万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析

姓名：周春燕学号：20122792

引言：

随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资

机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价

值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，

这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了

解它的内在价值和未来成长性。

本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景

和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。

一、公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企

业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司

43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广

深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

二、财务报表分析

（一）资产负债结构分析

表1 资产负债表（单位：万元）

该公司总资产每年都在稳定的增长。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，尤其在2015年明显增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额15年9月比14年增加5715300.00万元，上涨了14.56%。其中流动负债比去年增长5643000万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益15年9月比14年增加了523100万元，其中股本增加了1210万元，涨幅0.0011%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析

表2 利润表（单位：万元）

该公司15年第三季度实现主营业务收入7959620.00万元，实现净利润953862.00万元，但这里主要以2014年的分析为主，2014年公司营业收入继续保持增长，达1463.9亿元，同比增长10.73%。实现净利润192.8 亿元，同比增长23.14%。其中主营业务收入比上年增加1096900.00万元，上涨8.1%，主营业务成本较去年上涨了11.96%；营业利润增加71810.00万元，上涨2.9%，同时利润总额上涨了3.96%；净利润比上年增加98990.00万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年也有所增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

三、绩效评估

（一）偿债能力分析

表3 偿债能力相关数据

在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2015年万科的流动比率为1.293，比上年降低了0.0517，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为15年存货比14年存货大，但扣除存货后，速动比率仍同比上年下降了0.0114，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所降低。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，15年的存货周转率低于14年的存货周转率。15年万科的存货周转有所下降。15年万科的应收账款周转率较去年稍有降低，应加强主营业务的管理，采取严格的信用政策和收账政策。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。

（二）盈利能力分析