限购令下借名买房案例分析1

物权法

案例事实：

1、张三欲买房，无奈受制于限购政策。张三与李四为好友，而李四不受限购政策制约，可以买房。张三与李四签订委托合同，约定由李四出面购买房屋，由张三出资并负责还贷，房屋登记在李四的名下，但由张三实际占有与使用。待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记。

2、李四以自己的名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，并向银行申请抵押贷款。房屋也登记在李四的名下。

3、购房的首付款由张三实际支付，贷款的本息由张三按月归还，房屋一直由张三实际占有使用。

4、争议：因李四向王五借款，将该房屋抵押给王五。张三提出异议登记，并请求法院确认其所有权。

案例分析：（思路探究：理清各种主体间的关系、研究委托合同的

效力及借名买房行为的效力、从请求权基础进行分析）

首先，张三与李四之间的行为是一种借名购房的行为。根据事实分析可知，张三与李四的借名购房属于名义购房人实施购房行为型借名购房行为。所谓的名义购房人实施购房行为型借名购房行为，就是名义购房人同意或授权事实购房人以其名义与房屋出售商签订房屋买卖合同并申请办理物权登记，然后在名义购房人取得房屋所有权之后，将购得的房屋所有权转移给事实购房人。王五和李四，王五为债权人、抵押权人，李四为债务人、抵押人。

其次，对于李四与张三的借名买房委托合同，委托合同的效力取决于是否符合法律条件。而对于案例中的借名买房的委托合同，表面上看该合同规避了限购令（限购令只是国务院的通知及地方的执行意见，不是法律法规），但是实际上这是一个附条件的合同，根据《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”张三与李四意思表示均真实明确，并未违反国家法律，对于规避限购令的内容，是合同的一个条件，待条件成立时，合同生效，那时并未违反法律法规，则合同应该有效。张三与李四的借名买房合同约定待限购令取消后，房屋所有权再由李四转移给张三，也就是说在限购令取消之前，房屋名义所有权归李四所有，张三无权取得房屋的名义所有权。在这种情况下，房屋此时仍名义归李四所有，李四仍可与任何善意第三人就该房屋作为标的物达成另外的协议或合同。因此，李四与张三的借名买房委托合同合同有效，但是，就其关于转移房屋所有权的合同内容，条件未达成，因此成立而并未生效。

再次，从请求权基础分析案例中的各种法律关系。（1）我国《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”由此，形式上可认为房屋的所有人是李四；基于委托合同，在国家限购令为解除前，李四无须向张三转移产权登记，则名义所有权仍归李四；再者限购令下，李四无法转移产权登记，房屋归名义所有人所有（原因在论文中）。但是，事实上，张三占有该房屋，侵犯了李四对房屋的所有权，李四对张三有物权请求权，可请求张三返还原物，即房屋（2）张三与李四的委托合同中约定“待国家限购政策取消后，李四再向张三转移登记”，张三有权要求李四为一定的行为（转移房屋产权登记的行为），

这是一种债权的给付行为，张三对李四有债权请求权，但是李四可以以合同的条件未满足，实施抗辩，拒绝张三的这种债权请求权，也可以说，基于合同，张三的所有权是一种期待权。（3）基于合同条件未满足和限购令下张三不能取得房屋所有权，但是张三却实际出资购买该房，而房屋登记在李四名下的事实，李四构成不当得利，张三对李四有不当得利（债权）请求权（4）张三与李四签订委托合同，李四擅自将房屋抵押给王五，未尽到合同对房屋的保全的义务，构成了违约之债，张三对李四有债权请求权。构成了侵权损害赔偿之债，张三对李四有债权请求权。（4）我国《物权法》第16条规定“不动产登记簿是物权的归属和内容的根据”基于物权登记公示公信原则，房屋登记在李四名下，王五有理由有证据相信房屋归李四所有，则可推定王五为李四与张三合同之外的善意第三人，李四与王五就该房屋作为标的物依法设立的抵押行为成立并生效，抵押权的并不转移抵押物的占有权，仍由抵押人行使。如果抵押物被抵押人以外的第三人无权占有或侵夺时，抵押权人可以通过抵押人行使妨害排除请求权或妨害预防请求权，案例中张三为李四和王五之间的第三人，对于有足够的理由相信房屋所有权归李四所有的王五来说，张三就是房屋的无权占有人，基于此事实和他物权上的请求权，王五可通过李四行使妨害排除请求权（他物权上的请求权）。

论文：

《限购令下借名买房行为的效力问题》

所谓借名买房，就是一方当事人由于某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，于是与有资格有能力购买房屋的另一人协商达成协议，以另一人的名义购买房屋，并将房屋登记在另一人的名义下，但是由自己实际出资购买并实际占有使用该房屋。通常在委托合同（协议）中有关于转移房屋所有权的内容。在整个过程中，实际购房人与登记购房人不一致。

限购令下借名买房中的学理理论内容

首先，在借名买房行为中的涉及的相关物权理论。“借名”行为涉及实际购房人与登记购房人，也就涉及到法律物权与事实物权的问题，所谓法律物权，孙宪忠教授认为是“权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。”1从某种意义上说，法律物权就是登记物权。而事实物权是指，“与法律物权相分离的真正物权，是在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物权的权利主体就是真正的权利人。”2由此我们可以看出，一般而言，当法律物权与事实物权不一致时，基于交易公平、诚信原则、及合同的约定等原因，法律保护事实物权所有人，在借名买房中，也就是法律将保护实际购房人的利益，房屋的物权属于实际购房人。

但是当借名买房行为违反了法律或行政法规强制性规定的，因为其借名买房的委托合同违反法律法规强制性规定而使该行为当然归于无效；当借名买房行为是为了规避银行贷款政策，而未对房地产市场造成较大影响的，可以认定该借名买房行为有效；对于一些因家庭、情感等原因而引起的借名行为，在查明事实的基础上，应当认为借名买房合同有效。限购令下的借名买房的物权归属于何人呢？限购令的借名买房行为的效力如何呢？限购令的法律性质又是什么呢？

其次，我们应该弄清限购令的法律性质。住房问题关乎国计民生，限购令的出台是为了遏制投机和过度投资，防止房价快速上涨，保障房地产行业健康发展，使住房保障落实到实处，做到满足住房实际需求，限购令实际是限制居民有限的购买房屋，国务院颁布的通知及

1转引自，孙宪忠《论物权法》

2《房屋借名登记中事实购房人利益保护问题研究》周华英，研究生硕士学位论文