速公路长期流量分析流程 Fig.3 Analyst of Expressway long-term traffic flow
具体分析时可利用聚类分析方法，将待评估高速公路所经区域按行政区分，选用 人口、GDP、第一产业、第二产业、第三产业、客货周转量对交通量增长模式有长期 影响作用的社会经济条件指标作增长的分类项目，运用调查区域内国民生产总值与区 域货物运输量、旅客周转量之间建立的相关模型进行发展预测。 c、高速公路交通流量平均增长率预测 结合待评估高速公路各年各段现状交通流量，分析判断，比如可以采用弹性系数 法(即交通量的增长率与国民经济增长率的比值)，结合高速公路的基本通行能力与收 费高速公路服务水平的要求，综合考虑各种因素预测未来交通流量，从已知的交通量 数据可以得到待评估高速公路未来交通流量的平均增长率，我们可以结合待评估高速 公路所经过的区域经济发展状况，交通流量的增长预测。
a1 、a2… an—特许经营期内第 n 年度的土地纯收益； r1 、r2… rn—特许经营期内未来各年的贴现率；
n—剩余期限。
3．3 成本逼近法评估思路
成本逼近法，是以高速公路土地开发地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加 上利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格，其计算思路如下： （1）确定土地取得费用及相关税费 一般包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费、耕地占 用税、耕地开垦费、公路建设附加费、土地管理费等，具体情况根据待估宗地的具体 情况确定。 （2）确定土地开发费用 按照高速公路土地开发的平均投入费用水平进行分析确定。 （3）确定利息 根据高速公路建设的一般建设周期估算投资利息。 （4）确定利润 利润计算公式为： （土地取得费＋土地开发费）×投资利润率。
图 1 高速公路土地估价技术路线图 Fig.1 Expressway land price appraisal technical route
3.2 收益还原法评估思路
根据高速公路建设项目的经营情况，首先通过确定项目预期经营总收益，从中扣 除项目经营总费用以及其他非土地资产的纯收益，得到土地的纯收益，并通过土地的 纯收益在收益年限内还原出土地价格，其计算思路如下： （1）项目年经营总收益的计算 采用长期趋势法，建立数学模型对公路的年经营总收益进行预测，其中需综合考 察的指标为：①交通流量；②区间收费标准；③年收益。年经营总收益预测的公式为： 某收费站区间某类车型某年的通行费收入＝该收费站区间该类车型的年通行量 ×该收费站区间该类车型的通行费收费标准 某收费站区间某年的通行费总收入＝该收费站区间该年各类车型的总通行费收 入 某年的全线总通行费收入＝该年各收费站区间的总通行费收入 每年经营总收益=某年的全线总通行费收入+其他年收入 需要注意的是，年度收益主要来自高速公路车辆通行费收入，有时也包括其他收 入如高速公路沿线服务区收入、广告收入等（是否存在这种情况需要根据具体项目的 情况进行调查分析） 。 （2）项目年经营总费用的计算 根据待评估高速公路历年各项成本费用支出的实际情况，通过对未来不同经营模 式成本费用(含营业税或水利基金、上交高管局管理费、交警费、运营成本、管理费 用、养护费用、大修费用、委托管理费等)的支出分析，其中需要综合考察的指标为： ①养护费用；②管理费用；③折旧费用；④营业税金及附加；⑤其他相关费用（如人
3
（5）土地增值收益 （6）使用年期修正 一般使用年期与剩余收益年期一致。 使用年期修正系数的公式为 K＝1－1/（1＋r）m 式中：K—使用年期修正系数 r—土地还原利率 M—待估地块的使用年限 （7）区位修正 （8）土地价格的计算 土地价格=（土地取得费用及相关税费+土地开发费用+利息+利润）×土地增值收 益×使用年期修正×区位修正
3.4 地价结果的确定
根据收益还原法和成本逼近法两种评估方法的测算结果分析判断，综合确定以哪 一种方法来确定取终的估价结果。
4.评估时应注意的问题
采用收益还原法对高速公路土地进行评估时，关键是要合理确定每年年度收益 额、年度营运费用和拆现率三个指标，确定收益额关键要确定未来的交通流量。为了 使评估过程合理，需要改进一些关键指标的确定方法，同时需要在评估过程中注意特 许经营权等问题。 （1）交通流量预测方法 在高速公路资产交易中，交易的内容是高速公路资产的收费权、经营权等无形权 利，投资人购买这些无形权利的目的往往并不在于这些权利本身，而是投资于相应权 利的获利能力 高速公路运营管理面对的外部环境可以分为硬环境和软环境两种。硬环境系指高 速公路穿越的行政区域及该区域直接作用和影响因素，如：区域性经济结构，区域的 社会经济、科技发展水平及消费水平以及区域性交通结构等。软环境系指作用于企业 的政策、法律、法规和社会经济人文环境，如：收费政策、车辆分类、收费价格的制 定和批准以及社会经济的变化对公路交通流量的影响等。在价值评估时，主要从沿线 区域经济发展、交通规划以及交通流量等方面进行分析。 ①沿线区域经济发展对高速公路运营的影响分析 结合区域内城市的国内生产总值现状、国民经济和社会发展计划纲要以及待评估 高速公路工程可行性报告，对区域的未来年份国内生产总值进行预测，然后应用交通 运输系统分析的相关理论对相关数据分析。 ②区域交通规划对高速公路运营的影响分析 区域交通规划分步实施对待评估高速公路的影响：延伸省会广州的经济辐射作 用，促进相关地区经济的发展，加速环省会周边地区卫星城建设等分析； ③对高速公路交通流量现状及未来情况预测 在此分短期、长期两种不同形式对现状交通流进行分析。 a、短期交通流分析 由于待评估高速公路已全面采用半自动化的电子收费形式，积累了详实的日交通 量资料， 为实现短期交通流分析提供了准确地数据保证。 现根据每月的交通流量数据， 取时间(月)为横轴，以总交通流量(辆)为纵轴得到散点图，见图 2。