2017年日本房地产泡沫崩盘分析报告

2017年日本房地产泡沫崩盘分析报告

2017年6月

目录

一、日本房地产泡沫崩盘再回眸 (5)

1、“广场协议”打开“潘多拉魔盒” (5)

2、1990年日本经济迎来转折点 (5)

3、资产价格缩水重创企业资产负债表 (6)

二、日本房地产崩盘后企业行为的变化 (6)

1、非金融企业募资减少 (6)

2、金融机构信贷投放萎缩 (7)

3、企业投资需求急剧下滑 (8)

4、货币政策僵化失灵 (9)

5、财政支出托底增长 (9)

三、日本房地产崩盘后产业结构的变迁 (11)

1、制造业受损远胜非制造业 (11)

2、行业格局“大洗牌” (12)

3、制造业下滑明显 (12)

4、非制造业维持平稳 (13)

四、中国房地产会重蹈日本覆辙么 (15)

1、中国房地产“泡沫”会破灭吗 (15)

2、假如中国房地产“泡沫”破灭了 (17)

五、结语 (22)

历经2016年以来中国房地产市场的又一轮疯狂后，有关房地产的一切均受到广泛关注，“泡沫”也成为年度热门词。在纠结房价涨不涨、泡沫何时破的问题时，我们往往会拿上世纪八十年代末的日本进行对比。不管从房价的上涨速度，还是从企业的行为模式来看，当下的中国都与当年的日本颇为相似。日本房地产崩盘已成过往，中国房地产也会殊途同归么？

没有坚立不破的资产泡沫，只有似曾相识的“末日狂欢”！我们不妨从最坏的角度，假设中国房地产在可见的未来“崩盘”，那么该如何收拾危机后的一地鸡毛？对日本房地产市场崩盘来龙去脉的分析众多，但鲜有对房地产崩盘后的进一步追踪。人们往往用“失去的十年（二十年，甚至三十年）”来形容危机后的日本。为何日本经济经历了如此长期的“失落”？在这十年（二十年，甚至三十年）中，日本企业又经历了怎样的“万劫不复”，抑或“劫后余生”？这些问题亟待解答，且颇有借鉴意义。

地产崩盘后日本企业行为的变化。1990年后被称为日本“失去的十年”或“失去的二十年”。在经济停滞期间，日本企业行为发生了重大改变：非金融企业募资减少，从净投资者变为净储蓄者，经营目标从利润最大化转向负债最小化；银行信贷投放萎缩，信贷增长全靠政府拉动，私人企业信贷增速几乎为零。

面对经济衰退，日本政府和央行积极应对。日本政府财政开支大幅增加，用于基础设施建设和农村改造；央行快速下调利率，并进行量化宽松。然而，在资产负债表衰退的背景下，任何货币政策的效果

都会大打折扣，这也是传统货币理论假设的重大缺陷。

地产崩盘后日本产业结构的变迁。房地产崩盘后数年，日本制造业显著衰退，而非制造业受到的冲击小很多。以1994年为分水岭，日本产业格局发生巨变：1994年后，皮革、服装、纺织品、建筑等行业加速恶化，精密仪器、有色金属、金融保险等行业出现反弹，商业活动、食品和通讯行业进一步扩张，而生活服务、娱乐服务、便利零售以及后期的通信电子等产业则是危机之后蓬勃发展的典型。

假如房地产“泡沫”真的破灭了...

中国房地产市场应该不会重蹈日本的覆辙：第一，中国土地市场依然是一个卖方垄断市场，政府可以成为最大的“麻烦制造者”，也可以成为最大的“麻烦终结者”；第二，中国房地产市场的风险已被高度警惕。有美国和日本的前车之鉴，中国央行不会连续快速收紧货币政策，土地财政政策的调节亦会更加平滑。

如果中国房地产“泡沫”真的破灭了呢？日本“失去的二十年”为我们提供了足够的经验教训。危机爆发前做好准备：抑制金融机构过度加杠杆、合理引导人民币汇率预期；危机爆发时积极应对：积极财政政策托底、央行提供紧急流动性、推出全面存款担保；危机爆发后把握“危中之机”，加速产业结构的调整和升级。当然，我们不必等待危机“倒逼”我们实现产业结构“痛苦”升级，趁中国经济增长韧性犹存之际，适当降低“稳增长”的诉求，锐意加大“促改革”的力度，矫正金融经济的定位，提升中国经济的体质，方能更好地应对资产价格波动的可能冲击。