白银时代杭州酒店式公寓房地产项目定位市场调研营销策划报告

（注：杭州真正的提供酒店式服务的单身公寓很少，在此统计的房源包含单身公寓、提供部分酒店式服务的公寓 以及偏重居住功能的商住楼，以统一统计口径）
14年杭州酒店式公寓共预定1672套、成交5921套、成交均价13245元/平米。其中， 成交高峰出现在6、7月，部分原因是刚需的拉动，随后投资客的逐渐入市，全市酒店 式公寓的成交一直维持在较高水平。成交均价全年虽波动起伏，但总体呈上涨趋势。
14年江干区酒店式公寓逐月成交情况
600 20157 20000 18577 400 14422 300 10862 10648 11469 269 229 200 151 100 50 2 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2 40 12 151 82 23 0 5000 10000 14139 14605 15351 14953 14274 15000 17129 25000
我们所面对的酒店式公寓市场
近期主要售罄项目： 1、通润银座 2、尚筑 3、云龙十一景 4、新城时代广场
B C13 12
G F
5、中豪湘座 6、联合麦田 7、钱江MOHO 8、现代印象广场 9、星光国际 10、风尚蓝湾 11、西溪风尚 12、易构街区 13、宜家时代 14、西子中心 15、紫晶商务城 17、世贸丽景城 18、钱江国际商务中心 19、凤凰城
留庄小轩
YOU盘时代 西湖区 西溪·君逸汇 第六大道 下沙区 福雷德广场 西湖金座 钱江国际商务中心 上城区 云龙十一景 领骏世界 下城区 钛合国际
Hale Waihona Puke Baidu
西溪湿地景观
城西教育资源
1、以景观和度假为主
2、区域内小产权物业较多 3、整体走经济型路线
城西情节客群
新杭州人
大学城
1、主打低价路线、空置率较高 2、物业服务档次不高
名称 通润银座 钱江国际商务中心 凯恩西湖金座 领骏世界 新城时代广场 同方国际广场 方正360空间 天邑国际（商住楼） 钱江MOHO（单身公寓） 视界之窗 星光国际公馆 风尚蓝湾 西溪风尚 留庄下轩 西溪·君逸汇 第六大道 福雷德广场
所在区域 上城区 上城区 上城区 下城区 江干区 江干区 拱墅区 拱墅区 滨江区 滨江区 滨江区 滨江区 西湖区 西湖区 西湖区 下沙区 下沙区
大学生 新杭州人 外地经营户
城站 西湖景观
1、以“金”字为招牌 2、先期复兴板块集中度高 3、围绕城站发展
武林商圈
1、高回报率 2、定位高端、装修豪华且物业服务一流
稳定资产层和小资产层 企业中层以上职称或私营企业主
钱江新城CBD和核心商 新城时代广场 圈
1、近期项目主要集中在庆春商圈，区域成熟度 高 投资客为主
杭州七大区14年酒店式公寓成交情况
747, 13%
1336, 23% 上城区 下城区 西湖区 拱墅区 滨江区 江干区 下沙区
221, 4%
1512, 25% 443, 8%
1526, 25% 96, 2%
14年杭州酒店式公寓成交集中在滨江区、江干区及上城区。同时三区也是酒店式公寓 供应领先的三区，其中本案所在的江干区14年主力成交楼盘为新城时代广场、同方国 际。
在售均价/二手房价格 36863 19816 27219 预计平层23000、 loft30000 24330 22000 17000 8600 19000 19500 20552 14000 14500 22000 10000 8000 13000-15000
位于市中心，定位中高 端。
除位于滨江核心区的星光 国际公馆和留庄等个盘外， 基本上定位较低。
除市中心和钱江新城外， 滨江区是酒店式公寓供应 的重要区域之一。
非核心区酒店式公寓情况
楼盘 联合麦田（已售罄） 新城时代广场（已售罄） 风尚蓝湾 视界之窗（4.98米LOFT) 方正360度空间 同方国际 宜家时代 装修标准 1500 2000 2500 2500（LOFT装修标准） 2500 2500 1500 售价 13000（18年12月） 15000（15年6月） 10000（15年8月） 19000 17000 22000 12500（15年7月） 附近住宅 东方红街 蔚蓝公寓（装修标准 4000） 银爵世纪 东方郡 南北·西岸 宝善公寓 风景大院 售价（同期） 14500 二手房挂牌均 价40000 9500 20000 19200 27000 13000
从酒店式公寓的定价情况看，非核心区酒店式公寓含精装修价格基本上低于或接近周边 毛坯住宅价格。
可见，杭州非核心区酒店式公寓价格低于同区域住宅价格， 基本上走低价性价比路线
14年杭州酒店式公寓成交情况
1000 900 800 700 600 10000 500 8000 400 300 200 100 0 预定套数 成交套数 成交均价 1月 9 59 9916 2月 22 59 11048 3月 46 364 10572 4月 201 380 9939 5月 230 519 13054 6月 297 949 13683 7月 322 941 15196 8月 102 515 15621 9月 25 439 13441 10月 184 637 10182 11月 139 625 15159 12月 95 434 12895 6000 4000 2000 0 18000 16000 14000 12000
A 11
16 14 3 1 E 1918
6
15 4 5 2
8 10
滨江腹 地板块
79 D
近期主要在售项目： A、同方国际 B、方正360 C、天邑国际 D、视界之窗 E、西溪群逸汇
目前杭州市场的已入驻及在售的酒店式公寓大多集中在市中心。 其余区域也有一定的酒店式公寓项目，但数量较少，集中程度不高。如滨江、城东、城北、城西、下沙。
F、第六大道 G、福雷德广场
目前杭州市场上所谓的酒店式公寓大多数都是以“类住宅”形式进行销售的公建或商贸项
目，产权只有40年或50；他们主要集中在市中心范围内及一些地段较好的近郊区域。
区域 典型项目 易构街区 宜家时代 拱墅区 方正360 依附要素 汽贸汽配市场 汽车北站 酒店式公寓共性 1、经济型为主 2、为专业市场配套 3、较多为商住两用型 客群特征 外地经营户 新杭州人