上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居

间合同纠纷

篇一：案例分析定稿上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案分析引言

该案例涉及二手房买卖居间纠纷中时有发生的“跳单”问题。二手房买卖居间活动中，买方通过中介公司的居间服务选定房源后，却故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象，民间俗称“跳单”。当事人在房屋买卖居间合同中约定的禁止跳单条款法律效力如何，以及何种情况构成跳单违约，实践中认识不一。本案例的生效判决对相关纠纷的处理结果符合法律规定及当事人约定，契合公平合理的法律精神，有利于鼓励中介公司以提供质高价优的中介服务取得竞争优势，促进二手房中介市场良性竞争，又有利于保护买方合法的购房选择权，避免因信息不对称导致的不公平。因此，本案例对类似案件的处理具有指导意义。目录

本文除引言外，共分为六个部分：

第一部分，主要介绍了案件的主要案情、判决理由以及争议焦点。首先，简单介绍了的主要案情、判决理由。其次，根据双方的主张及争议确定案件的争议焦点为：一是陶德华

与中原公司签订的《房地产求购确认书》法律性质；二是《房地产求购确认书》中系争第条的效力；三是陶德华是否构成违约等三个争议焦点。

第二部分，界定《房地产求购确认书》的法律性质。首先，从法理的角度对居间合同概述，包括居间合同的概念、法律特征、合同的效力。其次，对居间合同与委托合同、行纪合同的异同之处做出了介绍。最后，结合本案的案情对《房地产求购确认书》的法律性质进行认定。

第三部分，《房地产求购确认书》系争第条的效力问题。首先，从法理的角度，对格式条款的概念、特征进行了分析，再结合案情对第条作出性质认定；其次，根据《合同法》规定探讨格式条款的效力，结合本案的案情对本案“跳单”条款的效力进行了认定。

第四部分，论述陶德华的行为是否构成“跳单”，首先，根据一些学者对“跳单”的定义，寻找其共同点，对“跳单”这个行为给出具有普遍意义的概念。其次，分析产生频繁“跳单”的原因，从而根据此原因以及实务中实际操作程序，分析“跳单”的构成要件。再次，介绍学界中对“跳单”违约的归责原则的观点。最后，结合本案，从“跳单”构成要件的角度作出结论。

第五部分，房地产居间合同中的“跳单”风险防范，对于如何防范房地产居间合同中的“跳单”提出了自己的建议。

主要包括：第一，弥补法律漏洞，明确委托人的损害赔偿责任；第二，在司法实践中，尽可能的维持合同中禁止“跳单”条款的合同效力；第三，对《合同法》425条给予目的性扩张解释。

一、案情简介

（一）案件概况

原告：上海中原物业顾问有限公司

被告：陶德华

原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：XX年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。XX年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华

看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

（二）法院判决

上海市虹口区人民法院于XX年6月23日作出（XX）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于XX年9月4日作出（XX）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：1.撤销上海市虹口区人民法院（XX）虹民三（民）初字第912号民事判决；2.中原公司要求陶德华支付违约金万元的诉讼请求，不予支持。

上海市第二中级人民法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中

第条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家

中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

二、争议焦点

在本案中，笔者主要探讨两个争议焦点：

第一个焦点，双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质如何界定？

原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同？