四星级商务型酒店商业计划书

关于在“航道养护管理中心和船员训练基地”建设

四星级商务型酒店

的商业计划书

目录

第一章项目概述

一、项目公司

二、区域环境

1、自然环境

2、人文环境

3、交通环境

三、区域经济

1、本市GDP和人均GDP

2、本市酒店经济概况

3、区域经济未来展望

第二章项目分析及定位

一、项目市场分析

1、SWOT分析

2、分析小结

二、项目定位及优势

1、项目市场定位

2、项目定位优势

第三章经营管理

一、日常服务和管理

1、四星级标准配置服务

2、四星级标准配置管理

二、拓展方式

1、营销特色化

2、区域扩大化

三、巩固管理

1、客户群的巩固

2、内部管理的改善和提升

第四章成本与预算

一、四星级酒店装饰投资列表

二、酒店年营业和年利润估算第五章项目综述

第一章项目概述

一、项目公司

在湖州市港航管理局航道养护管理中心和船员训练基地建立四星级商务型酒店的商业计划是由浙江中屹建筑工程有限公司（原湖州市住宅建筑工程公司）在取得该地租赁权15年的情况下，通过公司高层管理的周密思考和分析计划按照国家四星级酒店配置标准建造，集餐饮、会议、住宿和娱乐等多项服务为一体的项目。

浙江中屹建筑工程有限公司（原湖州市住宅建筑工程公司）创建于1954年，原隶属于湖州市建委，是专门从事建筑施工、水电安装、建筑装饰、地基基础、市政、钢结构工程施工的房屋建筑总承包一级资质企业，企业注册资金5288万元。公司除了拥有雄厚的人力财力和现代化的机械设备外，在建筑领域所取得的建树和获得的荣誉更是不计其数，因此为此四星级酒店的成功筑下了坚实的地基。

二、区域环境

所谓“天时、地利、人和”，兵家有兵术，商家有商机，两者融贯互通。在此我们可以探讨该项目所占据的“天时、地利、人和”：1、自然环境

湖州位于长江三角洲的杭嘉湖平原，典型的江南亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨量充沛，山清水秀。北有太湖浩渺的烟波，西有天目苍山的竹海，市内更是小桥流水人家，一派江南人家的风景；以湖州市为中心，形成了浙北一带生态旅游圈，竭力打造“中国优秀旅游城市”和“太湖、竹乡、古镇、名山、生态、湿地”的旅

游品牌。

2、人文环境

人杰地灵的湖州拥有着2300年的历史，集“丝绸之府、鱼米之乡、文物之邦”于一身，除了湖笔、丝绸这些历史悠久的文物外，更有唐代“茶圣”陆羽撰写中外闻名的《茶经》的古迹，宋代教育家胡瑗的“胡学”，和艺术大师赵孟頫、吴昌硕开创的“赵体”书、“吴门”画，在中国乃至世界历史上都留下了深远的影响，同时这些丝绸文化、笔文化、茶文化等构成了湖州魅力耀人的人文历史资源。

3、交通环境

湖州市东邻上海，南连杭州，西近南京，北隔太湖与苏州、无锡相望，可谓长江下游三角洲的中心点。酒店的具体方位坐落于湖州市区环城西路，此距104国道0.5公里，市繁华阶段1公里，太湖12公里，西有湖州客运中心，偏北处即是湖州火车站，四通八达，交通方便。

三、区域经济

一个投资要掷地有声，区域的经济条件是否能够提供这样的弹性空间是极其重要的市场宏观调查。

1、本市GDP和人均GDP

2007年湖州市实现地区生产总值（GDP）895.94亿元，人均生产总值（GDP）34753元，按照可比价格计算比上年增长14.4%。分行业看，第一产业增加值73.29亿元，增长4.4％；第二产业增加值510.74亿元，增长15.0％，其中工业增加值461.96亿元，增长16.8％；第

三产业增加值311.91亿元，增长15.9％。

2、本市酒店经济概况

据悉，去年我市服务业占GDP比重达到34.8％，同比提高0.6个百分点，对GDP增长的贡献率达到38.6％，同比提高7.3个百分点。其中，住宿餐饮业完成35.35亿元，增长18.3%，市中心地段的星级酒店住房出租率保持在75%以上，平均房价350元/晚。

3、区域经济未来展望

去年我市接待国内外旅游者1687万人，增长29.6%，实现旅游总收入102.01亿元，增长29.3%。在“十一五”规划的宏观政策指导下，湖州市的旅游业将继续呈现上升趋势；与此同时，商务型客源和团体客源在酒店行业所占比例也逐年递增，湖州渐渐有了长江下游三角洲一个生态旅游和会议中心的雏形，尽管星级酒店也在随着大潮增加，但是湖州在未来形成长江三角洲区域中心的市场潜力是难以预测的。

第二章项目分析及定位

一、项目市场分析

在一个产品出产前，我们首先要对其所面对的市场做一个周密的分析，才能更好地应对市场竞争。

下面我们运用旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出的,能够较客观而准确地分析和研究一个公司“营销产品定位”现实情况的方法--SWOT 分析法，即优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）来分析“航道养护管理中

心和船员训练基地”营销产品定位的市场营销环境。

1、SWOT分析

➢优势：

①展望国家“十一五”的宏观政策指导，酒店行业在“把中国建设成旅游大国”的过程中将有不可估量的发展空间；

②纵观湖州整体投资环境，其拥有优美的自然环境，悠久的人文历史，便利的交通地点，丰富的旅游资源，且经济前景客观等优点；

③本司半世纪逾久的资本积累和经验总结，以及良好的企业文化，日趋月异的发展效益，和明确的企业目标都是此商业计划成功的坚实后盾。

➢劣势：

①目前湖州高星级酒店已在2005年—2007年内有规模的改造和建立起来，特别是一些品牌老酒店在对内部逐步装修和改造中大大占据了湖州酒店的市场，客房出租率一直保持在75%以上；另外一些连锁型的酒店也已在湖州酒店的市场里扎根发芽（如：Motel168、太湖阳光雷迪森大酒店），占有市场的道途崎岖坎坷；

②品牌

➢机会：

①设备

②企业客户

③④⑤⑥⑦

➢威胁：管理