我国房地产行业周期统计分析研究

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足以代表全部波动过程。因此采用多指标进行综合评价。采用多项指标分析房地产周期的方法有多种，其中简捷准确的扩散指数法受到了一些专家的青睐。何国钊和谭刚应用扩散指数法分别对全国和深圳市房地产周期波动形态进行了描述。然而，扩散指数法也有一定的局限性。近年来我国房地产行业迅猛发展，各项指标值几乎全部上升，在这种情况下，该方法不能清晰的描绘出我国房地产行业的发展状况，也不能准确地划分出周期波动的不同阶段。因此采用聚类方法来做进一步的分析。

三、我国房地产行业周期的聚类分析研究（一）聚类方法简介

聚类分析（Ｃｌｕｓｔｅｒ　Ａｎａｌｙｓｉｓ）　又称群分析和类分析，它是从“物以类聚”现象出发，按照个体（变量或样品）　在性质上的亲疏、相似程度将之进行分类的一种多元统计方法。即将一个样品看作Ｐ　维空间的一个点，并在空间定义距离，距离较近的点归为一类。聚类分析内容丰富，目前用于聚类分析的算法已经超过２００　多种，分析方法包括一般聚类分析、模糊聚类分析及自组织聚类分析等。这里用的是应用最广的一般聚类分析中的Ｑ　型（样品）　系统聚类法（二）聚类方法的运用

１、指标的选取能反映房地产经济波动的指标众多，在没有一个较为权威的指标体系来衡量房地产业周期发展的时候，应更加谨慎的考虑指标的选用。房地产业的周期波动是房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。通常表现在四个方面：投资量增减、产业增长率、价格涨落、交易旺衰。四方面具体化指标既是商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工面积、销售平均价格和房地产企业数量。选用了从１９９５年以来有详细统计数据的８　项指标来讨论，即商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房

一、引言房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳的发展，而是波浪式的前进。这必然伴随着经济波动，即房地产经济总量围绕着长期趋势上下震荡。房地产经济在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。周期性的分析研究是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律也可为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的反周期干预措施，克服市场经济的弊端，促进房地产市场健康发展。研究房地产周期波动情况，有利于制定房地产业相关政策来调控房地产业的发展，选择合适的投资时机，避免遭受因周期波动造成损失。研究房地产业周期是为了调控周期，延长上升期，缩短下降期。我国房地产业在１９９５年城镇住房制度改革以后逐渐走向市场化，因此，从实证角度研究１９９５年以后我国房地产的周期波动情况，可以对住房制度改革以后的房地产业发展状况有一个明确、清晰的认识，为实践中决策提供依据。

二、对于我国房地产行业周期研究状况的分析

房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏—繁荣—衰退—萧条４个环节。国内的学者对于房地产业周期波动的研究主要集中在房地产周期原

因分析、波动影响因素、指标体系探讨及

全国房地产业周期预测等方面。对于房地

产周期的测定方法及指标选定方面，专家和学者们有着不同的主张。在选用指标

上，主要存在两种主张。一种主张认为应

采取单一指标进行计算。如梁桂采用年商

品房销售面积指标，分析了１９８６－１９９５年

中国不动产经济的周期波动及其特性。还有学者分别采用投资额和住房销售量作为

单一指标来计算。另一种主张认为应使用多指标综合评价方法，这也是多数专家的意见。何国钊等利用商品房价格等８　项合成指标，分析了１９８１－１９９４年中国房地产周期波动现象及其特点。房地产周期波动研究课题组中用基本建设房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率两指标，反映了１９８１年以来我国房地产周期波动状况。在周期测定方法上，专家们也有不同的意见。对于单一指标，主要的测定方法有直接法，剩余法等。对于多项指标，主要测定方法包括综合指数法，扩散指数法等，另外还有调和分析及谱分析等多种统计技术。由此可见，不同的指标和计算方法会产生不同的周期划分，也导致了部分结论大相径庭。因此，在进一步讨论房地产周期波动特征及进行房地产周期研究的时候，必须选取恰当的指标体系，采用最

能综合、准确反映周期波动的测定方法。与宏观经济周期波动一样，房地产周期波动也是通过一系列经济活动来传递和扩散的，任何一个经济变量本身的波动过程不我国房地产行业

周期统计分析研究

蒋利洪 浙江工商大学统计与数学学院 ３１００１８

【文章摘要】

房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业，而房地产开发投资对房地产行业的发展发挥着重要的引领和先导作用，对其发展规律的研究不但具有理论价值，更具备重要的实践意义。本文选取了商品房开发完成投资、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、新开工面积、销售平均价格和房地产企业数量等８　项房地产经济波动指标，经过相关性分析，确定房地产经济综合指标体系，并运用聚类分析方法对我国房地产经济波动进行了分析，为进一步分析研究我国房地产周期提供了方法和手段。

【关键词】

房地产；房地产周期波动；聚类分析

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销售面积、商品房空置面积、新开工面积、

销售平均价格和房地产企业数量　。

２、聚类分析运用ｓｐｓｓ软件，计算样本间的欧几里得距离的平方（Ｓｑｕａｒｅ　Ｅｕｃｌｉｄｅａｎ　ｄｉｓｔａｎｃｅ），根据Ｗａｒｄ’Ｍｅｔｈｏｄ法（最小离差法），进行Ｑ型聚类分析。

３、分析结果

从１９９５　年到２００６年，我国房地产经济发展可划分为三个阶段：第一个阶段从１９９５年到１９９９年，第二个阶段从２０００年到２００３年，第三个阶段２００４年到２００６年。

现仅对１９９５年到２００６年的数据进行分析，不能说第一阶段一定是从１９９５年开始的，也不能说第二个阶段的长度为４年。将聚类分析结果与我国房景气指数相比较，可以发现，这１１年间我国房地产经济经历了３个小周期波动，周期波动的起始年限（仅指这１１年）　与聚类分析得到的三阶段划分年限大致相同。在图１中，可以根据年与年之间的距离把第一个阶段内部划分为２个单元：１９９５年，１９９６到１９９９年，第二个阶段２０００年到２００３年以及第三个阶段２００４年到２００６年。每个单元中的样本间距离很近，可以看成是一类。也可以把周期中的各年看成是周期性复苏—繁荣—衰退—萧条中的某个环节。

由表１可知，我国房地产新开工面积从１９９５年的１７０６１１１４万平方米降到１９９６年的１３１８７１５７万平方米，销售面积也有少量下降，而商品房空置面积则由５０３１１４万平方米增长到６２２４万平方米。这表示从１９９５年开始，我国房地产周期波动进入衰退阶段。１９９６年我国房地产新开工面积最少，出现了负增长的波谷。１９９７年我国商品房施工、竣工面积减少，销售面积较之提高，可见从１９９７年起我国房地产周期波动进入复苏与增长阶段。此后，随着市场

机制的不断健全以及我国加入ＷＴＯ等有利因素的刺激，房地产业和国民经济同时进入了稳步增长时期。

四、相关预测分析及建议

由上面的模型预测未来我国房地产业发展迅速，市场正处于景气高位期。（１）２００７年前１０个月，城镇固定资产投资８８９５３亿元，同比增长２６．９４％，高于２００６年度的增速２４．４６％。２００７年，全国完成房地产开发投资２５２８０亿元，同比增长３０．２％，比上年提高８．４个百分点。２００７年，全国商品住宅竣工面积４．７８亿平方米，同比增长５％，比上年上升５．８个百分点；销售面积６．９１亿平方米，同比增长２４．７％，比上年上升１１．６个百分点与此同时，商品住房空置面积继续下降，１２月全国空置商品住房６７５６万平方米，同比下降１６．６％，降幅较上年加快８．６个百分点。（２）房地产投资继续保持高速增长。２００７　年前１０个月房地产开发投资１９１９２亿元，比上年增长３１．４％，这是２００４年６月份以来的最高值。由于施工和新开工项目均呈上升态势，预期固定投资增速仍将居于高位。截至１０月底，施工项目计划总投资２３０７５７亿元，同比增长１８．７％。新开工项目计划总投资６６７０４亿元，同比增长２６．５％。（３）建筑业盈利能力有所好转。２００３－２００６　年建筑业总产值稳定增长，利润、税金增长率指标均在２００５　年出现低位拐点。２００７年前三季度全国建筑业完成建筑业总产值３０５８２　亿元，同比增长２２．７％，全国建筑业总收入２７６２４亿元，同比增长２６．６％，实现利润６５８亿元，同比增长４４．５％。这些数据验证了模型的预测效果是比较准确的。

但到２００８年，市场变得难于预测，根据模型来分析２００８年可能出现拐点。２００７年年末及２００８年年初，有数据显示，深圳、北京、上海、广州等中国一线房地产城市

有交易量萎缩乃至房价下跌的迹象，可能我国房地产进入了拐点。在２００８年，国家采取了紧缩的货币政策、税收政策、处在高位的房价将进一步抑制住房的需求。预计２００８年供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约供给的因素依然存在。建议在２００８年，国家应该增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施继续执行，这样供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。【参考文献】

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