借名买房案例分析

借名买房案例分析

案例简介：甲在外地经商，欲在当地购买一套房屋，但无法办理贷款手续。甲与乙协商，以乙的名义向开发商签订购房协议，并向银行贷款，约定由甲实际履行付款（含归还贷款）义务，购得房屋由甲实际居住使用。随后，乙签订了购房协议和贷款协议，并取得房屋产权证。房屋由甲实际居住使用，并按期归还房贷。后乙向法院起诉，声称房屋系自己出资购得，要求甲返还房屋。

具体分析：本案中，甲作为外地人，欲在当地买房却无法办理贷款手续（为规避法律或者政策）而与乙进行协商，借由乙的名义购买房屋并贷得款项，实际则由甲使用房屋并支付贷款。在此协商中甲乙行为人都具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，且均同意，亦未恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，违反法律或社会公共利益，那么根据民法通则第五十五条民事法律行为应当具备的条件：1.行为人具有相应的民事行为能力 2.意思表示真实 3.不违反法律或者社会公益；第五十七条民事法律行为的效力：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者删除，此民事法律行为有效。而据合同法第十条，当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式；本案中甲乙双方的协商无疑属于口头形式的合同。再之，甲乙双方均具有民事权利能力和民事行为能力，双方意思清楚，且自愿，合同不违反法律或行政的强制性规定，未损害他人利益，根据合同法第九条订立合同的能力，第四十

四条合同的生效，第五十二条合同无效的法定情形，第五十四条可变更、可撤销的合同，此借名买房合同自产生之日起有效，并拥有法律约束力。

合同法第三百九十六条委托合同的定义中说，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。借名买房协议的性质类似于委托合同，比如本案中甲和乙约定，由乙为甲购买房屋、申请贷款。再有合同法第四百零四条受托人交付财产义务：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交委托人。所以，有上述内容可基本认定，甲对房屋拥有所有权，乙应将房屋交还于甲。其次，合同法第四百零三条委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利中规定：委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。本案中，提供贷款的银行作为第三方，对甲乙之间的合同并不知情，也并不知道甲是房屋的实际拥有者。但由于银行贷款一直是由甲在实际偿还，所以甲可以在银行的证明和帮助下对乙返还房屋的要求实施抗辩。

物权法第九条不动产物权登记生效及例外中规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十六条不动产登记簿中规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案中，乙签订了购房协议和贷款协议，并取得了房屋产权证，是合乎法律程序并且具

有法律效力的。也就是说，乙是房屋名义上或者说目前法律上的所有人。而据物权法第六条物权公示规则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。所以，若甲欲合法取得所有权，应向相应机构提出更正登记的请求。又因本案中乙声称房屋系自己出资购得，要求甲返还房屋，则根据物权法第十九条更正登记、异议登记中的后半部分，不动产登记簿记载的权利人即乙不同意更正的，利害关系人即甲可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，甲在异议登记之日起十五日内可以起诉。物权法第三十三条规定：应物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，甲与乙应房屋归属产生争议，应可以请求确认权利。

值得注意的是，本案中房屋一直是由甲实际居住使用的，也就是说，甲一直对房屋进行着占有。物权法第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。那么，乙向法院起诉，要求甲返还房屋，其关键就在于甲是否有权占有此不动产（房屋）。本案中，房屋贷款一直是由甲实际支付的，购房之初，甲乙也签订了协议，明确只是借乙的名义进行房屋购买和贷得款项，甲才是房屋的实际拥有者。物权法第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。甲乙在购房之初便签订合同，明确甲才是房屋的所有人，而之前已经得出结论，甲乙签订的合同归于有效的一类。因此，甲对于房屋的占有

使用是合法的，乙无权要求返还。需要注意的是，若只是口头协议，甲应拿出相应的证据，如银行转账记录、收据收条等。

总结：借名买房属于合同行为。合同法奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及强制性规范的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。合同的订立是当事人意志的结果。是否发生法律效力取决于法律的评价。若法律认可这种合意，合同就生效。借名买房合同是法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同，其为无名合同。民法关于法律行为的规定和合同法的总则，对无名合同均有适用余地，可根据合同的类型参照类似法律规定。