万科南庄项目调研报告(终)-世联

陶瓷城
镇区经济体现：南庄镇区经济在禅城区域内 隶属最高，生产总值占据禅城区的41.2%
禅城区分镇（街道）生产总值
450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
15.7% 345570
407821
41.2%
南庄镇 环市街道 澜石街道 石湾镇街道 张槎街道 南庄镇经济增长
01
区位图
……全镇面积75.75平方公里 …… ……是禅城区内最大的镇区， 占禅城区一半面积。 ……2006年行政区划调整后， 成为禅城区唯一的镇级单 位。 ……常住人口7.7万人 ……外来人口8万人 ……人口密度为禅城区内最低
南 庄 印 象
印象之一
全国知名
建陶第一镇
镇区经济实力+居民消费能力 镇区经济实力 居民消费能力 全球客户
部分访谈人员名单： 部分访谈人员名单： 佛山日报《百姓楼市》 佛山日报《百姓楼市》 南庄房管所 南庄中学教师 南庄吉利中学教师 南庄上元村 南庄罗南村 华夏陶瓷城区域经理 华夏陶瓷城私企老板 石湾个体商户 西樵纺织城销售白领 政府公务员 怡翠玫瑰园项目经理 招记者 潘先生 张小姐 王先生 霍小姐 卢小姐 王先生 李先生 杜先生 林小姐 邝先生 吴小姐 部分访谈人员名单： 部分访谈人员名单： 禅城区国土局南庄分局 禅城区南庄镇人民政府 新家翔陶瓷有限公司 溶洲建筑陶瓷二厂 禅城南庄镇招商局 禅城区南庄镇规划建设办 长安瓷砖营销中心 千灯湖内部诚意客户 怡翠玫瑰园乐从客户 禅城区南庄镇规划建设办 怡翠玫瑰南庄客户 怡翠玫瑰园置业顾问 陆主管 廖副镇长 刘董事 罗经理 罗部长 刘工 刘经理 姚小姐 吴先生 黎先生 何先生 黄小姐
充足的公园、 充足的公园、绿化 场地、 场地、运动场所
南庄中高端客群
其他配套要求 小区治安 饮食场所 娱乐场所 商业配套
配套建议
需求度
要能基本满足生活需要，至少要有 便利店。
建议：
该客户群追求实 用、简单，不喜 欢太过花哨的东 西，以自然舒适 的生活理念为主。 文化感、朴实 感、自然感的 小区配套较能 吸引这一部分 客群。 会所配备具有文 化特色、品味的 休闲场所（如瑜 伽会馆）
房地产行业将成为重点发 展对象
建设规划总面积26平方公 里的高新技术产业开发区 提供庞大的技术园区客源
环境将更适宜居住，土地 价值有巨大提升的肯能
吸引更多的投资型客户
吸纳更多的外部群体
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02
区位图 ……位于吉利生活区内 ……属于“老城区”，配套 齐全 ……处于顺德水道、吉利涌 交汇处，水资源优势凸现 ……环境污染较小 ……堤岸线长，西南远眺西 樵山
南庄顶端客群
置业经验 多次
购买能力预计
客户说法 • 南庄资产3000万以上的企业主约有2000多 个，商会大约50人。 ——大华印铁制罐有限公司邓以成总经理 • 南庄镇政府工作人员大概有300多人，
居住现状
很大一部分均在南庄外居 住，部分仍在南庄的自建 房中居住；
其中领导层大概占到25%左右（即75人）。 数量预测 约2000人私企业主； 70人政府工作人员； 数据借鉴 目前购买本项 目的可能性 • 南庄年产值超过5000万的企业有156家。 ——《佛山市禅城2006统计年鉴》 ——禅城区南庄镇招商局罗沛良部长
南庄顶端客群
其他配套要求 小区治安 运动场所（如健身房） 娱乐场所（如影院） 商业配套
配套建议
需求度
要能基本满足生活需要，但同时兼具品 味——如引进品牌便利店
建议：
该客户群爱好新 鲜事物，接受度 较高，同时又有 精打细算的一面。 独特、具新鲜 感同时又不失 品位的休闲方 式能吸引这一 部分客群。 会所设置较特别 的餐饮服务（如 私房菜） 预期满意度：
缺 憾
搅拌站的风水问题
风水绝对是没法讲的，但到时候你们 要把南面那个搅拌站处理好啊，影响 风水的。 ——南庄镇人民政府廖建锐副镇长
兴发厂的搬迁问题
那个兴发厂什么时候搬啊？至少要3 年后吧，它如果不搬的话就绝对不会 在那里住的。 ——南庄镇自建房业主陈先生
03
客 户
南庄顶端客户
大型私企业主 市政高级管理层 企业管理层 政府工作者 企事业单位（双收入家庭） 企事业单位（双收入家庭） 企业白领 包括大部分外来打工人群） （包括大部分外来打工人群） 单位普通工作人员 周边镇区购房群体 禅桂等地的高端客群 其它区域投资型客户
配套要求
基本情况
配套需求度
家庭购成一般为3—4个 人，有小孩，少和老人 同住。
需求140 160平 140—160 140 160平 方米的，注重小 方米 孩成长环境。
学前教育或针对 小孩的活动班
平常休闲活动主要以朋 友聚会、逛街为主，热 衷运动，重视小区公共 活动空间。
对小区的“健康” 环境较为在意， 对小区园区的要 求较高。
谨呈： 谨呈：佛山市万科置业有限公司
万科南庄项目调研报告
广州市世联房地产咨询有限公司
2007.1
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商业秘密声明
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南庄城市化进程不断加快，城市地位不断 提升，更大程度上为周边镇区、一环沿线 区域居民到南庄置业创造了可能。
2003年，南庄归入 佛山市中心城区 ——禅城区管辖， 成为核心区域的 一部分。 土地价值的提升
金沙 小塘 罗村 张槎
2004年南庄划 即将动工的紫 2006年一环开通， 入“2+5”组团 洞大桥拓宽、 更进一步加快了 规划中的中心 延长，南庄 南庄的城市化进 组团，成为重 二桥重建等 程。 点发展对象之 工程。 一。 区域地位的肯定 置业郊区化的促进 周边区域的吸引
南庄中高端客户扫描〉〉〉 南庄中高端客户扫描〉〉〉
南庄中高端客群
企业管理层 政府工作者 企事业单位（ 企事业单位（双 收入家庭） 收入家庭）
企业普通管理层、教师医生等 多为外地人 企业高管、政府工作人员多为 本地人 年龄多在30—45岁之间 具有一定的文化层次和素质感
ห้องสมุดไป่ตู้
南庄中高端客群
生活需要
产品需求
南庄中高端客群
中低端客户群
外部区域客户群
未知客户群
高新技术产业开发区的未来客户 区域发展所带来的其它客户
南庄顶端客户扫描〉〉〉 南庄顶端客户扫描〉〉〉
多为土生土长的本地人 南庄顶端客户
大型私企业主 市政高级管理层
年龄多在35—50岁之间 穿着较随意 细节显富 （如戒指、项链的彰显）
南庄顶端客群
生活需要
客户说法： 客户说法：
————佛山新家翔陶瓷刘子荣董事长 城市化是一个过程，虽然大家都想追求更好的生活，但要大多数 南庄人立刻抛弃自己的自建房选择商品房，可能需要一段时间。 ——溶洲建筑陶瓷二厂罗明坚总经理
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印象之三
工厂 粉尘
污 染
环境治理+规划发展
宜居性
逐步改善之中
客户敏感度体现
中心 城区
随着城市化进程的发展，
石湾
南庄房地产客群的辐射范围将会越来 越广……
乐从
西樵
沙头
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城市化进程影响下的居住观念的改变： 改变生活质量的需求已经在逐渐膨胀！
长期：自建房阶段
现在：商品房阶段
开始需求：更高生活标准
有钱当然是要住更好的房子了，以前就想着买地可以祖祖辈辈相 传，现在孩子早就不喜欢那种老式的房子和生活方式了。
项目的唯一性决定了其应有的市场价值
南庄仅存的 自然条件最好的 房地产开发用地
南庄就两块地的自然资源较好，一块是兴发铝材厂那 边的，一块是紫洞那边的，都是夹着水道，但紫洞那 一块已经用来规划作港口了。 ——禅城区规划局潘主管
短期内的交通问题
研判之三
地块目前的劣势啊，可能就是南面的 交通问题了，但也只是暂时的。 ——禅城区南庄镇招商局罗沛良部长
南庄镇占据禅城 生产总值比例
581887元 元
407821元 元
其他 南庄镇
04年生产总值
05年生产总值
——《佛山市禅城2006统计年鉴》
其他数据： 其他数据：
附：规模以上工业即全 部独立核算国有及国有 控股工业企业贺年产品 销售在500（含500）万 元以上其他非国有独立 核算工业企业。
南庄综合实力在全省1500多个乡镇总名列第七名。 目前南庄已拥有5个中国名牌、4个中国驰名商标、11个广东省著名 商标、9个广东省名牌产品和16个国家免检产品，品牌数量在国内镇 级单位中位居前列。 2005年，南庄规模以上工业企业数多达156家，年产值平均为
客户说法： 客户说法：
南庄目前就兴发铝材厂和紫洞那边有一块地的环境还不错。 ——吉利中学张老师 南庄到处都有厂，环境再好空气质量也还是好不了啊。 ——英辉陶瓷王孝宏区域经理
研判之二
南庄唯一这 么大规模的 房地产开发用地
唯一性
南庄土地资源有限，已经没有这么纯粹的房地产开发 用地了，以后发展房地产，也将是以农民房的改造为 主，那种方式要麻烦很多。 ——禅城区南庄镇招商局罗沛良部长
产品需求
配套要求
基本情况
配套需求度
家庭购成一般为4—5个 人，有孙子或即将结婚 的儿女。
需求独立或双 独立或双 拼别墅，注重 拼别墅 下一代教育。
幼儿园
平常休闲活动主要以朋 友相聚聊天为主，偏好 去茶楼等休闲场地，同 时热衷于游泳。
重视朋友圈子， 对小区的“聚会 场所”要求较高。
配套游泳池、 配套游泳池、上 档次的饮食场所
地 块 研 判
研判之一
风水宝地 南庄适合居住的地方
私企业主择居处
南庄居民向往的地方
政府高官择居处
客户认可度体现
客群划分 南庄高端收入者 南庄中端收入者 南庄外来打工者 外部客群 低 认可度 高 影响因素分析 对地块熟悉，重视有水的地方 对地块有一定的认识 对地块的了解较少 仅通过照片了解地块
两面都是水，而且还看得到山，风水宝地来的，南庄人都很看好 那块地的。 ——大华印铁制罐有限公司邓以成总经理
客户说法： 客户说法：
南庄总体空气质量是不好，但也还行，在南庄有房子还是会在这
边住，工作生活都比较方便。
——南庄中学周老师
南庄空气太差，以后一定不会在这里住，现在是没办法。 ——长安瓷砖刘桂龙区域经理
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政府整治规划的大力实施，将为南庄带来更多 的新的客群。
2002年4月，南庄镇委镇政府明确把环境战略 作为今后南庄的重要发展战略，要把南庄建 成一个宜工宜商宜居的绿色城镇。 优二进三发展新产业，加 快推进第三产业发展 产业调整向高新和环保方 向发展 整体环境整治：包括企业的 清洁生产，镇区绿化等
5000万 5000万。规模以下及个体工业合计1262家，年产值平均为200万。
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消费能力体现：2005年南庄镇固定资产投资全 部为自筹资金，企业主经济实力雄厚。
2005年固定资产投资资金来源 年固定资产投资资金来源 禅城区 总计 国内贷款（万元） 利用外资（万元） 自筹资金（万元） 其他资金（万元） 2007608 47.0 68146 752438 371516 50277 0 南庄镇 50277 0
我们需要解决的问题
佛山人（包括南庄本地人）对南庄镇的印象如何? 他们对于该地块的接受度？ 该地块未来的购房人群都有哪些？数量比例大概 是多少？ 他们的消费习惯、爱好、产品、配套需求各自是 什么？购房的可能性有多大？ 根据目前市场情况预计未来的发展格局，以及同 时带来的客户变化和竞争局势？ 针对以上情况，我们的产品应该怎么启动？
相关说法——置业能力和需求的体现 相关说法
佛山的房地产开始发展，人们才发现南庄有那么大的消费能力，都 是我们这边的人去买的房子。 ——大华印铁制罐有限公司邓以成总经理 西樵的聚豪花苑有60%的购房者是南庄客户。——《佛山日报》
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印象之二
城市化
南庄
城市地位的提升+房地产行业发展 城市地位的提升 房地产行业发展
南庄印象 地块研判 客户构成 产品需求 竞争态势 开发建议
（附：产品细节要求）
访谈工作
共访谈35人 共访谈35人 35
南庄顶端客户 7人
南庄中高端客户 12人 12人
•访谈区域：南庄本地（包括在 石湾、张槎、禅城范围。
”
南庄中低端客群 8人 外部区域客户群 8人 人
本地工作的外地客户）、西樵、
部分访谈客户名单
客群划分 南庄中端收入者 南庄外来打工者 外部客群 高 程度 影响因素分析 长期居住习惯，归属感，工作生活圈子 出行条件的限制，工作生活圈子 工作地点的限制 有更多的居住选择 南庄高端收入者 低
和罗苏他们，我们没事都还跑到水道那里去游泳，水那么干净，哪里 会什么不适合居住呢。 ——南庄镇人民政府廖建锐副镇长