万科地产财务分析

公允价值变动损失分析表 ----------------------------------------------------------------------------------------产生公允价值变动损失的来源 2013 年 2012 年 增减额 交易性金融负债 合计 -572,042.22 -572,042.22 -8,719,233.08 -8,719,233.08 8,147,190.86 8,147,190.86
Hale Waihona Puke Baidu
资产减值损失分析表 ----------------------------------------------------------------------------------------项目 2013年 2012年 增减额 坏账损失 67,201,388.97 83,818,288.19 -16,616,899.22 存货跌价转回 -7,048,022.37 -7,048,022.37 合计 60,153,366.60 83,818,288.19 -23,664,921.59
公允价值变动损是的来源是交易性金融负债的变动，交易性金融 负债时指企业采用短期获利模式进行融资所形成的负债，是企业 承担的交易性金融负债的公允价值。2013年较2012年增加了 93.44%。
第三篇 万科地产财务效率分析
偿债能力分析 ----------------------------------------------------------------------------------------短期偿债能力指标分析
存货
合计
331,133,223,278.99
442,046,585,199.61
255,164,112,985.07
362,773,737,335.37
74.91
100.00
70.34
100.00
4.57
0.00
计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存 货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较 弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。
SWOT分析
----------------------------------------------------------------------------------------机会 (Opportunity ) (1)城镇化率加快，收入水平提高。 (2)中国传统观念，即结婚买房。 (3)资金从股市流向地产。 (4)中国房地产集中度仍然较低，万科将通过整合行业资源提高市场 占有率。 (5)住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 (6)国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金 非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金断裂，甚 至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼 资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时是兼并中小型房地产 公司扩大市场占有率的大好时机。
2012年
增减额
405,131,281.83 256,658,384.76 157,546,246.95 808,335,913.54
1,156,355,401.09 714,242,334.80 1,185,779,921.01 3,056,377,656.90
从销售费用明细表可以看出，企业销售费用比上年度增加了 80808335913.54元，增长率为26.45%，销售费用变动的主要原因是品 牌宣传推广费用有较大的增长，比上年度增长了35.04%。品牌推广费 主要用于商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广 告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。
----------------------------------------------------------------------------------------从房市的运行层面来看： （1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的 下降压力，一些城市的房价开始下降。
行业背景分析
偿债能力分析
----------------------------------------------------------------------------------------长期偿债能力指标分析
报告期 资产负债率（%） 股东权益比率（%） 产权比率 已获利息倍数 78.60 21.40 367.1185 28.55 79.15 20.90 380.6686 28.24
万科地产 财务分析
信管1102班 白银丽 梁桂莲 王翔云
目录
第一篇 公司简介 第二篇 万科地产财务报告分析 第三篇 万科地产财务效率分析 第四篇 分析结论及建议
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
第一篇 公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是 中国大陆首批公开上市的企业之一。 1991年1月29日A股在深圳证券交易所挂牌交易。通过配售和定向发 行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，发行4,500万股B股于1993年5月28日在深圳证券交易所 上市。主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。 2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让 予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开 发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
报告期 流动比率 速动比率 1.43 0.39 1.33 0.33
现金比率（%)
18.79%
13.46%
偿债能力分析
----------------------------------------------------------------------------------------从表中可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较 平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比 率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此 可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。2013 年流动比率、速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流 动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场 调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。从数据上 看，万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱， 也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要 因素。
从表可以看出，万科公司2013年度资产减值损失减少，主要是 2013年度公司资产减值损失各项目都有所减少所致。其中坏账损失 2013年67,201,388.97元与2012年83,818,288.19元相比，减少 -16616899.22元；同时，存货跌价转回较上年减少7,048,022.37元， 两者综合，导致资产减值损失共减少23,664,921.59元。
（2）成交量萎缩，空置率上升。
（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险 加大。 （4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。 （5）房地产中介经营困难
----------------------------------------------------------------------------------------优势 (Strengths) （1）可以规模化的经营 房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差 效益性。 （2）巨大的价值提升空间 随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求 的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不 断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。 （3）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国 当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数 的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各 地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策。
第二篇 万科财务分析报告
------------资产负债表结构分析表---------------------------------------------------------------------------- 金额（元）
项目 2013年 44,365,409,795.23 3,078,969,781.37 28,653,665,102.61 34,815,317,241.41 2012年 52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.24 2013年 10.04 0.70 6.48 7.88 货币资金 应收账款 预付账款 其他应收款 结构（%） 2012年 14.41 0.52 9.20 5.53 差异 -4.38 0.18 -2.72 2.35
SWOT分析
----------------------------------------------------------------------------------------威胁 (Threats) --政策对环保要求提高
SWOT分析
--地产受到较多宏观调控
--土地资源储蓄有限，拿地困难。 --房地产是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但 是近几年房地产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。 --绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势， 对其未来增长构成有力威胁。 --目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产的健康发展。
主营业务明细表 ----------------------------------------------------------------------------------------行业名称 营业收入 2013年 营业成本 2012年 营业收入 营业成本
房地产 132,787,685,050.71 91,528,508,900.72 101,579,716,943.91 64,568,337,527.64 物业管理 合计 1,471,209,469.41 1,163,557,810.52 859,322,851.63 724,800,462.50
销售费用分析表 ----------------------------------------------------------------------------------------2013年
品牌宣传推广费用 销售代理费用及佣金 其他 合计 1,561,486,682.92 959,900,719.56 1,343,326,167.96 3,864,713,570.44
134,258,894,520.12 92,692,066,711.24 102,439,039,795.54 65,293,137,990.14
（1）该收入中包括建造合同收入人民币 1,521,044,449.66 元 (2012 年：人民币；1,507,070,288.77 元) ，及成本人民币 1,391, 144,214.98 元 (2012 年：人民币 1,373,188,741.97 元) 。 （2）由于万科公司为房地产公司，故主营业务成本与收入均来自房 地产和物业管理，而成本与收入较之上年度增长率分别为41.85%和 31.33%，对于一直在拓展业务覆盖地区的的万科公司，实属正常现 象。
SWOT分析
----------------------------------------------------------------------------------------劣势 (Weakness) (1)政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。 (2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋 有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。 (3)员工满意度不是很高。 (4)各城市顾客的评价不一。 (5)与政府的关系一般。