世联 深圳市工改项目典型案例分析 2018 40页
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
4.6
40%
35%
供应特征
物业类型
物业类型不受工业性质用地限制,产品形式多元化、差 异化及功能复合
深业科之谷物业规划
深圳市工改项目典型案例分析
版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产有限公司所有,未经深圳世联地产 顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的 部分或全部内容。 1 1
报告结构
1
整体概述 南山项目
2
3 4 5
福田项目
罗湖项目 宝安项目
6
其他项目
整体概述
分布格局
南山区、宝安区以及福田保税区等是未来工改工项目重 点供应区域,尤其是南山区
松岗溪头村项目
龙岗区
星河雅宝 水贝珠宝交易广场 新更新改造项目
福田区
深业科之谷
罗湖区
南山区
新润园侨香路项目 华联南山项目
中海物流
以目前世联集团写字楼事业部服务及接触的项目来看,南山、宝安以及福田保税区等是 已知未来工改工项目重点供应的区域,成为深圳旧工业区升级改造先行区域。 尤其是南山区,2012年8月30日集中开发八大城市更新项目,其中有七个为工改工,这也 是深圳市、南山区工改工快速发展的一个缩影。 我部门顾问或代理业务工改项目已将近20个,处于市场绝对领先地位。
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
深圳中海物流保税区项目 星河雅宝 深业科之谷 新浩工业园
新润园侨香路项目
华联南山A、B区项目 深圳方大城更新改造项目 水库新村 水贝珠宝交易广场项目
福田区 南山区 罗湖区 宝安区
松岗溪头村项目
宏发宝安总部经济园项目 特区建发光明光电加速器项目 注:宏发宝安项目从 2014 - 2018 年持续有办公物业入市。
3.5(预计) 4.84(预计) 4.0(预计)
生产型服务业
总部经济 光电产业
宝 安
宏发宝安总部经济园项目 特区建发光明光电加速器项目
工业区升级改造与促进土地节约集约利用,提高工业用地产出效益相结合,鼓励适度提高工业用地建 筑容积率。《20070330深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》
供应特征
整体概述
供应体量
区域
南山
南山 南山 南山
未来5年入市的工改工项目中世联操作的项目总体量将达 到350万㎡,关外单个项目体量较大
名称
智慧广场
美年广场 新润园侨香路项目 华联南山A、B区项目
世联目前正在和已完成服务的工改工写字楼顾问项目列表
总建面(㎡)
16.5万
7万 8万 65万
服务内容
顾问+代理
代理 顾问 顾问
工改项目 30%配套销售
供应特征
产品特征
项目名称 创灵通项目 新润园侨香 路项目 侨城北工业 区升级改造 项目 容积率 3.5 ≤4
关内郊区或关外因各项目低覆盖率的特性,工改项目更加注重 生态共享空间及园林绿化的打造,有别于CBD商务办公楼宇
建筑覆盖率 40% ≤40%
绿化率 30% /
园林打造 / 打造出一套 自身的生态 体系 /
所处阶段
售磬
在售 顾问 顾问
改造方向
工改工
工改工 工改工 A区工改综/B区 工改商
关内
南山
南山
中洲南山科技园项目
深圳方大城更新改造项目
15万
24万
顾问
顾问
顾问
顾问
工改工
工改工
福田
福田 罗湖 罗湖 宝安 关外 宝安 宝安
深圳中海物流保税区项目
福年广场 水库新村 水贝珠宝交易广场项目 松岗溪头村项目 宏发宝安总部经济园项目 特区建发光明光电加速器项目
本报告是严格保密的。
9.8-12.6万
6万 17.7万 16.2万 75万 114万 24万
顾问
代理 顾问 顾问 顾问 顾问 顾问
顾问
在售 顾问 顾问 顾问 顾问 顾问
工改工
工改工 --工改工 工改工/部分工 改住 工改工 工改工
整体概述
入市时间
未来五年内入市时间多集中在 2016年附近,多为深圳市第 二拨工改项目
物业运营
新政策出台对于工业楼宇分割转让,提供了更大可操作 空间,未来将有更多可售物业流通
《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》
销售限制 工业楼宇转让管理办法
——深府办„2013‟3号
工改项目 50%销售
第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇,可分割转让。 (五)产业转移后,企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇,其自用建筑面积比例 不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让; (六)单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇,企业自用确有富余,其自用建筑面 积比例不低于总建筑面积50%的,非自用部分可以分割转让; 第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可 分割转让,其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的 30%。 本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时,按照下列规定补缴地价: (一)改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策 的建筑面积中,属于工业楼宇的,应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价;属于 配套设施的,应按照市场评估地价标准补缴地价; (二)适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。
供应特征
容积率
区域
项目
关内申报容积率多集中在6-7,关外为4-5,目前已批准 的最高容积率为水贝项目的7.6,在申请的最高为9
产业定位 —— 总部经济 高新技术 高新技术 —— —— 金融服务业 创新产业总部 机器人与精密仪 表产业 珠宝产业 珠宝产业 创新性产业群 占地面积(万㎡) 总建筑面积(万㎡) 1.5 3.7 4 4.8 2 —— 5.84 12.1 2.7 7.46 26 24 33.6 8.1 —— 41 82.5 13.39 容积率 4.9(已批准) 6.9(已批准) 6(预计) 6(预计) 4.05(已批准) 6(预计) 7(预计) 6.8(预计) 5(已批准)
南山
香年广场 康佳集团总部 华联南山B区 华联南山A区 新润园侨香路 深圳方大城更新改造项目 石厦村旧改 深业科之谷 新浩工业园
福田
罗湖 龙岗
水贝工业园改造 水库新村旧改 星河雅宝 松岗溪头村项目
2.7 2.2 20.34 20
23.6 6
21 13.2 142.89 70
114 24
7.6(已批准) 8(预计) 7.1(预计)