房地产项目开发管理程序手册

青岛房地产工程开发管理程序手册

编者按语：

对于青岛房地产工程的开发，编者按照自己的理解，在综合整理以往工作资料的基础上，结合青岛市政府部门要求的报建顺序，对于一个具体房地产工程开发的具体过程进行整理。

在整理汇总过程中，具体一些事项不是非常详尽或者说某些方面存在很大认识上的失误，望各位同行给予完善补充，在此先行谢过。

－９11２００６－

目录

第一章：工程投资决策．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３

一、工程建议书．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３

二、可行性研究．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４

第二章：前期准备阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．．５

一、工程立项．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６二、土地预审．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７三、工程选址、规划设计条件下发．．．．．．．．．．．．．７四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建

设用地许可证下发．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８五、办理土地手续、领取工程开发手册及其后续管理．．９．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意１３。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．见书下发七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证办理。．．．．．．．．．．．．．．．１４八、规划批后管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５第三章：工程建设阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．１６一、工程报建流程：．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６二、工程实施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８三、工程信息管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０四、工程综合验收管理．．．．．．．．．．．．．．．．．２０第四章交付使用阶段．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５．

一、售后服务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５

二、物业管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２５

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为四个阶段（这里暂且不谈销售阶段），即工程投资决策阶段、建设前期准

备阶段、工程建设阶段、交付使用（售后服务）阶段。第一章：工程投资决策阶段房地产投资决策阶段在整个工程开发方面具有战

略方面的意义，是对工程从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对工程的论证，为工程以后的发展方向确定了道路。在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报告（或者编制工程建议书）。一般而言，小型工程编制工程建议书，取代可行性

研究报告向政府报审。

一、工程建议书

1、工程建议书定义

工程建议书是拟建工程的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业的既有资源，在经过对市场供给、需求、消费者习惯等各种因素调查的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该工程建设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选择，一般为小型工程。

2、工程建议书内容

⑴工程名称、承办单位、工程负责人；⑵工程的提出的目的、必要性和依据；⑶工程的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想；⑷资源情况、建设条件、协作关系和采用新技术的．

可能性⑸简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测；⑹工程初步进度计划⑺工程投资的经济效益和社会效益的初步估计。

二、可行性研究

1、可行性研究定义、目的及其内容可行性研究是指对建设工程工程

在做出是否投资的决策之前，现对于该工程相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对工程可能拟建的方案认真地进行技术、经济分析论证，研究工程在技术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对工程建成后的经济效益、环境效益等进行科学的预测和评价。据此提出工程是否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性意见，为工程决策提供基础。可行性研究的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)工程简况；(2)开发工程用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护。(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)工程开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)工程经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

2、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资工程主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。．

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设工程投资决策的基础，是在分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

3、可行性研究步骤

可行性研究按5个步骤进行：(1)筹划准备：建设单位委托有咨询公司编制报告，提供其各种基础性资料、背景等资料。(2)调查研究：市场、技术、经济方面进行调查。(3)方案选择与优化：各种建设方案比较、选择。 (4)财务评价和经济评价：站在财务基础上，进行投资估算、工程损益、盈亏分析、现金流量分析。(5)编制可行性研究报告。 5、编制可行性报告。

第二章：前期准备阶段

工程立项

土地预审

工程选址，规划设计条件下发

勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。．

办理土地手

建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下