房地产法学

一、多选题

1、我国房地产法的基本原则包括（　AC　）等原则。

A、土地有偿使用

B、土地国有

C、房地产综合开发

D、依法纳税

E、开发为主

2、房地产中介服务机构的设立条件有（ABCDE）。

A、固定的服务场所

B、自己的名称和组织机构

C、足够的专业人员

D、必要的财产经费

E、法律、法规规定的其他条件

3、土地使用权划拨的特征包括（　AC　）。

A、是一种具体的行政行为

B、是一种特殊的民事法律行为

C、是一种无偿行为

D、可以是有期限的，也可以是无期限的

E、可以自由转让、出租、抵押

4、对外商投资企业使用土地的限制包括（　BCE　）。

A、对使用土地部分所有权

B、使用土地遵守所在地建设规划

C、不得擅自改变土地用途

D、用地期限与企业经营期限相同

E、外商企业对占有的土地没有所有权

5、我国城镇住房制度改革在不同阶段曾先后采用过（　ABCE　）模式。

A、全价出售公有住房

B、公有住房补贴出售

C、推行以调整公房低租金为主的综合配套改革

D、单一方式全面推进住房改革

E、推行住房货币工资分配制度

6、下列工程必须实行工程建设监理（ABCD）。

A 、国家重点建设工程

B 、大中型公用事业工程

C 、成片开发建设的住宅小区工程

D 、利用外国政府贷款的工程

7、下列说法正确的是（ABC）。

A 、权属有争议的房地产不能设定抵押

B 、以划拨方式取得的土地使用权可以设定抵押

C 、证券基金资产不得设定抵押

D 、乡村企业的土地使用权可以单独抵押

8、拆迁补偿的形式包（AD）。

A 、货币补偿

B 、附属物补偿

C 、货物补偿

D 、房屋产权调换

9、建设工程招标的方式包括（AB）。

A 、公开招标

B 、邀请招标

C 、秘密招标

D 、强制招标

10、建设工程监理的特点包括（ABCD）。

A 、服务性

B 、专业性

C 、独立性

D 、公正性

11、房地产的法律特征包括（ABCD）。

A、永久性

B、固定性和安全性

C、特定性

D、资本价值

12、土地使用权期满前收回的情形包括（AC）。

A、因公共利益需要

B、人民政府的决定

C、闲置土地达一定年限以上

D、土地管理部门的决定

13、承包人具有下列情形之一，发包人请求解除施工合同的，应予支持（ABCD）。

A、明确表示不履行合同主要义务的

B、以行为表明不履行合同主要义务的

C、已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的

D、将承包的建设工程非法转包的

14、依房地产抵押贷款不同种类，房地产抵押可划分为（BCD ）。

A、期房抵押

B、公积金贷款抵押

C、商业贷款抵押

D、项目贷款抵押

15、出让方式设立土地使用权，必须具备的条件是（ACD）。

A、必须是国有土地

B、必须是国有或农村集体所有土地

C、经政府批准

D、缴纳土地出让金

三、名词解释

1、房地产：是指房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。

2、房地产权利：指以房地产为标的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

3、建筑物区分所有权：是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。

4、土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

5、城市房屋拆迁：是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。

四、简答题

1、简述房地产相邻权的概念和特征

答：房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。其特征如下：

（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；

（2）房地产在地理位置上必须是相邻的；

（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；

（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。

2、简述房屋出典和房屋抵押的区别

答：典当和抵押都可以用于借贷中的债权担保。然而,典当最核心的标志是典当标的占有权转移,而抵押则不转移抵押标的的占有权,即抵押人对作为债权担保的抵押物仍占有、使用和收益。在一定的抵押期内,抵押人无权处分抵押物,否则抵押权人有权干预和追索。债务届期已受清偿,抵押权消灭;债务届期未受清偿,抵押权人可通过一定期的途径和方式实现抵押权。这与典当转移典当标的占有权,致使当户在当期限内实际上已不能对其使用、收益和处分完全不同。

3、简述对房地产法律关系的三要素

答：房地产法律关系包括三个要素：主体、内容和客体。(一)房地产法律关系的主体，指房地产法律关系的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或是经济职权的行使者和经济职责的承担者。(二) 房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务，或所拥有的职权和履行的职责。(三) 房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体享有的权利、行使的职权和履行的义务、承担的职责所共同指向的对象。

五、论述题

从立法实践试论我国房地产权属登记的效力。

答：一、房地产权属登记的定义及其价值功能。房地产又称不动产，是土地、房屋财产的总称。房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。[1]房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础和核心，备受各国法律所关

注。“登记最主要的目的在于公示，通过登记将房地产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的房地产所形