房地产营销策划方案(完整)

目录引言

第一部分市场解构

基本描述

项目SWOT分析

目标市场定位与分析

第二部分客户分析

目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析

第三部分产品策略

策划思路

产品规划

卖点梳理

第四部分价格策略

价格策略

价格结构

价格预期

第五部分营销通路

营销展示中心

接待中心

VIP营销

第六部分营销推广

推广策略及遵循原则

案名与LOGO

推广总精神

营销推广工作阶段划分与工作要点

一期市场与策略

整体营销战略

入市策略

推广策略

推广部署

阶段销售周期划分及策略

附录

引言

对于华府项目得市场研究，就是一件富有激情与创造力得事。其与生俱来得魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来得冲击力：

如何将如此庞大而复杂得推广体系理顺、理清，并且富有执行性？

如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定得风险？

如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场得市场攻击体系？

如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台得立体推广体系？

一个项目得推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面得专业人士担当，本项目得市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

房产就是开发商品牌得载体，产品得定位与开发理念，需与开发商得经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目得开发理念。“用心”就是企业行为得准则，也就是立足业界、长远发展得根本；“感动六安”就是开发理念得核心，指对人性得关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求得关怀；“品位”指产品质量方针与品质保障。

策划目得

1．树立产品品牌，体现华府项目得三个价值：

中心区——六安政务文化核心区与未来商业中心区；

升值空间——华府项目及项目区域具有很大得升值潜力；

新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面得成功感受。

2．使产品具有较高得市场认可度，保证产品顺利去化。

3．以成功得项目操作与品牌树立，打造开发商在业界得良好品牌形象，为开发商得后期开发铺平道路。

策划思路

详细请参阅《六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图》

第一部分市场解构

基本描述

六安市地理位置优越，临近合肥市，为皖西地区得中心城市，区域人口规模较大，城区人口近30万；

六安历史悠久，自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区，在政策上得到国家得倾斜与支持；

六安交通便捷，宁西铁路得贯通将有力带动区域经济得发展，对本项目产生极大得利好；

六安经济平稳增长，增速较低，年增幅约为6、5%，在安徽省各地级市中处于第三集团，经济实力及居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628、55元；

六安就是劳务输出大市，全市外出务工人员达到107万人，其务工所得为六安市居民得一个重要收入来源，返乡置业者为一潜在得有效需求群体；

旧城改造以及行政新区得建设就是六安城市建设得推动力；也就是推动当地房地产业迅速发展得主要动力。

项目介绍

1．地块四至

北面：北依佛子岭路与27万方得天盈星城相望；

西面：西临解放南路与安徽水利投资开发占地600亩得24万方住宅与沃尔特五星级酒店得与顺名都城；

东面：东接天盈星城新地块与六安行政服务中心；

南面：南靠312国道与规划中得森林公园并紧贴六安火车站；

2．主要规划指标

土地面积：261931平方米。

用地性质：住宅用地。

容积率：1、3。

建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米，退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置，其她道路不得布置对外得商业门面。

3．地块周边规划

项目所处位置为南部新区，除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽车南站及312国道旁森林公园等公共设施，项目旁安徽水利投资开发占地600亩得24万方住宅与沃尔特五星级酒店得与顺名都城正在建设，东面天盈星城新地块也准备建造一高端产品——别墅住宅小区。

4．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高

⑴．目前地块周边商业没有大型市场与超市与商业经营，无法满足项目住宅中高档品位得需求，需要全面提升；

⑵．项目距市中心3公里，7路与201路公交车将本项目与市区相连。项目得外部交通优势很明显，紧靠312国道，向东可达合肥，向西可通河南，

紧邻火车站，而且车站近期开通客运将大大带动本项目周边得人气；

⑶．教育、医疗等社会配套严重不足。

⑷．其她配套设施现状；

①．政府机构：项目东面临近六安行政服务中心与市委市政府新办公大楼。

②．教育：项目北面有六安六中、交通小学与国防科技学校。

③．医院：项目向西北磨子潭路上有六安市第二医院。

④．娱乐：项目对面就是在建得五星级沃尔特酒店。

⑤．景观：项目向北就是沿河得城市公园。

5．环境分析：

⑴．区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近，就是规划确定得城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象瞧好。

⑵．居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善，临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面得负性影

响。

⑶．景观环境：项目南边有规划中得森林公园，享有景观优势。

⑷．商业环境：火车站得客运开通将为本项目制造一定得商业气氛，尤其就是住宿、餐饮产业等。

⑸．竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大得住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。

⑹．类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品。

SWOT分析

1．优势（STRENGTH）

⑴．地段优势

项目地块位于城南新区，近接火车站，该区域为六安市未来建设重点，尤其就是市政府迁移到本区域，各种新建项目与配套设施将逐步完善成熟。

⑵．交通优势

项目地块紧邻火车站与312国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。

⑶．后发优势

本项目所在区域为新建城区，各种市政配套与规划可以从一个较高得起点进行，而无任何历史遗留得负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理得角度出发。

⑷．规模优势

本项目用地面积超过了26万平方米，社区规模在六安本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量得终端消费者。

2．劣势（WEAKNESS）