泾河新城简析

2011
2012
产业导入并 动工
2013
西咸新区正式加入国家 级新区序列，区域价值 凸显
2014
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四、案例分享
区域基础设施及产业布局加速推进，区域国际商务区为主要发展区域
房企入驻 规划落实
2011年8月中建、 万众、石羊签约合 作
2012年1月西藏城 投签约，4月与水 务公司签约供水协 议
•高端装备制造 •节能环保 •测绘 •新能源 •食品加工 •都市农业 送 •展销交易 •信息咨询
•仓储配
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百度文库
四、案例分享
在售项目多分布在泾河沿岸，住宅产品多为低密度豪宅，区域处前期发展期，在售 项目较少
和记黄埔 新恒地房地产
乐华恒业
2011年
2011年11月沣泾 大道起点段、正阳 大道南段开工
2012年
2011年12月崇文 重点镇或规划设计 金奖
2012年7月-12月 温商制造园及相关 动漫产业项目相继 签约
2013年
主干道施工加速推 进，各产业园区基 础施工启动
2014年
2014年1月，西咸 新区正式加入国家 级新区序列
2、在售项目住宅部分容积率均偏低，项目多分布在泾河沿岸，景观资源、商业氛围、产品力及规模是卢卡小镇及乐华城的主要
卖点。
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四、案例分享
崇文小镇地块占据区域绝佳自然资源及人文资源，通过政府与房企联合打造，板块规划 已渐趋明晰，后期随着产业进一步发展及区域景观进一步优化，项目溢价可能性较大
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四、案例分享 2014年政策环境预测
经济层面: 稳增长、促就业、调结构仍然是经济任务的重中之重，GDP增长7.5%预期将稳步 实现；
货币层面：部分银行信贷偏紧使得目前房地产融资面临一定风险。但央行继续实施稳健的货 币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长的基调将使资金面保持良性态势。
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四、案例分享
泾河新城板块解读
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四、案例分享
泾河新城是西安未来的北部中心，近两年整体区域价值逐渐发力
和记黄埔
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国际商务区
崇文塔 崇文小镇地块
➢泾河新城区域规划发展以一期国际商务区及其周边为 主要发展区域； ➢区域以基础设施及产业导入作为起点，地产项目随之 逐步启动，项目产品档次偏高，产品类型渐趋多样化。 ➢地产项目目前入市较少，但其体量均较大，后期在区 域规划及品牌房企入驻的双重驱动之下，市场竞争或加 剧，同时也将给各项目带来一定溢价空间。
中观
区域房地产市场供销价研究、各 版块项目物业类型、户型、价格、 驱动因素等
微观
重点竞品产品（供销存及产品 线）、价格平台、客户等情况
宏观部分分析结论需落到区域房地产市场层面（中观） 中观部分需进行板块划分（划分依据），注意与本地块关
需要注意的问题 联性
微观重点分析本地块与主要竞品关系，找出优劣势 各维度分析需关注其关联性（环环紧扣）
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如何进行市场分析报告
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目录
理论部分
为什么进行房地产市场分析 房地产市场分析目标
房地产市场分析思路、方法及内容
案例分享
泾阳项目竞争市场分析报告（部分）
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四、案例分享
综合来看，中央层面未提楼市调控表明市场机制在未来楼市作用或加强，但抑制投资、 限购限贷枷锁短期内难以解除。
政策
中央 政策 思路转变
地方 政策 差异化
加强保障房建设 抑制投资性需求 未提调控 避免一刀切调控
确保住房用地供应 加强保障房建设 地方因地制宜 有节制的发挥市场机制
卢卡小镇
崇文小镇
泾河
崇文塔
崇文小镇地块机会点：
1、区域无可比拟的人文积淀优势。
2、借助区域后期产业布局，产品打造可 向高端企业会馆及迷你小独栋类产品方 向靠近。
乐华城
项目名称
产品形态
主力单价段 (元/㎡）
主力面积段
所推套数
卢卡小镇
联排 、独栋
7500-13000
175-252㎡联排 一期共推252套（14套 352-434㎡独栋 独栋，238套联排）
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四、案例分享
政府将新区规划为5个功能板块，本地块位于国际商务及庄园经济交汇处，后期产业、 景观及人文驱动是其价值释放点
1 、低碳住区
3、国际商务
•滨江生态休闲区 •国际住区 •低碳住区 •城乡统筹示范区
2 、庄园经济
•特色农庄（开心农场、葡
萄酒庄） •主题农庄（大企业、使领 馆、会所、酒店等农庄） •会议休闲
西咸新区作为国家级新区，是 城市骨架北拓的重点区域 •泾河新城 •秦汉新城 •沣东新城 •沣西新城 •空港新城
总体目标 ——开创“现代田园城市” 发展新模式； 发展思路 ——以规划利好、基础建设先行，产业导 入为突破口支撑人口导入，以区域项目开发引领投 资置业热潮； 规划性质——西安国际化大都市北部中心。以生产 流通综合性服务和能源总部中央商务为核心；重点 发展高端装备制造、节能环保、地理信息等产业的 城乡统筹田园示范城。 功能定位——1、低碳住区 2、庄园经济 3、现代 生产物流 4、科技创新 5、国际商务
卢卡小镇
崇文小镇
序号
项目名称
容积率
在售、待售产品
1
乐华城
4.13
在售商铺（别墅、洋房、 高层）
2
卢卡小镇
0.75（一期）
联排、独栋（高层、洋 房为后期规划）
3
崇文小镇地块
未定 （底容积率）
意向关中特色住区
乐华城
1、泾河新城目前处基础设施及产业导入期，区域价值感较为薄弱，在售项目较少，住宅部分多为高端住宅。
政策层面: 抑制投资仍然是调控红线，各地因地制宜调整调控政策或是大势所趋。市场化、 差别化楼市政策将是后期政策主要导向。不动产登记统一登记制度推进加速，但阻力依旧较大。
1、2014年政策格局将稳中向好，区域楼市政策将趋差别化。西咸新区作为国家级新区（发 展初期），其楼市发展势必面临诸多机会（政策扶持、融资帮扶）。 2、就本项目的开发时机而言，开发稀缺性高端物业符合区域及行业的发展机遇。
2007年
2008年
停
滞n
2009年
2010年
2011年
2012年
国务 院重 申推 进此 制度
2013年
明确 制度 建立 时间
2014年
建立不动产统一登记制度对于抑制投资性需求有直接影响，但从该制度推进情况来 看，地方政府等各既得利益方博弈仍显焦灼，此制度建立注定是场硬仗。
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低碳 住区
科技 创新
国际 商务
现代 生产 及物
流
崇文塔 崇文小镇地块
•总部商务区 •商贸合作区 •生产性服务区（咨询、信息、 法律等） •商业服务区
4、科技创新
•分析（汽车等） •中试（高校、科研院所、 大企业实验室的西北中试基 地） •孵化（新能源、新材料
装备制造、生物科技等
5、现代生产及物流
孵化器）
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四、案例分享
项目竞争市场分析
1
政策环境影响
2
浐灞板块解读
3
竞争市场特征
4
细分产品线研究
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四、案例分享
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四、案例分享
2016年以前，市场化部分仍是重点，刚需依然是主导；2016年后预计保障房体系 形成，商品房中高端需求将有所放开。
十八大报告指出，“要建立市场配置和政府保障相结合的住 房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需 求”。2011年开启双轨制元年，预计2016年后将真正实现商 品房和保障房的双轨制。政府规划“十二五”期间要建设 3600万套城镇保障性住房。
结论：调控底线难以突破 市场化差别化加强
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四、案例分享 整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度步伐加快，但各利益方博弈焦灼
2013年11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记 制度”，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记 簿册、登记依据和信息平台“四统一”，并将建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息依法公开查询系 统。
政策环境影响
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四、案例分享
2014年开局GDP增速低于预期，综合就业、收入及物价指标来看，经济运行处合理 区间。
宏观政策：稳增长成为主基调
经济下行压力增大，2014年1季度GDP增速低于全年目 标7.5，比去年同期回落了0.3个百分点。从就业、收入、 物价指标良好表现来看，虽然一季度的增长速度略有回 落，但总体上仍在合理区间。
国土资源部部长姜大明表示，从2014年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能 够全面建立不动产统一登记制度，用4年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登 记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。
提出 不动 产登 记制 度
成就报告 灵魂感
（主线）
不是市场说明了什么，而是你想让市场说明什么，在思路逻辑的各个模块研究中建立关联， 让市场说明你想说的东西！成交报告整体主线，让你的报告具备灵魂感！！
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四、案例分享
案例分享
泾阳项目竞争市场分析报告（部分）
3、通过产品线及价格平台的研究，结合市场 现状，提出极具说服力的产品方向。
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三、房地产市场分析思路、方法及内容
逻辑思路
宏观
宏观经济、产业布局、一级市场、 人口及整体房地产投资发展情况 （全国及区域）
一、为什么进行房地产市场分析
市场分析是项目定位的基础，是通过市场调研数据的整合，对项目决策起到重要支撑作用
的一种基础工作！
定位决策
政策环境利 好利空对于 项目实施的 影响程度
支撑
评估项目所 处市场环境
服务
通过研究竞争 市场找寻项目 市场机会及产 品方向
推荐极具竞 争力的产品
房地产市场分析
项目大卖、购房者满意均是基于我们对市场的理性客观判断！
陌生区
10000 8000 7000 6000 5000 4000 3000
提出西咸一 体化构想
2000
2002
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国务院批准 《关中—天 水经济区发 展规划》
2009
政府管理加强
基础设施、产业导入，区域价值升级
泾河新城功能区划分确定 ，基础设施开始动工
泾河新城管 委会成立
美量化宽松政 策逐步退出
部分银行信贷 偏紧
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资金面偏紧（中大房企影 响较小）
信贷政策：资金面偏紧
美国量化宽松政策逐步退出及部分银行信贷偏紧使得目 前房地产融资面临一定风险。但央行继续实施稳健的货 币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长的 基调将使后期资金面保持良性态势。
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二、房地产市场分析目标
宏观部分 中观部分 微观部分
最终目标
1、阐述此项目开发之宏观环境，说明宏观环 境与项目的关系。
2、将项目所处区域分版块研究，找出本项目 优劣势（放大与规避），提出项目市场占位。