房屋注销登记应注意的法律问题

土地使用权及房屋所有权转让协议

土地使用权及 房屋所有权转让协议 甲方（转让人）签字： 乙方（受让人）签字： 证明人签字： 2017年 4 月25 日 甲方（转让人）：___________ 身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_______________________________________________ 现住址：___________________________________________________ 联系电话：______________ 乙方（受让人）：___________ 身份证号码：__________________________________

身份证地址：________________________________________________ 现住址：___________________________________________________ 联系电话：______________ 证明人：___________ 身份证号码：__________________________________ 身份证地址：________________________________________________ 现住址：___________________________________________________ 联系电话：______________ 甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就土地使用权及房屋所有权转让事宜达成如下协议：第一条转让土地使用权及房屋所有权所属情况 (一)甲方所转让土地使用权坐落为：【旗】乌兰布统【乡】红山中街西段，东临派出所，西邻刘永全商服，南临红山中街，北临街道。东西长15.4米，南北长22米。该土地占地面积338 平方米。 (二)土地使用权属 该土地原由北京军区红山军马场划拨方式获得，故此并没有土地使用证及土地使用权年限。且甲方并不是马场划拨该土地的第一人，是由甲方从第一人手中购买，经甲方出具（2005）红场字第022号复印件，并承诺其有权转让该土地使用权。目前该土地归为当地政府所管辖范围之内，所以由当地政府办理土地证，且该土地能以划拨性质变更为出让性质。综上所述甲方承诺将土地证使用证办至乙方名下，并将使用权一并转让。 (三)房屋权属 房屋坐落于上述土地上，共计两层，东西长15米，南北长11米。房屋单层建筑面积165 平方米。 (四)该房屋的抵押情况为甲方未设定抵押。 (五)该房屋的租赁情况为甲方未将该房屋出租。 (六)该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权利、义务随该房屋一并转让。 第二条申明

关于办理商品房初始登记和转移登记的程序和要件

关于办理商品房初始登记和转移登记的程序和要件2012-06-13 15:57:41 来源：包头房地产网 - 政务版浏览：1831次 一、开发商在依法取得的房地产开发用地上建成房屋后，按照房地一致的原则，首先应当申请房屋所有权初始登记（房屋所有权初始登记是房屋权利的第一次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力），需提供以下要件： 1、房屋所有权登记申请书； 2、国有土地使用证的原件、复印件； 3、建设工程规划许可证正、副本的原件、复印件； 4、规划验收合格证正、副本的原件、复印件； 5、建设用地规划许可证正、副本的原件、复印件； 6、建设工程竣工验收备案表原件、复印件； 7、单位组织机构代码证原件、复印件；房屋所有权人身份证原件、复印件； 8、房屋平面图； 9、其他必要材料； （备注：个人委托代办的，应出具经公证的授权委托书及经办人身份证原件、复印件；单位委托代办的，应出具单位的授权委托书及经办人身份证原件、复印件。） 二、购房人应当在开发商办理完初始登记后，才能申请办理分户产权登记（转移登记）。办理分户产权时，买卖双方应共同申请并提供以下要件： 1、加盖开发商公章的房地产买卖合同和房屋所有权转移登记申请书； 2、商品房销售结算单（网上商品房不需提供）； 3、购房凭证； 4、房屋平面图； 5、房屋专项维修基金缴交证明； 6、个人身份证原件、复印件，单位组织机构代码证原件、复印件； 7、契税完税凭证； 8、

其他必要材料； （备注：个人委托代办的，应出具经公证的授权委托书及经办人身份证原件、复印件；单位委托代办的，应出具单位的授权委托书，经办人身份证原件、复印件。）

房地产抵押法律知识讲解

遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/c37389105.html, 房地产抵押法律知识讲解 房地产抵押法律知识讲解 该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 以国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用的国有土地使用权同时抵押;以国有土地使用权抵押的，应将该土地上的房屋同时抵押。乡村的土地使用权不得单独抵押;以乡、村企业的建筑物抵押的，其占用的土地使用权同时抵押 抵押财产 可以抵押的财产包括 1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

2.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产; 3.抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物; 4.抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产; 5.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权; 6.依法可以抵押的其他财产。 抵押合同 抵押合同应当包括以下内容： 1.被担保的主债权种类、数额; 2.债务人履行债务的期限; 3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者

使用权权属; 4.抵押担保的范围; 5.当事人认为需要约定的其他事项。 房地抵押 房地产抵押是指抵押人(债务人或第三人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人(债券人)提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物的价款优先受偿;但设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，拍卖所得用于交纳土地使用权出让金后的余款，抵押权人方可优先受偿。 房地产抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，且应以书面形式订立抵押合同，并应到原房地权属登记部门办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。 房地产抵押贷款中的五个问题 随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企

房屋抵押贷款的法律依据

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/c37389105.html, 房屋抵押贷款的法律依据 导读：房屋抵押贷款、房屋抵押登记等手续的办理的相关法律依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》;《中华人民共和国担保法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《城市房地产抵押管理办法》及各省市的地方性规定，本文主要介绍《城市房地产抵押管理办法》，具体内容请看本文详细介绍： (1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市城市房地产抵押管理办法>的决定》修正)法。 第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。 第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。 地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

住建局房屋办理产权转移登记流程图

办理产权转移登记流程 到住建局窗口（财政局综合服务大厅）查档：记双方夫妻本人（继承的为继承方）带齐以下证件（1）房产证（2）双方身份证（没有身份证的到派出所开具户籍证明、房主及共有人死亡的出具死亡证明）（3）结婚证（原件丢失的、单身的到区民政局婚姻登记处开具婚姻证明、单身证明）（4）房屋的供热无欠费证明（5）物业无欠费证明、无乱拆乱改（含改变用途）、私搭乱建证明。 到产权交易所开具以下证明：“唯一房产证明”，原房主开具，夫妻双方带齐身份证、房产证、结婚证原件及复印件；“首套房证明”买受人开具，夫妻双方带齐身份证、结婚证、户口簿、购房合同原件及复印件、未成年子女户口复印件。以上证明以房产记录为准，有登记记录者不予开具。 房屋买卖的，到住建局窗口签订房地 产买卖契约 到地税局缴纳相关税费，提交材料以地税部门要求内容为准 到住建局窗口申请登记，双方房主及共有人同时（继承的为继承方）到场签字，提交以上完备手续，由住建局上报市住建局产权处，办回后通知买方领取证件 到住房保障科开具未享受公房及住房保障证明，如享受公房及住房保障，必须先办理公房及住房保障退出手续，退出后再予办理产权转移登记手续 赠与和继承的，到公证部门办理公证

申请住房租赁补贴流程图 联审未通过的 公示有异议并查实的 个人书面申请 到社区填写《城镇廉租住房保障申请表》 提供基本材料：1、申请人及共同申请人身份证户口簿2、婚姻状况证明复印件（离异的需提供离婚证和离婚协议或法院判决，单身的提供单身证明）3、申请人和共同申请人住房情况证明：拥有私有住房的，须提供所拥有房屋的《所有权登记证》；租住公有住房的，须提供所租住房屋的租赁证或租赁协议；租住（含借住）个人私有住房的，须提供家庭现所租住房屋的租赁证（借住证明）或租赁协议以及社区出具的证明4、共同申请人户口不在本地的，须提供其户口所在地住房证明、收入证明、机动车辆情况证明，如果申请人有单位的，由所在单位出具；无单位的，由户口所在社区出具5、申请人和共同申请人收入情况证明。从事个体工商经营的，须提供个体工商户《营业执照》和上年度缴税凭证6、申请人须提供1寸免冠照片2张。7、家庭财产证明。 社区初审 街道或镇复审 公示10天 部门联审（民政、公安、税务、工商、产权产籍管理部门、车辆管理部门、人民银行或银监部门、证券交易管理部门） 公示无异议的发放住房租赁补贴 退回 公示10天

关于房屋产权确认中的有关法律问题

关于房屋产权确认中的有关法律问题 房屋权属登记制度是房地产法学领域的重要课题，房屋权属登记行为，本质上是行政行为，而非民事行为。因当事人提供虚假材料等原因造成错误登记而产生的赔偿责任是民事侵权责任，适用民事诉讼程序；因房屋权属登记机构的过失等原因造成登记错误而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，启动行政诉讼程序；当二者发生竞合时，登记机关应履行先行赔付义务，而后再向造成登记错误的人追偿。 一、房屋产权确认的概念和性质的认定 （一）关于房屋产权确认概念的认定 不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失和变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。1[①]不动产登记制度，是我国物权法领域的重要制度，是公示公信原则的法律基础，起着维护交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各国都把完善不动产登记制度作为加强不动产管理的重要举措。房屋，作为典型的不动产，其权属登记，是房地产法学领域的重要课题。（二）关于房屋产权确认特征的认定 房屋权属登记是房屋他项权利产生和变动的前提，关系到公民切身财产权益的实现。特别是登记错误，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加强对房屋权属登记错误的法律救济提升到保护公民财 产权益的高度。现行物权法和城市房屋权属登记管理办法规定更正登记、异议登记和损害赔偿三种法律救济途径，作为保护公民财产权益的手段，损害赔偿较之于其他两种途径无疑具有更好的补偿受害人损失的效果。 二、关于房屋产权成立有效的条件 （一）关于房屋产权确认的有关部门 1[①]梁慧星主编：《中国物权法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199页。

房屋权属登记，是国家加强不动产管理，维护交易秩序和交易安全的手段。探讨房屋权属登记错误的赔偿责任，显而易见必须首先明晰房屋权属登记的性质。厘清房屋权属登记的法律关系，确定相关当事人的权利义务，那么希冀相关主体承担登记错误的赔偿责任才有可能。 鉴于房屋权属登记是公权力介入私权利的产物，故学界一直有房屋权属登记行为是行政行为还是民事行为的争论，一定程度上影响了登记错误赔偿责任的实现 （二）关于房屋产权确认的要件 房地产权属登记的效力房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种形式的规定：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。前者认为：房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立，未经登记，房地产交易的权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。后者认为，房地产是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。 （三）关于房屋产权确认的形式 所谓产权，就是房屋所有权。所有权在我国法律中是这样定义的：所有人依法对自己财产占有、使用、收益、处分的权利。产权就是产权人对房屋占有、使用、收益、处分的权利，产权人的这四种权利有时全部归产权人所有，有时则不全部归产权人所有，例如使用权，产权人本身拥有房屋的使用权，但当产权人将房屋出租时，则该房屋的

房屋买卖过程中的风险转移与所有权转移

房屋买卖过程中的风险转移与所有权转移 房屋买卖过程中，很多人认为房屋办理过户手续之时，房屋的风险就转移给买方了，其实，房屋的风险转移时间与所有权的转移时间不尽相同。 《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 合同法的这条规定不仅适用于动产，同样适用于不动产，自出卖人实际交付不动产与买受人占有时，风险移至买受人。 另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 也就是说，如无特别约定，在卖方将房屋交付给买方以后，房屋毁损、灭失的风险就转移给买方了。 现实生活中，存在着这样一种情况，买卖双方签署房屋买卖协议时，买方已经入住了，例如买方一直是该房产的承租人，那么这种情况下，房屋的交付时间如何确定呢？在这种情况下，房屋的交付时间应为买卖协议生效之时。 房屋的交付时间多种多样，可能在买卖双方办理过户手续之前，也有可能在办理过户手续之后。 《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《物权法》的这一规定指的是所有权的转移时间，而不是风险转移的时间，依据该规定，房屋买卖过程中，房屋所有权的转移时间是买卖双方办理过户登记之时。 在这种情况下，就很有可能会出现风险负担人与所有权人并非一人的现象。 另外，需要注意的是，依据《合同法》的规定和最高人民法院的司法解释，买卖双方可以在合同中约定房屋的风险转移的时间，也就是说，买卖双方既可以约定房屋的风险在签约时转移，也可以约定在办理过户手续后转移，还可以约定在其他时间转移，而《物权法》的第九条是禁止性条款，当事人不能另作约定，房屋所有权转移的时间只能是办理过户手续之时。

建筑物区分所有权登记是什么意思

建筑物区分所有权登记是什么意思 建筑物区分所有权登记一般不需要业主自己去办理，建设部出台的房屋登记办法当中明确规定，开发商在办理房屋所有权初始登记的时候，一般就会完成建筑物区分所有权的登记，业主在依法办理了房产证之后，就依法享有了建筑物区分所有权。 一、建筑物区分所有权登记需要业主自己办理吗? 不需要，根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅

楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批準的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。 根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。 二、建筑物区分所有权的概念是什么? 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权的特征： 1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。 2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。 3、建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。

绍兴房屋产权抵押的法律问题(一)

绍兴房屋产权抵押的法律问题（一） 房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。 绍兴知名房产律师表示，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。下面，法律直通车小编将为您介绍绍兴房屋产权抵押的法律问题。 一、可以抵押的房屋 应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。 对于私有房产、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要是未出售的房屋可以抵押。 二、抵押合同 房屋抵押权的设定属于要式法律行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《中华人民共和国担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法》第二十六条、第二十七条和第二十八条的规定。抵押合同自房地产办理抵押登记之日起生效。 抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是

指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生，抵押合同成立并不意味着其必然生效，只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立，只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此，抵押合同的成立与生效应当分开，而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下，只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。 三、抵押登记 房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法》第四章房地产抵押登记的各条规定。 房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件： 1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明; 2、抵押登记申请书; 3、抵押合同; 4、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他 共有人同意抵押的证明; 5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料; 6、可以证明抵押房地产价值的资料; 7、登记机关认为必要的其他文件。 对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体所有制企业职工(代表)大会会通过同意抵押的决议;股份制企业(有限责任公司、股份有限公司)、三资企业(中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业)抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。

房屋登记操作规程

房屋登记操作规程 大家好： 今天很高兴和大家一起学习和探讨关于房屋登记的有关知识及操作堆积，房屋登记涉及到我们每个家庭，面广量大，也是我们每个人最关心的问题，今天能和大家一起学习，使大家对房屋登记工作有着进一步的了解，也是对我们具体办理房屋登记工作人员工作上的促进和推动。 今天主要和大家共同学习房屋所有权登记，房屋所有权登记的依据，主要是依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《村庄和集体规划建设管理条例》建设部《房屋登记办法》等法律、行政法规及规章。 房屋所有权登记分为： 一、所有权初始登记 二、所有权变更登记 三、所有权转移登记 A、初始登记又分为 a、国有土地范围内非商品房屋所有权初始登记 需要提交下列文件 ①房屋登记申请书 ②身份证明及共有人关系证明（身份证、结婚证、户口簿） ③建设工程符合规划许可文件（规划许可证） ④建设用地使用权证明（土地使用证）

⑤房屋已竣工验收的证明（个人自建除外） ⑥房屋测绘报告 ⑦现场查看表 ⑧公告 办理时主要审①规划许可证和土地使用证上记载的使用权人是否一致。 ②规划记载的房屋座落、用途、幢数、层数、面积等内容与测绘 报告是否一致。 ③建设工程规划许可文件记载的内容与竣工证明记载的内容是不一致，办件时限为8个工作日，国家法律规定是30个工作日，盐城市缩短为10个工作日 b、商品房所有权初始登记（开发企业的初始登记）这和非商品房屋登记基本一致，不同的是有开发企业代表全体业主申请登记（开发企业办总证提供各业主分户图）以后作为转移登记证明，时限同上 c、集体土地范围内所有权登记 需要提供下列文件 ①房屋所有权初始登记申请书 ②身份证明及共有人关系证明 ③宅基地使用权证明或者农民集体所有建设用地使用权证明 ④房屋符合规划的证明 ⑤房屋测绘报告、平面图

房屋所有权的转移法律规定

房屋所有权的转移法律规定 核心内容：房价飞涨，动摇不了人们拥有自己一套房子的心态，阻挡不了购买房子的决心。但是我们办理房屋买卖合同公证时候，要注意房屋所有权在谁手上。因此我们要了解法律上的相关规定。下面，法律快车小编将为您详细介绍。 房屋买卖合同公证是一项常见的公证事项，但是，当事人申办完房屋买卖合同公证后并不意味着房屋所有权的转移，相关法律依据如下： 相关法律规定： 1、《中华人民共和国民法通则》 第85条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 2、《中华人民共和国合同法》 第2条：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 3、《城市房地产管理法》 第41条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 4、《公证法》 第三十条：法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法定效力的，依照其规定。 第三十六条：经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。 第三十七条：对经公证的以给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债仅文书，债务人不履行或者履行不适当的，债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。 5、《物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

房屋所有权初始登记流程图

房屋所有权初始登记流程图 申请 申请人（代理人）应向房地产登记机 构提交房地产登记申请材料，申请材 料应齐全、形式规范、内容合法、真 实有效。 受理、初审 1 查验申请主体； 2 查验申请材料； 3 核对申请登记事项； 4 询问申请人（代理人）； 5 录入相关信息； 6 签署受理意见。 终审 1 审核申请材料的一致性、合法性； 2 进行实地查看； 3 公告登记事项； 4会审重大疑难事项； 5 签署审核意见。终审后缮证前自动生成权证号码、生成登记簿 缮证 制证人员按规定打印房屋权属证书和相关材料，移交至相关科室。 发证 申请人(代理人)持收件清单、收费收据至发证窗口领取权属证书归档 登记材料归档 不符合条 件退回，一 次性告知 补齐 不符合规定 出具不予登 记、暂缓登记决定通知申请人。必要时勘仗工作人员到现场勘测

国有土地房屋所有权初始登记提供申请材料 1登记申请书； 2、申请人（代理人）身份证明； 3、建设用地使用权证明； 4、建设工程符合规划的证明； 5、建设工程施工证明； 6、房层已竣工的证明； 7、房屋测绘报告； 8、规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权人的书面约定（建设单位申请业主共有 的房屋所有权初始登记）； 9、合作（联建）协议和产权分割清单（合作修建、联建建筑工程） 10、询问及实地查勘记录； 集体土地上房屋所有权初始登记申请材料 1、登记申请书； 2、申请人（代理人）身份证明； 3、宅基地使用权证（村民申请房屋所有权初始登记）； 4、集体所有建设用地使用权证明（集体经济级织和乡镇（村）企业申请房屋所有权初始登记）； 5、房层符合城乡规划的证明； 6、房屋测绘报告或村民住房平面图； 7、申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明（村民申请）； 8、经村民会议同意或村民会议授权经村民代表会议同意的证明（集体经济组织申请）； 9、合作（联建）协议和产权分割清单（合作修建、联建建筑工程） 10、询问及实地查勘记录；

浅析银行在办理房屋预告抵押登记中的法律风险

浅析银行在办理预购商品房预告抵押登记 中的法律风险 随着我国商品房预售制度的产生与发展，银行房屋按揭贷款业务也愈发兴旺，其中，预购商品房按揭贷款就是此项贷款业务中不可或缺的部分。通常情况下，预购商品房按揭贷款的模式为购房者将其在房地产开发商处预购的商品房抵押给作为贷款人的银行来获得贷款，并以此向开发商支付房款，同时，由开发商向银行承担阶段性连带责任保证。虽然这样的做法不管是开发商、购房者还是银行都已司空见惯，但因为其中涉及预告抵押登记这一制度，作为债权人的银行不得不引起足够的重视。 一、预告抵押登记简述 首先，我们来了解什么是预告登记。预告登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失

效。 预告抵押登记作为预告登记的其中一种类型，则是指预售商品房购买者为在银行获得购买房屋的贷款而将所预购的房屋在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签订的同时，在房管局的备案系统上对该房屋的抵押作预告登记，以排斥第三人对该房屋权利的行使。 二、房屋预告抵押登记与抵押登记的区别 （一）登记的内容不同。抵押登记针对的是已经取得所有权的房屋，登记的是房屋所有权人将该房屋抵押给债权人的事实；而预告抵押登记针对的是尚未取得所有权的房屋，登记的则不可能是房屋抵押的事实，而是预告抵押登记权利人在将来可以取得该房屋抵押权的一项期待权或请求权。 （二）登记义务人的身份不同。抵押登记的义务人是房屋的所有权人，享有对抵押标的的现实所有权；预告抵押登记的义务人不是房屋的所有权人，而是对预购房屋建成后享有过户请求权的人，预告登记的房屋所有权人仍是开发商。 （三）登记的目的不同。抵押登记的目的是赋予抵押权人在债务人不履行到期债务时，可以就抵押物折价、变卖或者拍卖后的价款优先受偿的权利；而预告抵押登记是在未办理正式抵押登记之前，预告登记权利人享有在抵押登记条件成就时对系争房屋享有办理抵押权登记的请求权，并可排除他人同性质物权变动请求权，使该请求权实现其物权变动的内容。

房屋转移登记与变更登记的区别

房屋转移登记与变更登记的区别 一、房屋转移登记与变更登记的概念 转移登记 《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。个人独资企业是由一个自然人投资、财产为投资人个人所有、投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业解散有几种原因，如投资人决定解散或被依法吊销营业执照。个人独资企业解散，应由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算。个人独资企业解散后，其财产应先清偿所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务。在清算结束以后，到工商登记机关办理注销登记。清算结束后，余下的房产可由业主个人登记产权，这种登记属于转移登记。 变更登记 《城市房屋权属登记管理办法》第18条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：1)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;2)房屋面积增加或者减少的;3)房屋翻建的;4)法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。 二、房屋转移登记和变更登记的区别 由以上可以看出转移登记主要是发生在权利主体变化的场合，而变更登记则是指所有权人不发生变化。在确定是转移登记还是变更登记的，首先要确定房屋的所有权主休是否发生了变化。具体为： 1、登记前后权利主体的变动情形不一样。转移登记前后的权利主体不一致，而变更登记前后的权利主体一致，只是权利主体形式(如权利人姓名、名称等)

初始产权证明(完整版)

初始产权证明 初始产权证明 第一篇： 初始产权证明 初始产权证明 初始产权证明是商品房的开发商在房屋竣工后先把所有的房子办理一个大产权证.然后再分割给每个买房的业主. 初始登记 初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。 初始登记就是我们常说的“确权”。在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》。这个过程只能由开发商来办。开发商不进行初始登记，应该承担违约责任。如果合同中没有约定违约金的数额，或者损失的数额不好估计，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 没有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》。只有开发商进行初始登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。 建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始

登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。” 编辑本段初始登记办理程序 一、流程 申请登记→窗口受理→地籍调查→地籍科审核→分管领导审批→登记注册→核发证书→窗口领证 二、办理土地使用权登记应提交的资料 国有土地使用权划拨 1、土地登记申请书; 2、法人及法定代表人证明、身份证明、授权委托书、委托代理人身份证明、营业执照或代码证; 3、规划部门制发的建设用地规划许可证，建设用地规划定点图，征地勘测成果; 4、建设项目立项批准文件; 5、市人民政府批准划拨土地文件; 6、建设用地批准书; 7、国有土地划拨决定书; 8、征地协议、征地补偿清册及征地批准文件; 9、建设项目原土地证书等权源资料 10、其他有关文件 国有土地出让

房地产抵押中的法律风险及防范【最新版】

房地产抵押中的法律风险及防范 随着社会主义市场经济的不断发展，公民与公民之间、法人之;司。公民与法人之间运用房地产抵押担保债务履行的情况逐渐增多。房地产抵押作为担保方式的一种，较其他担保方式而言，具有风险小，可操作性强，价值量大，权利容易实现等优点，越来越受到债权人的亲睐，在现代经济生活中发挥着不可替代的作用。但是，在房地产抵押运作过程中也隐藏着较大的风险，稍有不慎就可能招来巨大损失。因此，必须提高防范意识，律师在此针对抵押权人在房屋抵押过程中存在的风险做几点提示: 房地产抵押权人即为债权人，也就是当债务人不履行债务时，抵押权人(债权人)可依法将债务人或第三人为该债务所提供担保的房地产折价或拍卖，变卖的价值优先受偿，以此来保证自己的权益不受损害。表面看来，抵押权人在房地产抵押过程中好象处于主动地位，但在实际工作中也不尽然，还存在着一些法律风险，主要表现在: (一)抵押权不进行登记会给抵押权人带来很大风险。在现实生活中，一些民间抵押或非金融系统的抵押不很规范，有些债权人只是扣押债务人或担保人的《房屋所有权证》，而不进行抵押登记，致使一些债务人钻空子，重复抵押。而不进行登记的抵押是无效的这在《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》中都有明确规定。这一现象虽

然在银行等金融系统已很少发生，但在一些民间抵押中还是有的，应当引起注意。这一风险的防范主要是无论抵押权人为何种性质、何种形式，都应依法办事。一是要符合金融政策的规定从事金融活动;二是凡涉及房地产抵押都应进行抵押登记。 (二)土地使用权性质的不同在房地产抵押过程中，抵押权人也会存在风险。《担保法》第三十六条第三款规定:乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。因此，在以农村土地使用权上的乡(镇)、村企业的厂房抵押时，抵押权人要注意此类抵押权的实现费用较高。因为:农村集体土地使用权抵押权实现时涉及到一个权属性质的转变问题，即必须先将集体土地使用权经征用转变为国有土地使用权后，才能依法将之拍卖、变卖实现抵押权。其中涉及到征地补偿费。青苗补偿费、安置费以及国有土地出让金等费用，因此，这类抵押风险是较大的。对建筑物建在国有土地上的房地产抵押，抵押权人也应考虑抵押房地产的土地使用权是行政划拨还是出让所得，如果是行政划拨，还应当在贷款额度中剔除土地出让金部分。对于此类情况的防范措施有:在与抵押人签订抵押合同之前最好先进行详实的调查了解，根据不同的情况做出不同的处理，同时要掌握不同地段、地块的土地价格，以便给放贷额度提供较准确的依据。 (三)抵押权人贷款额度的确定。

房地产抵押相关法律法规

房地产抵押 一、概述 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。所有房地产抵押，都要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记。在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同。 1、房地产抵押的性质 （1）具有担保主债权实现的功能 （2）具有附属性 （3）抵押权设定的相对独立性 【法律法规】 《担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第三十四条下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 《城市房地产管理法》 第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。 第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

房屋登记办法释义第八十三条

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 房屋登记办法释义第八十三条 第八十三条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明； （四）申请登记房屋符合规划的证明； （五）房屋测绘报告或者村民住房平面图； （六）其他必要材料。 申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。 农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。 【要旨】集体土地上房屋初始登记。 【释义】《物权法》建立了房屋登记的新规则与新制度，明确了登记效力，即依法律行为所进行的不动产物权变动必须登记，不登记不生效，这对确认和保护集体土地上农民房屋权利提出了新要求。因此，适时、稳妥、依法、有序地开展集体土地上房屋登记工作成为建设（房地产）主管部门的紧迫工作。初始登记是房屋所有权的第一次登记，对于以后的房屋物权变动具有原始根据意义，对于确认和保护农民财产权有重要意义。 本条是关于集体土地上所有权初始登记收件要求的规定，根据申请主体的不同、用地性质的不同，集体土地范围内房屋所有权初始登记的收件标准也稍有不同。农村集体土地上房屋与城市国有土地上房屋相比，具有几个独特的特征：一是房屋所有人身份有限制，一般是该农村集体经济组织成员。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，只有集体经济组织成员身份才能享有宅基地使用权，申请宅基地建造房屋。二是房屋宅基地使用权取得的无偿性和限制性，宅基地采用限额审批制度，一户一宅，不得非法转让。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”三是房屋流通的限制性，集体土地上房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民。因此，集体土地上房屋与国有土地上房屋所有权初始登记收件资料有所差别。 1．收件资料。村民住房、利用集体建设用地建设的其他房屋、集体经济组织所有房屋初始登记收件具体收件资料稍有差异。申请村民住房所有权初始登记需要提交的资料为：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；（四）宅基地使用权证明；（五）申请登记房屋符合规划的证明；（六）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（七）其他必要材料。申请利用其他集体所有建设用地建造的房屋所有权初始登记需要提交的资料为：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合规划的证明；（五） 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

不动产抵押的几个法律问题

不动产抵押法律问题 一、不动产抵押概述 不动产，系“动产”的对称，指不能移动或移动后会引起性质、形状改变而损失经济价值的物，如土地、建筑物以及附着于土地上的树木、农作物等。抵押一般是指债务人或第三人将一定的财产不转移占有的供与债权人做担保。不过，因最初的抵押基本上仅限于以不动产作担保，随着经济的发展，价值大的动产的逐步增多，才出现了将动产作抵押的现象，因此，有的国家的法律规定，抵押是指债务人或第三人将不动产不转移占有的供为债权担保，而将动产抵押作为一种特别抵押。现在由于轮船、飞机、汽车等动产抵押已经为一种普遍现象，因此现在一般不区分动产抵押与不动产抵押。我国1995年10月1日施行的《中华人民共和国担保法》第33条规定：“本法所称的抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法所规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”而第34条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”在该法第34条中对抵押物也没有区分动产和不动产，也就是说不管是动产还是不动产，都可以用来作抵押，对债务的履行做担保。虽然我国担保法规定动产和不动产都可以用来抵押担保债务的履行，但由于许多原因，在我国用来作抵押，担保债务履行的物，多为土地、房屋等不动产，因此本文仅就涉及不动产的抵押的有关问题，做些初步的探讨。 二、不动产抵押的范围 由于我国实行的是社会主义公有制，不动产用于抵押时，在物的性质及类别上都不可避免的存在限制。 (一)土地使用权 1、人依法有权处分的国有的土地使用权；