长春市房地产市场调研汇报(精)
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（7）本地开发商亚泰地产和星宇地产主要在二道区（亚泰新城）和铁路 沿线开发，普遍存在产品设计落后、营销手法落后、服务意识落后等缺陷， 市场竞争力有限。 6家异地开发商先后进驻东部、南部、西部的城郊结合部，形成了围城 之势，而且他们开发的产品价格高、品质好，颇受市场欢迎，已成为长春 地产市场的领跑者。未来长春房地产市场的竞争主要在这些异地开发商之 间进行。 （8）长春目前有不少项目由来自深圳、香港等南方地区的建筑设计公司、 景观设计公司、策划公司等担纲，在户型设计、景观设计、宣传推广和项 目包装等方面在长春市场上有一定的超前性，与深圳的差距也大为缩小。
在整个东部房地产市场上，异地开发商凭借 自己的实力不仅站稳了脚跟，而且略占优势，同 时也进一步带旺了片区市场，提高了片区产品的 档次。
（2）南部地区
主要指卫星路以南的 长春新城开发区和西南 部长春高新技术开发区。 2001-2002年，万 达· 长春明珠花园激活了 整个长春市的房地产市 场，并促进了南部地区 的快速发展 2003年东南板块（即 高新区 临河街一带）又全线飘 红 2004年西南板块也在 强势推广、日益火爆。 该片区在长春市的 房地产市场中具有风向 标的意义。 融创上城
人均国内生产总值（元）
国内生产总值（亿元）
12.70%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
增长比例
13.6% 13.4% 13.2% 13.0% 12.8% 12.6% 12.4%
国内生产总值
人均国内生产总值
长春市近年国内生产总值
长春市人均近年国内生产总值
2003年长春市人均国内生产总值为18705元，约合2262美元。世界银行统 计数据显示，人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。
伊通河沿岸
西南板块 （高新区）
（6）郊区住宅目前分为两类： 1800元/ m2以下的低档房，主要购买人群是普通工薪阶层； 1800-2500元/ m2的中档住宅，买家主要是白领阶层。 目前长春市中档住宅市场上竞争激烈，低端产品将随着旧城改造力度的 加大而使供应量大幅增加，未来的竞争也将趋激烈。而高端产品目前尚无 明显发展。
增长比例
二、长春市宏观经济状况
2．居民收入日益提高，居住条件得到改善
城市居民人均可支配收入（元）
9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 5,110 5,550 8.60% 9.80% 13.80% 6,339 6,963 7,905 13.50% 16% 14% 12%
亚泰 新城
城市 花园
万科· 上东区
项目位于长春东部临河街以东、自由大路以北，占地15万m2，规划总 建筑面积20万m2，约有多层住宅22栋，情景花园洋房10栋，高层住宅7栋， 以两房、三房为主力户型。首期共推出多层住宅7栋，情景花园洋房4栋。 多层主要是两房两厅一卫户型面积89-105 m2之间（其中又以95-111 m2 占多数），均价2900元/ m2； 三房两厅户型122-145 m2间，均价3200元/ m2； 情景花园洋房的1-4层全部为143-182 m2的三房两厅两卫，均价4200元/ m2；5层为107-110 m2的两房两厅一卫。顶层复式（95-148 m2），均价 3500元/ m2。 户型设计中采用了入口玄关、客卫干湿分区、双阳台（不封闭）和客 厅卧室的气窗式设计以改善室内通风。
增长比例
二、长春市宏观经济状况
1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段
250
商品房销售面积（万平方米）
64.60% 200.36 46.39%
70% 60% 50% 40% 29.64% 30% 20% 10% 0%
200 150 105.57 100 64.13 50 0 1999年 2000年 2001年 136.86
2002年 增长比例
2003年
商品房销售面积
长春市近年商品房销售面积
2003年长春市商品住宅销售面积185.3万平方米，比2002年增长7％。 2004年上半年商品房成交面积为123.7万平方米。 随着近几年房地产的快速增长，长春市商品房空置面积增长较快。2000 年商品房空置面积为80.63万平方米，至2002年商品房空置达到264.33万 平方米（其中商品住宅214.64万平方米）。2003年商品住宅空置面积 215.6万平方米，与2002年基本持平。
世纪广场 卫星广场
长春站
卫星路
通往长影 世纪城
随着城市南移脚步的加 快，长春市政府南迁已 被摆到议事日程上来。
三、长春市房地产概况
（1）长春市房地产市场启动 较晚 ，大约始于2001年 ，但 还不成熟。 （2）异地房地产巨头在长春 的项目规模都较大，而本土地 产商的项目除 长影世纪村、 我的家园、好景山庄等规模较 大外，其他楼盘均偏小。 （3）异地地产商直接促成了 长春市东南板块、西南板块 和伊通河沿岸三个热点板块 （4）长春市民逐渐改变购房 习惯，从紧盯着市区内楼盘转 而到城郊结合部购房。 （5）市内各区的市场发展也 很不均衡。 东南板块
水岸 春城
中海水岸春城
位于长春经济技术开发区卫星路以南，临河街以西。占地近100万m2， 容积率0.94，绿化率50%，楼间距近40米，一期共有多层住宅21栋。 2004 年推出的二期歌雅园，共有 16 栋，未售出户型面积多在 125-176 m2 间，价格在 2200-2880 元 / m2 ，均价2500 元 / m2 。从现场销售表看 80120 m2的中小户型销售较快。 二期保留了西班牙建筑风格；户型强调自然通风、采光的生态健康概 念和实用合理的空间尺度，强化功能分区、动静分区；采用大面积的飘 窗、大尺度的阳光房和 420mm厚的复合保温外墙（每户可节省 2m2的建 筑面积）；创新采用柱网型组合墙体结构。 沿组团外围布置的车行道设独立式半地下车库。小区设两条2万m2的S 形生态绿带，四大西班牙风情主题景园总面积达2.4万m2。 社区内设网球场、儿童活动区、休闲区、健身区等室外活动设施。会 所面积4200 m2 ，内设恒温泳池、健身房、篮球场、热带植被、阳光沙 滩。小区主入口是一条完全欧式风格的商业街。 规划设计由美国NW建筑设计公司和中国新大陆建筑设计公司承担， 法国阿特森泛华环境景观设计公司承担了园林设计。
8% 6% 4% 2% 0%
城市居民人均可支配收入
增长比例
长春市近年城市居民人均可支配收入
2003年，长春城市居民恩格尔系数为39％。根据联合国粮农组织提出的 标准，恩格尔系数在30－40%为富裕，低于30%为最富裕，长春城市居 民刚刚进入到富裕阶段。
城市居民人均住房建筑面积从2000年的19.06平方米/人提高至2003年的21.94 平方米/人。 2004年上半年商品房三级市场与二级市场交易之比为0.76：1， 显示长春房地产市场已经形成梯级消费，二、三级市场良性互动。
（13）长春市各项目中的地下或半地下车库都单独销售，价格在6-10万元/个。
（14）小户型在今年上半年异常走俏，而别墅市场（主要是TOWNHOUSE） 则波澜不惊。
（15）长春市由于冬季气候严寒，故每年的施工工期从4月中旬至11月初。
北部
西部 中部 东部
南部
（一）东部地区
☆包括伊通河东的二道 区和长春经济技 术 开发区。 ☆龙家堡长春新机场及 新机场大道的兴建， 城市重心有东移的趋 势； ☆轻轨三期的开发将使 东部的交通设施更加 完善； ☆市政府提出的“教育 东进”又给东部地区 注入了新的血液，提 升了整体居住人群的 素质。 二道区
长春市房地产市场调研汇报
华侨城地产策划部
目录
一、长春市概况 二、长春市宏观经济状况 三、长春市房地产概况 四、外地房地产商在长春发展状况 五、长影世纪城发展用地 六、其他潜在发展用地 七、投资建议
一、长春市概况
长春市全境面积 20,571平方公里， 其中市区面积 3,603平方公里。 下辖南关、宽城、 二道、朝阳、绿 园、双阳六个城 区及农安、德惠、 九台、榆树四个 县（市）。
新城 开发 区
明珠花园
天安第 一城
东南板块
2004年长春高新技术开发区不断强化着它“高尚住宅区”的高 贵形 象。不过，长春高新区（西南板块）的确具备了“城市高尚住宅区”的雏 形，其理由包括： （1）吉林大学等18所全日制高校、中科院长春光机所、应用化学所等39个 国家及省部属科研机构、12个设计院、11个国家重点开放实验室均坐落其 中。 （2）一批国内高科技企业如清华同方、修正药业、中远公司等已落户于此。 （3）福特、通用、汉高、沃尔玛、依腾忠、丸红、西门子等26家世界500 强企业纷纷在高新区投资建厂，并已形成一个“五大主导产业、十六个园 区、六个基地”的发展框架。
伊通河
经济开发区
在伊通河沿线，本土开发商与 异地开发商展开了激烈的交锋 ☆自由大路北、吉林大路南的 区域是二道区内房产热点区域 之一。亚泰地产是片区内最大 的本土地产商，其楼盘主要集 中在亚泰新城，在长春的知名 度较高、有一定的市场占有率。 但其新的产品总体看来仍较为 落后（ 2500元/ m2 ）。 万科地产在这个片区先后 推出了城市花园和上东区，在 万科上东区（多层均价 29003400 元 / m2 ）引入了其专利产 品“情景花园洋房”（均价 4200 元 / m2 ），引来看房人无 数，又一次让长春人领略了万 科的地产领跑者的风范。
增长比例
10%
二、长春市宏观经济状况
3．基础设施建设带动房地产发展
近几年，长春市城市建 设步伐加快，有效拓展 城市发展空间，为经济 社会持续健康发展奠定 了良好基础 。2003年度， 全年投入36亿元，实施 70多项城市重点工程。 轻轨二期净月线工程， 全长16.25公里，共设15 站。自卫星广场起，终 点为长影世纪城。
大华集 团用地
☆在经济开发区的西南部（即南 湖大路以南的临河街两边），中 海地产凭着西班牙风格的欧式小 镇 —— 水岸春城和优良的物业管 理傲视群雄，均价 2500 元 / m2 仍 供不应求，而周边的水乡人家 （均价 1680 元 / m2 ）、银湖柳苑 （ 1700 元 / m2 ）、新嘉坡城（均 价 1600 元 / m2 ） 、 富 奥 花 园 （1800元/ m2）等均甘拜下风。 ☆上海大华集团牵手二道区政府 将投入90亿元欲改造、开发远 达· 八里堡地区西至伊通河、东到 东环城路、南至吉长铁路、北到 东环城路与伊通河交会处的约 8.28平方公里的旧城区，其中需 改造的棚户区面积达200万m2， 涉及居民1.15万户（4.23万人）， 这在长春市旧城改造史上前所未 有。
（9）虽然市场还不成熟，但异地开发商产品已显露出同质化和与当地气候 不符的倾向，比如各大社区不约而同采用欧式风格；园林设计中多采用水景 设施，手法雷同（长春水价高，降水少，这些设施的运营成本高，且到冬天 无法使用）；等等。 （10）市民仍偏爱多层住宅，高层住宅（尤其是塔楼）相对受到市场冷落。 跃层式（即复式）受欢迎，对错层建筑今年的热情有所下降。 （11）市场 上的主力户型中，两房两厅户型面积普遍在80-100 m2，三房两厅二卫户型 面积在120-140 m2，户型面积偏大，对于首次置业者可把户型面积适当缩小 （目前市场上100 m2以下的小户型销售较快）。 （12）大多数住宅采用砖混结构，但近年来框架结构日益增多，尤其是异地 开发商更多采用框架结构。
经济技术 开发区
汽车经济贸 易开发区
高新技术产 业开发区
新城开发区 净月潭旅游 经济开发区
2003年末，全市 户籍总人口为718 万人。其中：市 区人口310万，四 县（市）人口408 万人。
二、长春市宏观经济状况
1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段
1600 1338 14.20% 1150 1003 824 707 13.10% 13.40% 13.10% 14.4% 20000 18705 14300 10722 11760 13.20% 16300 12.70% 13.5% 13.0% 12.5% 12.0% 11.5% 11.20% 11.0% 10.5% 10.0% 1999年 2000年 2001年 2002年 增长比例 2003年 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1999年 2000年 2001年 2002年 增长比例 2003年 14.2% 14.0% 13.8% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
在整个东部房地产市场上，异地开发商凭借 自己的实力不仅站稳了脚跟，而且略占优势，同 时也进一步带旺了片区市场，提高了片区产品的 档次。
（2）南部地区
主要指卫星路以南的 长春新城开发区和西南 部长春高新技术开发区。 2001-2002年，万 达· 长春明珠花园激活了 整个长春市的房地产市 场，并促进了南部地区 的快速发展 2003年东南板块（即 高新区 临河街一带）又全线飘 红 2004年西南板块也在 强势推广、日益火爆。 该片区在长春市的 房地产市场中具有风向 标的意义。 融创上城
人均国内生产总值（元）
国内生产总值（亿元）
12.70%
ຫໍສະໝຸດ Baidu
增长比例
13.6% 13.4% 13.2% 13.0% 12.8% 12.6% 12.4%
国内生产总值
人均国内生产总值
长春市近年国内生产总值
长春市人均近年国内生产总值
2003年长春市人均国内生产总值为18705元，约合2262美元。世界银行统 计数据显示，人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。
伊通河沿岸
西南板块 （高新区）
（6）郊区住宅目前分为两类： 1800元/ m2以下的低档房，主要购买人群是普通工薪阶层； 1800-2500元/ m2的中档住宅，买家主要是白领阶层。 目前长春市中档住宅市场上竞争激烈，低端产品将随着旧城改造力度的 加大而使供应量大幅增加，未来的竞争也将趋激烈。而高端产品目前尚无 明显发展。
增长比例
二、长春市宏观经济状况
2．居民收入日益提高，居住条件得到改善
城市居民人均可支配收入（元）
9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 5,110 5,550 8.60% 9.80% 13.80% 6,339 6,963 7,905 13.50% 16% 14% 12%
亚泰 新城
城市 花园
万科· 上东区
项目位于长春东部临河街以东、自由大路以北，占地15万m2，规划总 建筑面积20万m2，约有多层住宅22栋，情景花园洋房10栋，高层住宅7栋， 以两房、三房为主力户型。首期共推出多层住宅7栋，情景花园洋房4栋。 多层主要是两房两厅一卫户型面积89-105 m2之间（其中又以95-111 m2 占多数），均价2900元/ m2； 三房两厅户型122-145 m2间，均价3200元/ m2； 情景花园洋房的1-4层全部为143-182 m2的三房两厅两卫，均价4200元/ m2；5层为107-110 m2的两房两厅一卫。顶层复式（95-148 m2），均价 3500元/ m2。 户型设计中采用了入口玄关、客卫干湿分区、双阳台（不封闭）和客 厅卧室的气窗式设计以改善室内通风。
增长比例
二、长春市宏观经济状况
1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段
250
商品房销售面积（万平方米）
64.60% 200.36 46.39%
70% 60% 50% 40% 29.64% 30% 20% 10% 0%
200 150 105.57 100 64.13 50 0 1999年 2000年 2001年 136.86
2002年 增长比例
2003年
商品房销售面积
长春市近年商品房销售面积
2003年长春市商品住宅销售面积185.3万平方米，比2002年增长7％。 2004年上半年商品房成交面积为123.7万平方米。 随着近几年房地产的快速增长，长春市商品房空置面积增长较快。2000 年商品房空置面积为80.63万平方米，至2002年商品房空置达到264.33万 平方米（其中商品住宅214.64万平方米）。2003年商品住宅空置面积 215.6万平方米，与2002年基本持平。
世纪广场 卫星广场
长春站
卫星路
通往长影 世纪城
随着城市南移脚步的加 快，长春市政府南迁已 被摆到议事日程上来。
三、长春市房地产概况
（1）长春市房地产市场启动 较晚 ，大约始于2001年 ，但 还不成熟。 （2）异地房地产巨头在长春 的项目规模都较大，而本土地 产商的项目除 长影世纪村、 我的家园、好景山庄等规模较 大外，其他楼盘均偏小。 （3）异地地产商直接促成了 长春市东南板块、西南板块 和伊通河沿岸三个热点板块 （4）长春市民逐渐改变购房 习惯，从紧盯着市区内楼盘转 而到城郊结合部购房。 （5）市内各区的市场发展也 很不均衡。 东南板块
水岸 春城
中海水岸春城
位于长春经济技术开发区卫星路以南，临河街以西。占地近100万m2， 容积率0.94，绿化率50%，楼间距近40米，一期共有多层住宅21栋。 2004 年推出的二期歌雅园，共有 16 栋，未售出户型面积多在 125-176 m2 间，价格在 2200-2880 元 / m2 ，均价2500 元 / m2 。从现场销售表看 80120 m2的中小户型销售较快。 二期保留了西班牙建筑风格；户型强调自然通风、采光的生态健康概 念和实用合理的空间尺度，强化功能分区、动静分区；采用大面积的飘 窗、大尺度的阳光房和 420mm厚的复合保温外墙（每户可节省 2m2的建 筑面积）；创新采用柱网型组合墙体结构。 沿组团外围布置的车行道设独立式半地下车库。小区设两条2万m2的S 形生态绿带，四大西班牙风情主题景园总面积达2.4万m2。 社区内设网球场、儿童活动区、休闲区、健身区等室外活动设施。会 所面积4200 m2 ，内设恒温泳池、健身房、篮球场、热带植被、阳光沙 滩。小区主入口是一条完全欧式风格的商业街。 规划设计由美国NW建筑设计公司和中国新大陆建筑设计公司承担， 法国阿特森泛华环境景观设计公司承担了园林设计。
8% 6% 4% 2% 0%
城市居民人均可支配收入
增长比例
长春市近年城市居民人均可支配收入
2003年，长春城市居民恩格尔系数为39％。根据联合国粮农组织提出的 标准，恩格尔系数在30－40%为富裕，低于30%为最富裕，长春城市居 民刚刚进入到富裕阶段。
城市居民人均住房建筑面积从2000年的19.06平方米/人提高至2003年的21.94 平方米/人。 2004年上半年商品房三级市场与二级市场交易之比为0.76：1， 显示长春房地产市场已经形成梯级消费，二、三级市场良性互动。
（13）长春市各项目中的地下或半地下车库都单独销售，价格在6-10万元/个。
（14）小户型在今年上半年异常走俏，而别墅市场（主要是TOWNHOUSE） 则波澜不惊。
（15）长春市由于冬季气候严寒，故每年的施工工期从4月中旬至11月初。
北部
西部 中部 东部
南部
（一）东部地区
☆包括伊通河东的二道 区和长春经济技 术 开发区。 ☆龙家堡长春新机场及 新机场大道的兴建， 城市重心有东移的趋 势； ☆轻轨三期的开发将使 东部的交通设施更加 完善； ☆市政府提出的“教育 东进”又给东部地区 注入了新的血液，提 升了整体居住人群的 素质。 二道区
长春市房地产市场调研汇报
华侨城地产策划部
目录
一、长春市概况 二、长春市宏观经济状况 三、长春市房地产概况 四、外地房地产商在长春发展状况 五、长影世纪城发展用地 六、其他潜在发展用地 七、投资建议
一、长春市概况
长春市全境面积 20,571平方公里， 其中市区面积 3,603平方公里。 下辖南关、宽城、 二道、朝阳、绿 园、双阳六个城 区及农安、德惠、 九台、榆树四个 县（市）。
新城 开发 区
明珠花园
天安第 一城
东南板块
2004年长春高新技术开发区不断强化着它“高尚住宅区”的高 贵形 象。不过，长春高新区（西南板块）的确具备了“城市高尚住宅区”的雏 形，其理由包括： （1）吉林大学等18所全日制高校、中科院长春光机所、应用化学所等39个 国家及省部属科研机构、12个设计院、11个国家重点开放实验室均坐落其 中。 （2）一批国内高科技企业如清华同方、修正药业、中远公司等已落户于此。 （3）福特、通用、汉高、沃尔玛、依腾忠、丸红、西门子等26家世界500 强企业纷纷在高新区投资建厂，并已形成一个“五大主导产业、十六个园 区、六个基地”的发展框架。
伊通河
经济开发区
在伊通河沿线，本土开发商与 异地开发商展开了激烈的交锋 ☆自由大路北、吉林大路南的 区域是二道区内房产热点区域 之一。亚泰地产是片区内最大 的本土地产商，其楼盘主要集 中在亚泰新城，在长春的知名 度较高、有一定的市场占有率。 但其新的产品总体看来仍较为 落后（ 2500元/ m2 ）。 万科地产在这个片区先后 推出了城市花园和上东区，在 万科上东区（多层均价 29003400 元 / m2 ）引入了其专利产 品“情景花园洋房”（均价 4200 元 / m2 ），引来看房人无 数，又一次让长春人领略了万 科的地产领跑者的风范。
增长比例
10%
二、长春市宏观经济状况
3．基础设施建设带动房地产发展
近几年，长春市城市建 设步伐加快，有效拓展 城市发展空间，为经济 社会持续健康发展奠定 了良好基础 。2003年度， 全年投入36亿元，实施 70多项城市重点工程。 轻轨二期净月线工程， 全长16.25公里，共设15 站。自卫星广场起，终 点为长影世纪城。
大华集 团用地
☆在经济开发区的西南部（即南 湖大路以南的临河街两边），中 海地产凭着西班牙风格的欧式小 镇 —— 水岸春城和优良的物业管 理傲视群雄，均价 2500 元 / m2 仍 供不应求，而周边的水乡人家 （均价 1680 元 / m2 ）、银湖柳苑 （ 1700 元 / m2 ）、新嘉坡城（均 价 1600 元 / m2 ） 、 富 奥 花 园 （1800元/ m2）等均甘拜下风。 ☆上海大华集团牵手二道区政府 将投入90亿元欲改造、开发远 达· 八里堡地区西至伊通河、东到 东环城路、南至吉长铁路、北到 东环城路与伊通河交会处的约 8.28平方公里的旧城区，其中需 改造的棚户区面积达200万m2， 涉及居民1.15万户（4.23万人）， 这在长春市旧城改造史上前所未 有。
（9）虽然市场还不成熟，但异地开发商产品已显露出同质化和与当地气候 不符的倾向，比如各大社区不约而同采用欧式风格；园林设计中多采用水景 设施，手法雷同（长春水价高，降水少，这些设施的运营成本高，且到冬天 无法使用）；等等。 （10）市民仍偏爱多层住宅，高层住宅（尤其是塔楼）相对受到市场冷落。 跃层式（即复式）受欢迎，对错层建筑今年的热情有所下降。 （11）市场 上的主力户型中，两房两厅户型面积普遍在80-100 m2，三房两厅二卫户型 面积在120-140 m2，户型面积偏大，对于首次置业者可把户型面积适当缩小 （目前市场上100 m2以下的小户型销售较快）。 （12）大多数住宅采用砖混结构，但近年来框架结构日益增多，尤其是异地 开发商更多采用框架结构。
经济技术 开发区
汽车经济贸 易开发区
高新技术产 业开发区
新城开发区 净月潭旅游 经济开发区
2003年末，全市 户籍总人口为718 万人。其中：市 区人口310万，四 县（市）人口408 万人。
二、长春市宏观经济状况
1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段
1600 1338 14.20% 1150 1003 824 707 13.10% 13.40% 13.10% 14.4% 20000 18705 14300 10722 11760 13.20% 16300 12.70% 13.5% 13.0% 12.5% 12.0% 11.5% 11.20% 11.0% 10.5% 10.0% 1999年 2000年 2001年 2002年 增长比例 2003年 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1999年 2000年 2001年 2002年 增长比例 2003年 14.2% 14.0% 13.8% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0