某地产项目策划提案
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洛阳商业还有一个不足:就是打开门都是千篇一律，缺乏自 己的专业特色，真正的体验式购物尚属空白。
从招商的角度来看:体量较小的商业，许多国际商业巨头 也很难看中，但对于一个中高定位的商业楼盘来说，可以 争取一家有影响力的品牌商业进驻，形成新商圈的核心。 同时商业规划做足特色，走差异化路线。
【 市场分析 】/2007洛阳楼Hale Waihona Puke Baidu竞争板块
▲ 自用 将本项目作为第一居所。 洛阳本地人士，有多次置业的能力，是洛阳楼市的消费主力。 品位提高，讲求身份、地段、配套、环境、品质、风水等。 高级白领打工阶层，部分会留居洛阳，对中小户型消费潜力大 私企业主，常年在洛阳活动者
丹尼斯百货——珠江路商业区缺什么楼盘？
个性楼盘
创意楼盘
？
明星楼盘
【 市场分析 】/洛北区板块
本
A、丹尼斯——珠江路——九都路版块大型高尚生活社区
项
目
竞
争
主
要
来
源
B、盛世唐庄大型高尚社区
仔细研究洛阳的地产项目， 包装的同质化程度倾向甚至超过产品同质化。 动辄冠以“国际”标签，大玩国际概念； 克隆、撞车现象严重。
洛北区板块
关林—龙门板块
洛南区板块
【 市场分析 】/2007洛阳楼盘竞争态势分析
洛南版块的高素质大型社区 满足相当部分的消费者 对生活品质的要求。
洛北大型高尚社区 具有相当的消费群、地块、
规模、环境，构成主要的 竞争威胁。
隆安上阳华府
传统住宅楼盘： 在消费者心目中约定
俗成、有一定的 品牌忠诚
本项目地块的周边楼盘： 具有相同的环境及
巴比伦空中花园/入户 花园 /近水岸生活/5星 级服务品质/配套设施/ 材质优越/户型设计/高 层视野/规划设计
教育完善 —— 文脉之城
星级服务品质 —— 尊崇之城
巴比伦空中花园
餐饮街缤纷色彩——休闲体验之城
提案总纲
市场分析
消费者分析
综合分析 市场定位
产品分析
[推广策略]
视觉规划
市场分析
【 市场分析 】/洛阳政策利好
如何建立自己独特的气质
分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气
质与消费者气质的最佳契合点。
消费者分析
【 洛阳现状】
拥有本地户口者，人口150万，大部分是本地人，经济基础雄厚， 一般有2次以上置业能力。
洛阳人和其他地方企业主，部分有置业需求，但相当一部分在洛阳 已有物业。
目标客户定位
他们主要由以下族群组成
再造新洛北，政府政策向洛北倾斜
加速启动洛北旧城改造，提高全民素质 产业结构调整，鼓励外来人才引进 以服务为主导的区域经济优势为商业地产提供了有力支撑
2007年，洛阳房产将进入高速发展期。
【 市场分析 】/洛阳走势看好
房地产行业，市场潜力巨大
洛阳新区呈现出山水园林相间、居住环境优美、投资环境优越的美好景象。 新兴的城市中心圈在洛阳新区快速形成，潜力无限。 洛河北岸经过大力改造，也焕然一新，与洛南共同繁荣 老城区的改造为洛阳改变成就形象，提高城市居民居住水平 07年洛阳政府政策更加倾向旧城区的改造，全面改观洛阳旧厂区和城中村的改造
换新
2007年，洛阳房产将进入高速发展期。
【 市场分析 】/ 看洛阳开发项目
规模效应，档次竞争，市县互动
大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场 竟争主要集中在中高档以上楼盘领域 本地自产自销的局面已经打破，以市带动县形成两大置业主流 洛阳市区和郊县将成为二大地产战车
【 市场分析 】/ 地产市场分析
作为广告和策划公司，应该有所反思。因为：
地产广告不只照亮了天空而已，它也一定要打中目标。
【 市场分析 】/市场分析总结
珠江路版块的消费、休闲 娱乐深入人心
洛河概念相对盛世唐 庄较弱
消费者对都市盘存在好 感，但持币待观
寻找自己的专属契机
在珠江路与上阳花园、盛世唐庄之间综合其优势，避免各自不利因 素；成为繁华与生态的最优化资源组合圈，从而促进消费者购买！
个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求
房地产市场需求旺盛，稳步增涨 市场投放量快速增长 差异化竞争有利于洛阳房地产市场良性增长 中州路、九都路沿线及金谷园路的旧房改建速度加快，新的项目出现剧增期 洛阳房地产市场区域消费特性明显 价格稳步上扬，07年上半年呈现大幅增涨势头 西工区、涧西区依然是洛阳房地产的主力消化市场 商业地产销售减缓，价格变相下调 商业地产遭遇政策调影响很大，得不到银行部门的支持
成熟型
年龄：40——45岁（约18%），文化程度不定 职业：通过早期的奋斗取得成就，在工作上处于决策者或
监控者的地位。 置业经验：不定区置业，购房经验成熟
新生代
年龄：25——29岁（约17%） 职业：专业人士或独立经营者，企业中级管理人员 置业经验：在资金运用上更大胆，对楼盘的选择上也更注重感觉。
他们的两大消费动机
2007年洛阳地产业竞争将非常激烈
【 市场分析 】/ 住宅地产市场分析
本项目的竞争机会
核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌。 住宅需求品位提升，逐渐追求中高端产品。 消费人群结构明显变化，高素质人群增多。 旅游经济拉动，个人可支配收入增加。
【 市场分析 】/ 商业地产分析
洛阳人共同特征是：很现实，对那些华而不实的东西不接 受，对于有钱的人来说，真正要高消费，他们往往选择到 大城市去。
生活质量的消费预期。
【 市场分析 】/洛北区板块 上海市场商圈
洛北区板块
王府井、家乐福商圈 百货楼商圈 老城步行街商圈 丹尼斯百货
中低档 高档 中高档 中低档
高档
【 市场分析 】/洛北区板块
五大商圈——指导洛阳地产房价市场
高档商圈
房稀价高
房价
紧跟 提升
中低商圈
快速跟紧
【 市场分析 】/洛北区板块
▲ 本地户籍的买家
▲ 郊县买家，但是洛阳购房团的生力军 ▲ 精英白领和高级打工阶层，主要是外来白领增加 ▲ 住宅和商铺投资者
目标客户定位
实力派
年龄：30——39岁（约54%），大专以上占80% 职业：专业人士 地位：在工作上处于佼佼者和决策者的地位。 置业经验：二次置业以上，甚至已在郊区购房，购房经验成熟
【 定位策略 】/ 定位点
[ 城市首创巴比伦空中花园 ] [ 国际化生活领跑者 ]
城市首创：表述项目区位价值 空中花园：生活品位、质量、社区文化的象征 国际化生活领跑者：现代生活方式全新体验
【产品分析 】/ 外在优势及内在卖点
地处城市中央生活区——尚品生活之城
珠江路商业街价值——财富之城 洛河高层景观优势——风景之城 巴比伦空中花园—创意之城
从招商的角度来看:体量较小的商业，许多国际商业巨头 也很难看中，但对于一个中高定位的商业楼盘来说，可以 争取一家有影响力的品牌商业进驻，形成新商圈的核心。 同时商业规划做足特色，走差异化路线。
【 市场分析 】/2007洛阳楼Hale Waihona Puke Baidu竞争板块
▲ 自用 将本项目作为第一居所。 洛阳本地人士，有多次置业的能力，是洛阳楼市的消费主力。 品位提高，讲求身份、地段、配套、环境、品质、风水等。 高级白领打工阶层，部分会留居洛阳，对中小户型消费潜力大 私企业主，常年在洛阳活动者
丹尼斯百货——珠江路商业区缺什么楼盘？
个性楼盘
创意楼盘
？
明星楼盘
【 市场分析 】/洛北区板块
本
A、丹尼斯——珠江路——九都路版块大型高尚生活社区
项
目
竞
争
主
要
来
源
B、盛世唐庄大型高尚社区
仔细研究洛阳的地产项目， 包装的同质化程度倾向甚至超过产品同质化。 动辄冠以“国际”标签，大玩国际概念； 克隆、撞车现象严重。
洛北区板块
关林—龙门板块
洛南区板块
【 市场分析 】/2007洛阳楼盘竞争态势分析
洛南版块的高素质大型社区 满足相当部分的消费者 对生活品质的要求。
洛北大型高尚社区 具有相当的消费群、地块、
规模、环境，构成主要的 竞争威胁。
隆安上阳华府
传统住宅楼盘： 在消费者心目中约定
俗成、有一定的 品牌忠诚
本项目地块的周边楼盘： 具有相同的环境及
巴比伦空中花园/入户 花园 /近水岸生活/5星 级服务品质/配套设施/ 材质优越/户型设计/高 层视野/规划设计
教育完善 —— 文脉之城
星级服务品质 —— 尊崇之城
巴比伦空中花园
餐饮街缤纷色彩——休闲体验之城
提案总纲
市场分析
消费者分析
综合分析 市场定位
产品分析
[推广策略]
视觉规划
市场分析
【 市场分析 】/洛阳政策利好
如何建立自己独特的气质
分析产品本身与目标消费者，找到楼盘气
质与消费者气质的最佳契合点。
消费者分析
【 洛阳现状】
拥有本地户口者，人口150万，大部分是本地人，经济基础雄厚， 一般有2次以上置业能力。
洛阳人和其他地方企业主，部分有置业需求，但相当一部分在洛阳 已有物业。
目标客户定位
他们主要由以下族群组成
再造新洛北，政府政策向洛北倾斜
加速启动洛北旧城改造，提高全民素质 产业结构调整，鼓励外来人才引进 以服务为主导的区域经济优势为商业地产提供了有力支撑
2007年，洛阳房产将进入高速发展期。
【 市场分析 】/洛阳走势看好
房地产行业，市场潜力巨大
洛阳新区呈现出山水园林相间、居住环境优美、投资环境优越的美好景象。 新兴的城市中心圈在洛阳新区快速形成，潜力无限。 洛河北岸经过大力改造，也焕然一新，与洛南共同繁荣 老城区的改造为洛阳改变成就形象，提高城市居民居住水平 07年洛阳政府政策更加倾向旧城区的改造，全面改观洛阳旧厂区和城中村的改造
换新
2007年，洛阳房产将进入高速发展期。
【 市场分析 】/ 看洛阳开发项目
规模效应，档次竞争，市县互动
大规模项目陆续浮出水面，实力派开发商粉墨登场 竟争主要集中在中高档以上楼盘领域 本地自产自销的局面已经打破，以市带动县形成两大置业主流 洛阳市区和郊县将成为二大地产战车
【 市场分析 】/ 地产市场分析
作为广告和策划公司，应该有所反思。因为：
地产广告不只照亮了天空而已，它也一定要打中目标。
【 市场分析 】/市场分析总结
珠江路版块的消费、休闲 娱乐深入人心
洛河概念相对盛世唐 庄较弱
消费者对都市盘存在好 感，但持币待观
寻找自己的专属契机
在珠江路与上阳花园、盛世唐庄之间综合其优势，避免各自不利因 素；成为繁华与生态的最优化资源组合圈，从而促进消费者购买！
个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求
房地产市场需求旺盛，稳步增涨 市场投放量快速增长 差异化竞争有利于洛阳房地产市场良性增长 中州路、九都路沿线及金谷园路的旧房改建速度加快，新的项目出现剧增期 洛阳房地产市场区域消费特性明显 价格稳步上扬，07年上半年呈现大幅增涨势头 西工区、涧西区依然是洛阳房地产的主力消化市场 商业地产销售减缓，价格变相下调 商业地产遭遇政策调影响很大，得不到银行部门的支持
成熟型
年龄：40——45岁（约18%），文化程度不定 职业：通过早期的奋斗取得成就，在工作上处于决策者或
监控者的地位。 置业经验：不定区置业，购房经验成熟
新生代
年龄：25——29岁（约17%） 职业：专业人士或独立经营者，企业中级管理人员 置业经验：在资金运用上更大胆，对楼盘的选择上也更注重感觉。
他们的两大消费动机
2007年洛阳地产业竞争将非常激烈
【 市场分析 】/ 住宅地产市场分析
本项目的竞争机会
核心区位大规模综合社区仍是竞争王牌。 住宅需求品位提升，逐渐追求中高端产品。 消费人群结构明显变化，高素质人群增多。 旅游经济拉动，个人可支配收入增加。
【 市场分析 】/ 商业地产分析
洛阳人共同特征是：很现实，对那些华而不实的东西不接 受，对于有钱的人来说，真正要高消费，他们往往选择到 大城市去。
生活质量的消费预期。
【 市场分析 】/洛北区板块 上海市场商圈
洛北区板块
王府井、家乐福商圈 百货楼商圈 老城步行街商圈 丹尼斯百货
中低档 高档 中高档 中低档
高档
【 市场分析 】/洛北区板块
五大商圈——指导洛阳地产房价市场
高档商圈
房稀价高
房价
紧跟 提升
中低商圈
快速跟紧
【 市场分析 】/洛北区板块
▲ 本地户籍的买家
▲ 郊县买家，但是洛阳购房团的生力军 ▲ 精英白领和高级打工阶层，主要是外来白领增加 ▲ 住宅和商铺投资者
目标客户定位
实力派
年龄：30——39岁（约54%），大专以上占80% 职业：专业人士 地位：在工作上处于佼佼者和决策者的地位。 置业经验：二次置业以上，甚至已在郊区购房，购房经验成熟
【 定位策略 】/ 定位点
[ 城市首创巴比伦空中花园 ] [ 国际化生活领跑者 ]
城市首创：表述项目区位价值 空中花园：生活品位、质量、社区文化的象征 国际化生活领跑者：现代生活方式全新体验
【产品分析 】/ 外在优势及内在卖点
地处城市中央生活区——尚品生活之城
珠江路商业街价值——财富之城 洛河高层景观优势——风景之城 巴比伦空中花园—创意之城