房地产法第七章教学辅导

第七章房地产转让法律制度

第七章房地产转让法律制度

一、房地产转让的定义

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

包含的内容：

（一）房地产转让的主体是房地产权利人。

（二）房地产转让的法律后果是所有权和土地使用权的转让。

（三）房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。

其他合法方式主要有：1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而是房地产权属发生变更的；3、因企业被收购、兼并合

伙合并，房地产权属随之转移的；4、以房地产抵债的；5、法律法规规定的其他情形。

（四）房地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成但符合条件的在建房屋的转让。

二、房地产转让的原则

除遵循民法的平等、自愿、等价有偿、诚实信用等一般原则外，还应当遵循下列原则：

（一）出让方地位不变原则

出让方地位不变原则即土地所有权不变的原则，无论土地的使用权有何变化，国家仍是土地所有权人。

（二）房地产一致原则

房地产一致原则即土地使用权与地上建筑物产权相一致原则，取得土地使用

权的同时取得地上建筑物的所有权。具体包括：1、土地使用权转让时，地上建

筑物、其他附着物的所有权随之转让；2、地上建筑物、其他附着物的所有人转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。但作为动产转让时除外。

（三）效益不可损原则

即保护财产的价值和经济效益的原则，指无论是土地使用权转让，还是地上建筑物、其他附着物转让，都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。

三、房地产转让的条件

（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件

《房地产法》第39条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件

按照有关法律法规的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：

（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；

（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；

（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

分为两种情况：

（1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；

（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

房地产转让的程序：

以行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序：

1、办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；

（1）提出转让土地使用权的申请

以划拨方式取得土地使用权的，转让土地使用权或房地产时，必须持国有土地使用证以及地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件，向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。

至于应当由谁办理出让手续，有不同的法律规定。教材认为应当由转让人办理出让手续，再由转让人和受让人签订转让合同，办理房地产转让手续。

(2)、市、县人民政府土地管理部门在接到转让申请之日起15日内进行审

查、审批，并将结果予以回复。

符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：

A.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

B.领有国有土地使用证；

C•具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

(3)签订土地使用权出让合同转让申请被批准后，土地管理部门代土地所有者(即出让人)与申请人签订土地使用权出让合同。

土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人

民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。

(4)签订转让合同

土地使用权手续办理完毕后，土地使用权享有者或者房地产所有者可以与受让人签订房地产转让合同。

(5)办理转让登记手续

双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、

县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续，办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：

A.国有土地使用证；

B.土地使用权出让合同；

C•土地使用权转让、租赁、抵押合同；

D.市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。

需要办理房产转让登记手续的，还应到房产管理部门办理权属变更登记手续。

上述是以行政划拨方式取得土地使用的房地产转让的一般程序，但在房地产法中还规定了另一种不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产

所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法

按照国务院规定办理。

（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关、军事、城市基