保利地产研究报告

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公司点评| 2011 年 11 月 8 日
公司公布股权激励方案 股权激励有助于将公司管理层的利益和公司的发展一致化。公司近期公布股权激励计划。该计划有效 期 6 年，行权价格为 9.97 元，拟授予激励对象 5704 万份股票期权，占公司已发行股本总额的 0.959%，激 励对象总人数为 179 人， 占公司员工总数的 1.56%。 授予的股票期权从授权日开始， 经过两年的行权限制期， 在满足行权条件前提下分三期按 30%、30%、40%行权。 行权业绩要求体现公司对未来增长的信心。股权激励行权条件如下： （1） 营业利润占比大于 92%。 （2） 净利润增长率和加权平均净资产收益率
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公司点评| 2011 年 11 月 8 日
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Hale Waihona Puke Baidu
公司点评| 2011 年 11 月 8 日
资料来源：华泰证券
资料来源：华泰证券
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公司点评| 2011 年 11 月 8 日
华泰证券上市公司投资价值等级评判标准
－报告发布日后的 6 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准； －投资建议的评级标准 买入：相对强于市场表现20％以上； 推荐：相对强于市场表现5％～20％； 观望：市场表现在－5％～＋5％之间波动； 卖出：相对弱于市场表现5％以下。
15970
股价走势图
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13% 3% -7% -17% -27%
2010-11-8～2011-11-8
0.78%；实现签约金额 626.95 亿元，同比增长 24.59%。从签约面积来 看，目前销售面积已低于去年同期水平，但得益于全年销售均价的上 升，签约金额同比依然保持增长。 公司 10 月份没有出手土地市场。年初至今，公司共获取土地建面 合计 911 万平方米，地价 306 亿元，平均楼面地价 3300 元左右。受调 控政策影响，全国主要城市商品房成交面积下降，基本面下行趋势明 显，预计公司在土地投资方面将继续保持谨慎。 股权激励有助于将公司管理层的利益和公司的发展一致化。公司
业绩复合增长 20%的要求和之前公布的万科和金地的股权激励方案基本一致，根据公司近几年来的 业绩情况，达到目前的行权条件问题不大。
图表 1：公司财务状况
2011 三季报 净资产收益率 净利润(元) 净利率增长率 资料来源：华泰证券 10.76% 2011 中报 8.86% 2010 16.56 14.03 2009 2008 15.9 3,043,671,657.77 87%
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投资要点：
公司公布了 10 月销售数据，10 月份，公司实现签约面积 56.94 万 平方米， 同比下降 26.79%， 实现签约金额 54.20 亿元， 同比下降 39.27%。 单月成交价格 9519 元，较上月下降 17%，这是近几个月以来销售单价 的最大跌幅。单价下跌固然有推盘结构的原因，也说明了在目前去化 率降低的情况下，公司通过促销手段求得以价换量。 今年年初至今，公司共实现签约面积 556.22 万平米，同比下降
10970
成交量
5970 保利地 产
上证综 970 指
10-11 11-2 11-5
11-8
相关研究
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近期公布股权激励计划。该计划有效期 6 年，行权价格为 9.97 元，行 权业绩要求体现出公司对未来增长的信心。业绩复合增长 20%的要求 和之前公布的万科和金地的股权激励方案基本一致。根据公司近几年 来的业绩情况，达到行权条件问题不大。 保利地产作为行业龙头之一，在近年实现了规模及业绩的快速增 长。截至 10 月底，公司已进入全国 38 个城市，全国布局不断完善。 预测公司 2011-2013 年每股收益为 1.07 元、1.18 元及 1.41 元。综合公 司卓越的融资能力、优秀的开发能力及雄厚的背景实力，我们认为公 司发展前景乐观，具有良好投资价值，维持推荐评级。
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公司点评| 2011 年 11 月 8 日
公司研究类模板_new
保利地产(600048)
销售放缓， 股权激励提振信心
投资评级：推荐
[table_invest] 房地产开发Ⅱ
当前价格(元)： 10.05 目标价格(元)： 12.84
研究员：张平 执业证书编号：S0570510120048 [table_research] 02551863256 chriswang104@gmail.com http://t.zhangle.com/3419
行权期 第一行权期 第二个行权期 第三个行权期 行权比例 30% 30% 40% 业绩条件 T+1 年的ROE 不低于14%，T+1 年较T-1 年的净利润增长率不低于50% T+2 年的ROE 不低于14.5%，T+2 年较T-1 年的净利润增长率不低于80% T+3 年的ROE 不低于15%，T+3 年较T-1 年的净利润增长率不低于120%
3,572,042,573.77 2,868,127,016.97 5,505,278,120.39 4,007,727,232.01 44% 57% 37% 32%
图表 2：单月销售金额和同比增速
图表 3：单月销售面积和同比增速
资料来源：华泰证券
资料来源：华泰证券
图表 4：累计销售金额和同比增速
图表 5：累计销售面积和同比增速