滨州项目总体发展战略及一期全案策划营销报告完整版

滨州项目总体发展战略及一期全案策划营销报

告

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滨州项目总体发展战略及一期全案

策划营销报告

第一部分滨州市场研究报告

第一章宏观市场环境研究分析

一、宏观社会、经济环境分析（资料及来源：《滨州市统计年鉴》、城市发展战略）

城市基本概况

滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。

滨州在山东的区位图

全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径120公里，南北最大跨径175公里，总面积平方公里。从滨州驱车1小时可到济南空港，3小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。

滨州是黄河三角洲的主要组成部分。其行政区划为：全市辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县一区六县和一个经济开发区，共有乡镇级行政建制84个，包括6个街道办事处、55个镇、22个乡，1个海防办事处。

滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、文化中心。2003年底，全市人总人口万人，其中农业人口万人，非农业

人口万人。属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温，极端最高气温℃，极端最低气温℃。年平均降水量毫米，平均日照小时。

滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。?

滨州位居山东半岛和辽东半岛两大经济区环抱的渤海湾地理中心，是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。如此优越的地理位置，其发展的潜力无可估量。

1.1.2滨州的地域文化特点

黄河之水天上来，奔流到海不复回”。象征中华民族的黄河，穿过峰峦起伏的群山，越过辽阔的黄土高原，奔腾咆哮，注入浩瀚的渤海。黄河不仅繁衍了一代代炎黄子孙，造就了光辉灿烂的华夏文化，而且浇铸了黄河三角洲这方年轻的金土地。滨州就位于幅员辽阔、美丽富饶的三角洲上。

早在七千多年前的原始社会晚期，就有先民在境内繁衍生息，创造了璀璨的史前农耕文化。

进入文明社会后，更是人杰地灵、英雄辈出。不仅兵圣孙武、智圣东方朔、汉孝子董永、宋代着名政治家范仲淹都出生或成长在这片土地上，而且还养育了一辈又一辈在中华民族光辉历史上留下深刻印记的人

物，如：闻名华夏的清代滨州杜氏家族，口传尚书的汉代大儒伏生，三国时期有“东州大儒”之称的经韵、训诂大家孙炎，“唐代着名诗人、学问家段成式，宋代着名词人李之仪，明初永乐年间的农民起义女领袖唐赛儿，等等。

1.1.3滨州市的交通状况

滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的205线纵贯境内南北达公里；省道滨孤路纵贯南北境内长达15公里；省道永莘路横穿境内东西长达16公里，并与205国道在镇城区交汇；镇域所处位置非常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市50公里，东至东营市20公里，西南至省会济南市近百公里。镇辖154个行政村，村村通上了柏油路。公路密度65公里/百平方公里。即将修建的滨博高速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。

滨州地区交通示意图

黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205国道纵贯南北，220国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公路交通网。济青高速公路横穿本区南部，与即将完工的滨博高速公路构成了高等级公路框架；胶济铁路干线自滨州南部穿过，支线深入本区腹地。即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉；滨州沿海已形成中小型港口群,现有500至3000吨级泊位10个，万吨级滨州港已经国家立项。

国家特大工程 ---“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之遥。滨州至大家洼铁路即将开工，“十五” 初滨州将形成一条内连国内东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。

“经济发展，道路先行”交通对于经济的作用是毋庸置疑的，对于房地产业影响也非常大。

随着滨州市的经济不断发展，滨州市的城市格局正在发生改变。由滨州市的城区图可以很明显的看出。老城区，作为滨州最早的城市中心经济区，是现在城区的东部区域。因为当时的滨城区人口数量较少，经济发展程度决定了其经济、政治等都集中在同一个区域。后来随着经济、人口的发展，滨州市的老城区已经不能支持，所以滨州西区应运而生。

本项目地块周边道路交错，而项目南侧即使未来贯穿滨州市东西的主干道——黄河十二路。黄河十二路东达滨州未来规划中的滨州火车站，西通直达济南的220国道，并且可以南北的支路，可以很快到达滨博高速公路，滨博高速南通济青高速，北部可以直通大高，在近期的规划中北部可以直通到京津唐的高速公路网，所以交通条件的影响非常大。根据滨州市新的城市规划，西区开发必然将使滨州西部的开发区和新城区的发展扶摇直上。作为贯穿城市城市的交通要道——黄河十二路，其发展前景不可估量。项目恰好位于缓和十二路的西段，因此交通优势非常明显，升值潜力必然非同一般。

城市在区域经济中的地位

滨州地理位置优越，拥有丰富而雄厚的自然资源，旖旎而独特的自然风光值得欣赏。而且是黄河三角洲的主要组成部分

黄河三角洲是镶嵌在共和国万里黄金海岸上的金角明珠，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津唐和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。从优越的地理位置和经济发展的战略布局看，与珠江、长江三角洲齐名的黄河三角洲，无论是从自然地理位置，还是从经济发展格局看，对中国、亚太经济都具有同等重要的作用。

黄河三角洲与珠江、长江三角洲，组成了通向世界的三大门户。随着珠江、长江三角洲的崛起，环渤海经济圈的振兴，中国经济发展格局渐次北移，黄河三角洲必将成为世人关注的热点，成为东北亚、大东亚经济圈最富有潜力的开发区域。为滨州的开发奠定了基础。

经济的发展水平，决定着这个城市的城市化水平，也就决定着这个城市的城市建设状况，滨州市的经济水平在全省来说还比较低，城市化率相对较低，随着滨州城市化进程的加速，滨州房地产业必将高速发展。即使相比周边经济水平比其低的几个城市，比如东营、德州，滨州的城市建设也比较落后，有很大提升空间。