商业地产项目开发的价值链

商业地产项目开发的价值链

商业地产开发流程的差异

国内典型的商业地产开发商开发流程：

国际购物中心的开发流程：

选

建

考察

选择管理

招

运调整点1

调整

选址 考察定位 选择管理团队 招商 建设 调整触

寻找投资基金 投资基金评审 运营

投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等

PSOC 角色定位――商业地产项目价值链剖析

关注

互动

价开发租售成交比例

市场空间存量

项目吸纳能量

商铺物业价值

项目经营价值

项目成功经营

商圈发展空间

项目盈利空间

商铺位置租金

项目营销环境

可支配收入提高

消费成本降低

开发商实力功能定位准确

消费便捷程度

差异化

经

营

项目地块价值

开发前景价值

项目投资回报

消费需求满足

商铺销售价格

商铺增值潜力

关

互

价

关

互

价

关

互

价

投资经营消费销售收益租金收益宏观经济市场容量地段价值建筑价值运作能力商铺出租率经营模式经营组合消费能力持有物业统一管理氛围营造广告力度位置优越品牌吸引个性

服

务经营能力路段地位周边环境配套设施自然环境交通设施人流基础

二、商业地产的发展趋势

商铺与住宅产品性质的差异

商铺与住宅产品用途的差异

商铺与住宅产品价值判断的差异

1、住宅产品的差异

商铺是一种中间型产品，其价值需要通过经营销售各个环节中的商业价值被最终体现出来；

住宅是一种消费型终端产品。住宅和商铺是截然不同的房地产产品，房地产规则的制订主要针对住宅。

商铺是生产资料，在使用过程中会生成新的价值，并且还有商圈地价的增值；

住宅是一种生活资料，在使用的过程中是完完全全的消耗过程，不存在价值转移过程。只有地价增值。

商铺关注价值转移的方向、方式、附加值的提升，由此而产生的商铺外延性、派生性事项比较多。

住宅使用者关注的是产品的本身，而重视产品本身的住宅，其派生的事项比较少。

2、产品用途的差异

商铺的最终用途是用于商业经营；

住宅的最终用途是居住。

商铺在使用过程中表现为开放空间；

住宅在使用过程中表现为封闭空间。

商铺用于接纳社会上各种流动的购买力，其主要标志鲜明、橱窗开放、通道畅通以及公共安全。

住宅主要是家庭起居之用，具有生活方面的各种诉求，具体要求就是出入的便捷性、私密性、舒适性、经济性等。

3、产品价值判断的差异

商铺是一种特殊的房地产产品，它的价值取决于它对周边的影响和面积的大小（有商业和房地产两方面因素）；

住宅的价值取决于它不受影响的程度大小，也就是居住的环境和建

筑的私密方面条件。

对周边影响越大，商业效用越好（商业运作能力与经营状况，经营状况越好，商铺价值越大）的商铺越有价值；

因而派生出不同的周边环境有不同的建筑条件要求。

商铺要求有巨大的店招、开阔的橱窗、灯光与音响大功率地使用不受到限制。

住宅希望环境优美、恬静，能接受良好的日照又要求不被窥视。具体的使用要求不同、性质不同，导致的价值判断和取向商业地产开发与策划流程管理

授课专家：陈倍麟女士

上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理

上海市注册咨询师

国际商务策划师

目录

第一部分：分析商业地产开发现状与要素

一、商业地产的发展现状

二、商业地产的发展趋势

三、商业地产开发要把握的关键环节与风险的防范

四、商铺投资与住宅投资的三大差异

五、商业地产项目开发的两种模式及效益期望

六、商业地产项目开发的价值链

第二部分：商业地产项目的策划目的与流程

一、房地产项目策划能解决什么问题？

二、市场调研经营功能定位策划能解决什么问题？

三、商铺销售策划能解决什么问题？

四、招商营运策划能解决什么问题？

五、开发商做商业地产项目应该遵循的流程

第一部分：分析商业地产开发现状与要素

一、商业地产的发展现状

1、商业地产的投资现状

2000年到2005年我国商业地产的平均增幅是28％，超出住宅投资增长率6％。

2004年全国的商业地产投资额是1732亿元，增长32.35％。05年超过2000亿，增长16％。

2006年1-7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿，比2005年同期增长

15.6％。

截至2005年底，全国商业用房空置面积已经达到3872万㎡，同比增长

23.2％。

2、国家的房地产宏观调控政策对商业地产的影响状况

从2000年以后到2004年之间，我国商业地产远远超过房地产平均增长速度，也远远超过零售业速度，甚至超过1倍以上。

据购物中心产业会员统计结果，现在是38％的商业面积只租不售，大约是1800万㎡左右。

商业地产开发的经营价值得到体现以后，将进一步推动中国商业地产具有理性的发展和专业化的思维。

3、商业地产开发中存在的问题

开发重于经营

销售优于招商

设计先于策划

（1）开发资金的融资渠道单一（70％、80％甚至是90％是依靠银行贷款，自有资金不足）

（2）开发流程的严重缺失与颠倒（建后即售、先建后定位、先建后招商）（3）缺乏规划，网点结构布局失控、业态布局不尽合理

（4）缺乏专业经营人才，缺乏后续经营，或者是后续经营管理失调

案例分析：各地失败的商业项目

A、不懂商业错误选址

B、只重开发不懂经营（案例：不懂零售商业与批发市场的区别，目

标是做综合商厦“购物中心”，结果做成了批发市场业态）

C、模仿照搬难以生存

4、商业地产项目开发管理经营上的误区

开发住宅模式套用商业地产