2019年广东省广州酒店式公寓调研报告

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2
3
大堂
1、电梯间石 材地面水晶灯 吊顶，营造七 星级酒店奢华 感； 2、大堂装修 3、富有设计 感的墙面
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朱美拉公寓硬件分析
通道
1
2
1、通道铺设地毯，营造酒店氛围； 2、房间号码牌
14
朱美拉公寓硬件分析
1
室内（一居室）
2
3
1、通透大窗景观，部分户型设有景观阳台； 2、卧室家私配套——大床及床垫
1
朱美拉公寓
广州市天河区珠江新城 冼村路16号
售罄
一居室 68平米 三居 室 170平米 四居室
203平米
住宅属性
70年
2
雅诗阁广州
广东省广州市天河区天 河东路73号
出租
一房、两房到三房
只租不售
3
马赛国际公寓
天河黄埔大道潭村路平 云路177号
在售
单身工作间：45-77㎡ 商务公寓：74-90㎡
商业属性
租 售 情 况 经营方式：出售； 销售状况：已售
价 格 信 息 均价：23000元/㎡ 物业费：2.5元/月/㎡
开 盘 入 住 开盘：2019年12月24日 入住时间：2019年12月
概况
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马赛国际公寓
外立面效果图
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马赛国际公寓
楼宇户型分布图
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马赛国际公寓
区位图
38
马赛国际公寓
商圈图
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雅诗阁广州
Facilities
健身房; 户外游泳池
会议室; 休闲区
配套设施
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雅诗阁广州
Facilities
儿童户外乐园; 烧烤区
乒乓球; 高尔夫
配套设施
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雅诗阁广州
——
服务与设施
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马赛国际公寓
项 目 名 称 马赛国际公寓
项 目 位 置 天河黄埔大道潭村路平云路177号
2
调研综述
调研说明
调研目的
深入调查广州市酒店式公寓现状，了解广州市酒店式公寓发展趋势，为集团公寓标 准化提供参考依据。
调研时间：
2019年4月9日——2019年4月24日。
调研方式：
①网络资料收集、②实地资料采集、③访问相关人员。
调研安排：
调研阶段 调研初期 调研中期
调研后期
8
朱美拉公寓户型图
一居室
一房一厅70㎡ 平方米
一房一厅64㎡ 平方米
9
朱美拉公寓户型图
一居室
一房一厅65㎡ 平方米
10
朱美拉公寓户型图
——
两居室
两房一厅
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朱美拉公寓硬件分析
1
建筑外立面及出入口
2
1、建筑外立面石材为主，简约大气 2、主入口标示不是特别明显，此点有待 改进。
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朱美拉公寓硬件分析
朱美拉公寓硬件分析
1
公共休息空间
2
1、2、楼层逢单层设有公共休息空间，空间 挑高两层，视野开阔，避免酒店式布置的压 抑感和沉闷感；
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朱美拉公寓
房间大致设施及配套汇总
精致装修配及高档石材墙纸布置 客、餐厅及睡房家私配套 独立中央空调系统 浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头 浴室安装液晶电视机 厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等 客厅附带46寸液晶彩电 部分单位带有景观阳台
（租客可自购或接受业主提供）、床头柜 3、卧室家私配套——衣柜及写字台
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朱美拉公寓硬件分析
1
室内（一居室）
2
1、客厅家私配套； 2、客厅附带46寸液晶彩电
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朱美拉公寓硬件分析
1
室内（一居室）
2
1、独立中央空调系统； 2、帖卡式门锁。
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朱美拉公寓硬件分析
1
室内（一居室）
2
1、2、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机； 18
项 目 位 置 海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区 政 府对面）
开 发 商 合生创展集团有限公司
建筑指标
总户数：1660 精装修 容 积 率：2.77；绿 化 率：30% 建筑面积：260000平方米 占地面积：65000平方米
主 力 户 型 单间43，46，53平米；二居103平米
租 售 情 况 经营方式：出售； 销售状况：在售
朱美拉公寓硬件分析
1
室内（一居室）
2
3
1、2、浴室配有高档洗具和卫具； 3、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头， 并安装液晶电视机。
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朱美拉公寓硬件分析
1
3
室内（两居室）
4
2
1、两居室客厅装修； 2、两居室主卧室；
3、两居室景观阳台； 4、两居室次卧室。
一居室与两居室除户型上差别外，装修及硬件配套无明显差异； 20
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朱美拉公寓
项目品鉴
优点分析： 1、身处广州新中轴线，地理位置优越。项目是广州 少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市 综合体，未来发展潜力看好。 2、户型设计主流，实用，南向无遮挡，部分户型有 270°景 观视野。户型偏中小型，符合天河区商务 人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较 小。 3、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。 4、经营模式创新，公寓出售后，业主表示单独出租 比较困难，由物业公司成立租赁小组，协助统一出 租，收取一定中介费用（租客出月租的一半，业主 出月租的四分之一）。此种模式的优点是帮助业主 更顺利的出租，缺点是租赁小组没有定价权，应对 租客不够灵活。
项 目 位 置 天河区天河东路73号B3栋
开雅发诗阁商 广雅州诗—阁中—国概况
建 筑 指 标 房间总数：208间（套） 层高：30层 标间面积：51㎡
主力户型
豪华一房式公寓：64㎡ 26套 行政一房式公寓：69.71㎡ 62套 豪华行政一房式公寓： 74.84㎡ 58套 豪华两房式公寓： 107.114㎡ 52套 行政三房式公寓：150㎡ 10套
酒店式投资型公寓。
2、马场附近有待开发，单纯的住宅式公寓比
2、该项目主打写字楼功能来卖，一方面可以规避 较难卖，市场有限；
马场附近公寓消费能力有限，另一方面可充分利用
项目开发商（珠江地产）已有的行业协会资源，中
小户型，适合小企业办公需求。
3、户型比较灵活，租住、办公两相宜。
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合生广场
项 目 名 称 合生广场
27
雅诗阁广州
豪华行政一房式公寓(74-84 ㎡)
样板房效果
卧室
平面图
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雅诗阁广州
豪华两房式公寓(107-114 ㎡)
样板房效果
客厅
平面图
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雅诗阁广州
行政三房式公寓(150 ㎡)
样板房效果
卧室
平面图
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雅诗阁广州
厨房
配备齐全的厨房：冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、 电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具
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马赛国际公寓硬件分析
样板房
左图为马赛国际公寓样 板房展示，该公寓以写 字楼为卖点（将公寓当 做写字楼来卖），样板 房展示的是服装设计公 司的办公场景。
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马赛国际公寓
项目实调心得
优点分析：
缺点分析：
1、马赛国际公寓位于广州新城市CBD珠江新城， 1、一层商铺比较混乱；配套不足，马路旁易
毗邻琶洲会展中心，为集居住与商务功能于一体的 受烟尘噪音污染。；
南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、 KTV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规 模，高端时尚的定位，必将引领海珠时尚消费潮流。
首期推出北区43-103m2酒店式商住空间，有酒店式公寓与酒店式office，，创新式产品，可自
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马赛国际公寓户型图
两居室
两室两厅一卫 75㎡
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马赛国际公寓户型图
两居室
两室一厅一卫
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马赛国际公寓硬件分析
1
2
建筑外立面
1、外立面灰色为主色调，商务感较强； 2、主入口简约大方。
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马赛国际公寓硬件分析
1
2
售楼大厅
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马赛国际公寓硬件分析
1
2
售楼大厅
1、售楼部灯饰及座椅； 2、楼梯间及墙壁装修。
海珠区广州大道南与叠
4
合生广场 景路交汇处（海珠区政
府对面）
5 颐和四季公馆 天河区东莞庄路57号
在售 在售
单间43，46，53平米， 二居103平米
商业属性
一居30-50平米, 二居至五居90-188平
米
住宅属性
6
正佳万豪
天河路208号
少量尾货
58-150平米的一至三 房
商业属性
7 达镖国际中心 海珠区江南大道南362号
价 格 信 息 均价:26000元/平米 ；物业费：4.8元/月/㎡
开盘入住
开盘时间：2019年10月01日 入住时间：2019年 产权年限：50年
概况
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合生广场
概况
合生广场分南、北区两区，1-5层为10万平米购物广场，地下三层停车场(2000多个车位)，626层为酒店式公寓与酒店式office。
调研方式
调研时间
阶段工作目的
网络资料收集 4月9日—4月20日 收集资料，确定调研项目名单，了解项目基 本资料，安排实地调研计划
实地资料采集 4月13日,4月16号 现场资料收集 访问相关人员
资料整理
4月24日
资料整理汇总，撰写调研报告
3
调研综述
项目概览
序号 项目名称
项目地址
租售信息
主力户型
属性
年限
开 发 商 广州珠江房地产开发中心有限公司
建筑指标
毛坯，带装修 占地面积：2,406㎡ 总建筑面积：38794㎡ 单层建筑面积：1087㎡ 外立面：楼体以玻璃幕墙为主，商务感强 产权年限：40年 绿化率: 30 % ；容积率: 8.3；车位 450
主 力 户 型 单身工作间：45-77㎡； 商务公寓：74-90㎡ 双用公寓：110-119㎡
缺点分析： 1、项目的周边配套不完善，由于周围有多个工 地施工，造成周边环境比较混乱。 2、绿化率低，公共交通系统欠缺，出行不太方 便。 3、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛，近期 出租不是很理想，长远来看潜力巨大。 4、项目用于出售，售罄后无法实行统一的物业 管理。
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雅诗阁广州
项 目 名 称 雅诗阁广州
主 力 户 型 一居室 68平米 ；三居室 170平米； 四居室 203平米
租 售 情 况 经营方式：出售； 销售状况：已售
价 格 信 息 均价 ：33500元/㎡ 物业费：4.3元/㎡*月
开盘入住
开盘时间：2009年8月30，2019年11月22日 入住时间：B座已于2009年12月31日交楼；A座 及D座17层以下部分单位于2019年12月31日交 楼；C座及D座17层以上单位于2019年1月31日
项目概况
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朱美拉公寓
区位图
地 面：东有冼村路，西有 华夏路，南有花城大道、临 江大道，北有金穗路、黄埔 大道 地 下：地铁3号线纵穿南北、 5号线横贯东西，集运系统和 机场快巴可分别直达火车站、 飞机场。
6
朱美拉公寓
规划图
7
朱美拉公寓户型图
一居室
朱美拉公寓68.06㎡ 东向
一房一厅54㎡ 平方米
售罄
一居至二居40-66平方
米
商业属性
40年 50年 70年 40年 40年
8
财富世纪广场
广州市珠江新城海安路 13号
在售
一居68㎡-115㎡, 二居117㎡-127㎡
商业属性
50年
4
朱美拉公寓
项 目 名 称 朱美拉公寓
项 目 位 置 广州市天河区珠江新城冼村路16号
开 发 商 高德置地
建筑指标
总户数：780 精装修 建筑面积：85943.13平方米； 占地面积：10480平方米 绿化率: 30 % ；容积率: 8.3；车位 450
租 售 情 况 只租不售
价 格 信 息 均价 ：53000元/㎡ 物业费：4.3元/㎡*月
开 盘 入 住 入住时间：201Leabharlann Baidu年1月
概况
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雅诗阁广州
区位图
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雅诗阁广州
豪华一房式公寓(64 ㎡)
样板房效果
客厅
平面图
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雅诗阁广州
行政一房式公寓(69-71 ㎡)
样板房效果
客厅
平面图
广州·酒店式公寓调研报告
编制时间：2019年4月24日 编制部门：商业地产研究部 编制人员：刘 曼
目录
调研综述……………………………………………………………………………… 3 朱美拉公寓……………………………………………………………………………5 雅诗阁广州…………………………………………………………………………… 24 马赛国际商务公寓…………………………………………………………………… 35 合生广场…………………………………………………………………………… 49 颐和四季公馆………………………………………………………………………… 70 正豪万佳商务公寓…………………………………………………………………… 89 达标国家商务公寓……………………………………………………………………103 财富世纪广场………………………………………………………………………… 112 调研小结…………………………………………………………………………… 119
马赛国际公寓户型图
标准层平面图
序号 建筑面积㎡
1
163
2
59
3
59
4
59
5
59
6
66
7
71
8
71
9
114
10
48
11
48
12
48
13
110
14
112
朝向
东北 朝东 朝东 朝东 朝东 东南 朝南 朝南 西南 朝西 朝西 朝西 西北 朝北
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马赛国际公寓户型图
一居室
一室一厅一卫44.00 ㎡
一室一厅一卫 66.00 ㎡