物业法律法规知识学习_心得

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法：物业服务主要法律文件
物业（前期）服务合同 管理（临时）规约 业主大会议事规则 业主大会决议 业主委员会决议 其他物业服务相关协议
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物业管理纠纷
1、物业管理纠纷类型
物业法律纠纷特点 物业管理纠纷类型
定义
表现
连续性：与开发商密不可 分，房屋质量问题、车位
之争、配套不到位等
多样性：涉及民事、经济 、刑事关系，纠纷主体的
《物权法》
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3、业主的建筑物区分所有权
概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所 有权（权益：占有、使用、收益和处分的权利，不得以放弃权利不 履行义务（除非另有协议），对专有部分以外的共有部分享有共有 和共同管理的权利。
701 702 601 602 501 502
401 402
车位、车库
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满 足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主 共有。
收益的归属：由所有权决定
《物权法》
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1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有 ；
业主拖欠物业费、车 辆管理费纠纷
小区内违章建筑处理
行政单位行使权力是否违法 、是否得当、是否显失公平
、业主对街道、房地 产主管部门对业委会 与物业服务企业指导
监督的不满
业主、物业使用人、业主大 会、业主委员会、业主团体 在民主自治权益方面发生的
纠纷
业主不遵守业主公约 、不执行业主大会的
决议等
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2、物业管理纠纷处理方式： 1）、协商 2）、调解 3）、投诉 4）、诉讼 5）、仲裁
法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己
合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《物权法》
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《业主大会和业主委员会指导规则》
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[案例3]、住改商案例：
2007年10月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房 屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月 后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧、培训班，每天都有大批的客人 来往。2008年10月，几个邻居突然找到彭某说，由于电脑公司用电量大， 造成同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办 公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解 决。
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第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分， 也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道 、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难 层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权 利人所有的场所及设施等。
物业管理
建规市公电 设划政用力
邮 电
环 卫
公 安
工 商
物 价 局
修保保绿 缮安洁化其 公公公公它 司司司司
相关行政职能管理部门
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财：物业相关财务
物业服务费 专项维修资金 代收代缴费用 特约服务费用 经营收益
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物：物业管理内容
房屋建筑：装修/使用/养护/小修/中修/大修/翻修 设施设备：使用/养护/小修/大修/改造/更新 环境管理：保洁，绿化，禁止违章搭建 安全管理：公共安全，消防，车辆
物业法律法规学习
学习物业管理法规的好处
对业主
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法律
企业风险 法律风险 战略风险 财务风险 运营风险 市场风险 灾害风险
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物业管理法规学习思路
什么是物业管理？
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护
2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有； 3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有； 4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车 场 、会所等）的经营管理权归开发商所有。
《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、
广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，
2. 小区实有土地使用面积为7697.60平方米，公摊面积也是7697.60 平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，因此可以认定， 车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本，小区的土地使用权 为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享 有该土地上车库。
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建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业 主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
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[案例1] 全国首例小区车库之争一审落槌：南京鼓楼区法院一审判决：星
汉城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有 地下停车库的权益。
、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理可理解为：
人通过对物的管理实现对人的有偿 服务 所有操作运行在法律轨迹上
物
法来自百度文库
人
财
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人：物业服务参与主体及相互关系
市政府 市房管局
区县政府 区县房管局 街道办事处 房产办事处
居民委员会
城市管理
行业管理
市
物
业主委员会
业 协
会
物业公司
业主与使用人
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则， 应当认定为物业服务合同的组成部分。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业 主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承 担相应义务。
物权法两个司法解释
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1）、不得一并委托给其他单位，统一物业管理区域选用 一家物业服务企业；
2）、物业服务合同采用格式条款，要求权利与义务相对 等，不得存在权利义务不对等情况；
3）、竣工备案后30日内，物业服务企业办理交接验收手 续，分期开发的分期验收；依据《承接查验管理办法》；
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2、合同的效力
合同的生效 合同成立、有效、生效 附条件的合同、附期限的合同
合同生效的条件： 主体合格 内容合法 意思表示真实 不违反法律法规和社会公共利益（如形式要件）
张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。 前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家 具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去 维修，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认 为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅 的行为，是犯罪行为，张先生要求物业服务公司赔偿损失。
多样性
易发性和涉众性：服务质 量满意标准的争执，房屋 质量、车位、公共收益等
产权类纠纷 债券类纠纷 行政权类纠纷 自治权类纠纷
专有权与共有权的确认纠纷 个别业主侵占共用区
、业主共有权与托付物业经 域、业委会与开发商
营权的权限划分和确认纠纷
的车库之争
主指与物业服务有关的合同 之债、侵权之争等债券债务
纠纷
经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
——《小区共用部
位，产权到底归谁》
《南方周末》2004.8.12
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4、相邻关系
是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人， 在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给 予便利和接受限制而发生的权利义务关系。
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[案例2]
担保 物权
质押权
留置权
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2、不动产登记制度
1）、主管机关：房地产行政主管部门 2）、登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、所有权变
更登记、所有权注销登记）、抵押权登记、地役权登记、预告登 记、其他登记（更正登记、异议登记） 3）、不予登记的情形：房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注 明“共有”） 、房屋他项权证
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物权法
1、概念及框架
物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权 利，包括所有权、用益物权和担保物权。
动产
所有权
出让土地使用权 城市
1.土地使用权 划拨土地使用权
不动产
农田用地
农村
宅基地使用权
物 权
用益 物权
2. 国有自然 资源用益权
采矿权 采林权
采水权
他物权
3. 相邻权
渔业权
抵押权
《物权法》
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总结：业主纠纷
邻里纠纷或者业主之间的纠纷未得以满意解决（漏水、违规建筑、营业经商）
（1）妨害物业管理秩序，损害公共利益行为：业主委员会、有利害关系业主及物业公司 均可起诉。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动
物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、
301 302 201 202 101 102
1. 402房的专有权
402的业主
2. 共有权：外墙 3. 基地权 4. 社员权
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共有部分
建筑区划内共有部分包括：道路、绿地、车位和 车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。 权益：共同使用、管理、维护、修缮，不得以放弃权 利不履行义务（除非另有协议）
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法：物业法律法规文件
《宪法》 法律
行政法规 部委规章
地方法规 司法解释
《民法通则》1987.1.1/2009.8.27 《物权法》 2007.10.1 《合同法》 1999.10.1 《消防法》 2009.5.1 《物业管理条例》 2003.9.1/2007.10.1 《特种设备安全检查条例》 2009.5.1 《物业承接查验管理办法》 2011.1.1 《物业服务收费管理办法》 2004.1.1 《物业管理企业资质管理办法》 2004.5.1 《住宅专项维修资金管理办法》2008.2.1 《业主大会和业主委员会指导规则》2009.12.1 《江苏省物业管理条例》2015版 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》2009.10.1 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》2009.10.1
位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有５９个地下车位，开发商以至少８万 元的单价卖掉了３７个，其余的被物业公司以每月２５０元的租金租了出去。为此， 业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反 对。03年６月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
判决理由：1、南京市规划局要求开发商按每户0.2个车位的标准建车库，这 就明确了车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人 共同使用。（地方性法规）
理解要点与启示：
1、业主之间的配合义务：《物权法》第84条
2、物业公司的义务与责任：从法律意义和理论上来说，物业公司没有去 协调业主关系的义务与责任。
《城市异常毗连房屋管理规定》第14条 3、紧急避险原则：《侵权责任法》第31条
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处理相邻关系的原则
第84条规定： 在处理相邻关系时，应注意如下原则: 1）、依据法律法规和习惯处理相邻关系 2）、团结互助、兼顾各方的利益 3）、有利生产、方便生活 4）、公平合理 5）、依法给予补偿
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3、合同权利义务的终止
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业 服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法 院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当 告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
预收费用退还、移交场地、资料
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
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第二部分 法律法规及案例学习
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物业服务合同 物权法（概念及框架、不动产登记制度、建筑物区分所有权、相邻关系、业主及业主大会） 物业服务费 住宅专项维修资金 物业装饰装修管理
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物业服务合同
1、合同签订
前期物业服务合同、物业服务合同（业主大会的分界线 ）、业主大会议事规则、管理规约
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3、物业管理纠纷处理原则
1）、及时原则 无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，行政机关 和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激 化。 2）、合法原则 在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关 的法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。 3）、公平合理原则 在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使 责任人心服口服。