酒店式公寓案例研究

3.3 深圳市酒店公寓客户除深圳和香港居民外，海内外 人士和SOHO族成为市场主力。
客户群体 使用状况
购置 租赁
购置 租赁 购置 租赁 购置 自用 度假
需求
主要作为住所或办公 一般会选择酒店，但也有部分会购买或租 用酒店式公寓，以方便居住办公 酒店式公寓兼具居住和办公功能 一般选择户型面积小、总价低、容易出租 的物业 主要强调酒店式公寓的居住配套，位置佳 作为员工宿舍等
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3.9案例借鉴—深圳 · 辉盛庭国际公寓（原安柏丽晶〃晶 仕阁）
位置：景田南深圳报业大厦西侧 容积率：9.92 建筑面积：14353.08平米 户型：45-166平米 发展商：深圳祈年实业发展有限公司 物业管理：新加坡Frazer酒店管理公司 经营方式：发展商长期持有，顶级酒店长期管理 客户组成：外籍人士占85％以上，以日、韩、 港台客户为主（约占80% ），另有少量欧美客户。 客户基本以长租为主，仅有约10%左右的客户为
万豪品牌下属酒店 喜来登酒店 丽兹卡尔顿
众多五星级酒店推出市场；
在中心区南区星级酒店形成
香格里拉 祈年酒店 待定
积聚之势，未来竞争相当激烈。
五星级酒店和酒店式公寓在
马可波罗酒店
四星
特美思
中心区南区
短期出租客户和长期包房客户 都存在一定程度竞争。因此建 议本项目酒店式公寓适当控制 体量，有效规避市场风险。
租金或售价 租客和购买者
3.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空 白点；
06年中心区商务公寓供应列表
建筑面积 30000 100000 14706 144706 19339 75882 239929 二栋20层 由四栋25-30层 361
1568户，其中1 房946户，2房 591户，3房29 户
目前中心区商务/酒店式 公寓供应稀缺，入伙项目 仅江苏大厦，公寓租金及 成交价格与写字楼持平。 在售服务式公寓项目仅 有三个：中国凤凰大厦、 星河世纪和金中环，并且 均属于综合体物业中的某 一功能定位，总供应量为 14.47万平米。 泛中心区区域出现少量 服务式公寓供应，供应量 约9.52万平米。
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3.7 深圳中心区未来南区存在出现酒店式公寓的可能， 但从体量上来说，中心区酒店式公寓仍属于稀缺产品。
中心区南区地块图
商业 航天 兴业 投资 联通中旅 嘉麟 水晶岛绿化带 办公 南区未开发地块中，存 新华 时代 豪庭 卓越 华融 星河 用地 保险 金融 在卓越地块等综合体项目， 国商 国商 中央 世纪 特美思 免税 B座 A 座 商务 不排除出现酒店式公寓产 嘉里写字楼 城建 大中华 国安局 地块 品的可能； 金地岗厦 国际交易 购物 怡景中心城 商业办公用地 地块 邮电 香格里拉 广场 公园 枢纽 酒店 （综合体） 但对比写字楼和和酒店 彩福 商业 卓越 大厦 办公 金中环 现代城 的推出量，酒店式公寓在 商业 商业 时代 晶岛国际 祈年 CoCo 办公 用地 办公 星河 供电局中海华庭 未来市场仍将属于稀缺产 酒店 购物广场 商会 丽兹 财富 居住 Park 用地 发展 用地 中心 卡尔顿中心 大厦 用地 品。 商业 办公 居住 卓越地块 用地 用地 城中雅苑 供应 设施 星河 商业 办公 会展中心 用地 国际 用地 港丽 商业 办公 岗厦中学 豪庭 发展兴苑 用地 本报告是严格保密的。 9
3.8深圳中心区酒店式公寓与五星级酒店间存在部分竞争， 建议本项目酒店式公寓适当控制体量。
已知将建酒店 星级 五星 五星 五星 五星 五星 五星 所在项目 荣超江胜项目 大中华 星河项目 嘉里项目 － 本项目 所属区域 中心区北区 中心区南区 中心区南区 中心区南区 中心区南区 中心区南区
中心区在本项目入市前将有
项目名称 中国凤凰大厦 星河世纪 金中环商务大 厦 中心区供应 凯旋国际 南方国际广场 总供应量
类型
一幢11-29层为商 务式公寓
总户数 100 1164 288
备注
二栋32层
附楼7－15层为酒 店式公寓；主楼824为商务公寓
B\C两栋 公寓
酒店式公 寓
体现了高档 商务型物业 的领袖风范
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租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣
溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”
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3.9案例借鉴—深圳 · 世金汉宫
规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡ ，C栋建面14601.47㎡，酒店式公寓共718套 运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租 管理公司：茂业集团 产品面积：31-65、复式双套房
福田片区 罗湖片区
梅沙片区
南山片区
3.2 深圳市酒店公寓随着格局的演变，客户类型不断变 化，租金不断增高。
行政区
罗湖片区 福田片区 南山片区
主要区域
罗湖口岸 东门、蔡屋围 商圈 福田中心区及 周边 皇岗口岸 蛇口 华侨城
主要酒店式公寓项目
华乐星苑、汇展阁、名仕阁、罗湖商务中心、丹枫白露、京基〃东方华都、 地王大厦信兴广场、世金汉宫、港岛银座、置地〃逸轩、双城世纪等 辉盛庭国际公寓、金中环酒店式公寓、趣园、祥云〃天都世纪、华尔登府邸、 京基〃御景华庭、东方银座等 波托菲诺〃国际公寓、国际市长交流中心、泰格公寓、鲸山公寓、迎辉公寓 等
世联策划平台技术沉淀
酒店式公寓案例研究
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2006.12.01
[关键字]： 酒店式公寓、案例研究
[简介]：
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3.1 深圳市酒店公寓演变历程及分布格局：罗湖、福田、 南山、梅沙；
深圳市酒店式公寓兴起于20世纪 九十年代中后期。当时，多数坐落 在人流量大、对外交通便利的罗湖 口岸，以及发展较早的东门、蔡屋 围商圈；
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3.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现 双赢。
05年中心区服务式公寓销售价格列表 同一个综合体中，商务 公寓销售速度一般快于写 字楼，实现价格略低于写 字楼； 酒店式公寓由于整体档 次较高并带精装修和家私 电器，实现价格高于同一 综合体写字楼物业；
已入伙项目江苏大厦公寓的 项目名称 星河世纪 中国凤凰大 厦 金中环国际 商务大厦 区域 中心区 性质 商务公寓 写字楼 建筑面 积 56024 39581 月均销量 （平米/月） 7203 7124 实现均价 11000 13000 备注 精装修
盐田区
梅沙片区
大梅沙海景酒店、心海假日、心海伽蓝、雅兰酒店、I〃领海、东方〃威斯等
罗湖、福田片区早期的酒店式公寓，主要面向往来深圳的港人及外企白领，租金一般在 20005000元/套〃月； 罗湖、福田CBD核心区域酒店式公寓主要面向知名企业高端商务人士，租金一般在1000015000 元/套〃月； 南山蛇口、华侨城片区酒店式公寓主要面向常驻深圳的外籍人士，租金一般在25000-35000 元/套〃月； 梅沙片区酒店式公寓主要面向度假人群，租金一般在4000-6000元/套〃月；
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3.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产 品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。
中心区北区地块图
北区目前可开发地块较 少，金融街基本以金融业 机构办公总部为主； 可开发地块主要存在于 北区东侧，但均为商务办 公用地，不会出现酒店式 公寓； 仅荣超江胜项目将出现 黄埔雅苑
短租。
出租率：一般情况下整体出租率85％以上。
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3.9案例借鉴—深圳 · 泰格公寓
规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓
运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司 产品面积：单房：35-113；两房：147-171；三房： 198-286 ；四房：248-419平
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3.9案例借鉴—深圳 · 波托菲诺国际公寓
位置：纯水岸一期西，燕栖湖北
发展商：深圳华侨城房地产有限公司
物业管理：华侨城物业管理公司 经营模式：只租不售的纯粹酒店式模式 产品面积：1房1厅：40-50；1房2厅：94；
2房2厅：130、160
客户组成：外籍人士占90％以上，其中欧美客户以 短租为主，日本、韩国客户以长租为主。 出租率：一般情况下整体出租率70％－80％。 租金：150-450元/平米〃月
客户种类
项目类型 五星级酒店 顶级酒店式公寓
客户构成 占主体 小部分 占主体 小部分
竞争程度
短期出租客户
★★★★★ ★★
长期包房客户
五星级酒店 顶级酒店式公寓
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3.9 案例借鉴—深圳 · 地王大厦信兴广场
位置：蔡屋围南，宝安路与深南大道交叉处
规模：30层酒店式公寓，每层16个单位
商务公寓
写字楼 酒店式公寓 商务公寓
18700
15000 14760 26240
4675
3750 2460 4373 13287
15000
17000 18000 16000
毛坯
精装修
写字楼 79723 项目名称 江苏大厦
16000 租金价格(元/m2•月) 80-112
租金与目前写字楼租金价格
持平；
酒店式公寓演变历程及分布格局
随着城市中心及商务区的西移， 以及公路、地铁交通的完善，在福 田中心区及周边，以及皇岗口岸地 区，酒店式公寓逐步兴起并迅速发 展； 滨海大道的通车以及西部通道的 即将开通，将加快南山与内外的联 系，蛇口及华侨城片区兴起的高端 酒店式公寓越来越受到外籍人士的 追捧； 与此同时，梅沙片区的滨海度假 型酒店式公寓成为备受休闲度假人 士的青睐，正逐步发展壮大。
建筑面积： 43125平方米 户型：90—190（2房2厅—3房2厅2卫） 物业管理：深圳熊谷组
客户主要为跨国公司、金融证券公司、大型公司驻 深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字楼客 户为主，以及周边包括发展银行大厦、金丰城、深业 中心、书城、人民银行等组成的紧凑商业、金融网的 客户。 租期：一般最短为1年。
荣超 江胜 地块 体育产业 用地
荣超 地块
儿童医院 音乐厅
书城
江苏 大厦 新世界
少年宫 地铁
大厦 商业办 公用地 邮政 用地 经贸 中心 诺德 中心
天健 世纪
中银 花园
深业 花园
图书馆
市民中心
居住 用地
雅颂居
万豪集团下属品牌五星级
酒店，是本项目酒店式公 寓的竞争对手；
电视 中心
金融街
市民广场
安联 商业办公 大厦 用地 海关大厦 商业办 凤凰大厦 公用地
客户组成：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主 （70－80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外 （宝安、龙岗外企），散客以南山为主 租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般 都有折 扣。最多8折 ，带精装修
出租率：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主。
溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）
目的
自用
海内外常驻深圳机构的管 理人员和技术人员
经常往来深圳的国内外商 务人员 深圳的小企业和SOHO族 投资型的深圳和香港居民 自用型的深圳和香港居民 其它
自用 自用 投资 自用
在整个深圳酒店式公寓市场中，投资者所占比例高，但所需面积较小； 海内外驻深机构及SOHO族是市场主力；
外籍人士对高价位酒店式公寓承接力强；
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3.9案例借鉴—深圳 · 金中环酒店公寓
规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒
店式公寓约300套 运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返 租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租 管理公司：金中环物管，带精装修 产品面积：单房：30－35；一房一厅：50-55；两房8185；三房：100以上 客户组成：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租
客户组成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士
租金：5000-6000元/月
溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店 服务
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3.9案例借鉴—深圳酒店公寓小结
运营模式 物管公司 大多为对外发售后小业主对外出租 大多聘请国际知名品牌管理公司 租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万 以上 租客以外籍跨国公司员工长期租住为主，购买客户主 要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主 面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较 高