房地产公司股权转让实例

某房地产企业股权转让中存货评估案例

河南兴豫天健资产评估有限公司柳青青

（一）项目评估背景

某房地产企业是一家成立时间不到五年的公司，注册资本3000万元人民币，公司注册地在郑州，评估基准日时开发的楼盘也在郑州。

公司开发的房地产项目位于中原西路南侧。整个项目工程占地面积254亩，总建筑面积约60万平方米。工程分二期开发，一期工程开发的商品房于2009年完工并销售（已可居住），二期工程目前正在建设。

一期工程开发商品房基本情况：

占地面积64708.36平方米，建设物业13栋，规划建筑面积269,486.21平方米，其中：住宅建筑面积248,937.01平方米、地下车库建筑面积17,557.00平方米；实际竣工图成套住宅面积235,922.93 平方米，商业物业面积17750平方米，车位面积22000平方米，地下室3748平方米。

目前13栋物业已部分销售并已入住。

二期工程开发商品房基本情况：

占地面积.7平方米，拟建设物业17座，规划建筑面积275,883.72平方米，其中：成套住宅建筑面积207,956.01平方米、地下车库建筑面积67,927.71平方米、幼儿园建筑面积2,992.20平方米，根据委估单位提供的材料计算，实际竣工图住宅面积191,177.70平方米，商业物业面积20,103.63平方米、幼儿园建筑面积2,992.20平方米。

住宅商品楼共十七栋，住宅楼层由十二层到三十一层不等，设计为框架结构。目前十七栋楼房有五栋已完成主体工程，完成工程进度90%，现已预售，预计年底可达入住条件；另有五栋已完成地基工程，完成工程进度30%，预计年底可达预售条件；其他七栋现已进行基础开控，预计工程进度为10%；随住宅楼建设的商业已有9,723.57平方米，完成整个工程进度的90%。

（二）评估的思路

为了在房地产开发企业企业价值评估中准确把握存货的评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发项目成本费用的构成、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

房地产开发企业资产总量大、具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，重点包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房等科目。房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估实务中应根据其特点采取相应的

评估方法以便准确的确定其价值。

房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

房地产开发中政府有关部门的批文和核发的有关证件有：房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、竣工验收报告等。

房地产开发是一项庞大的系统工程，在整个开发过程中有各种各样的经济合同：土地使用权出让合同、征地合同、拆迁补偿合同、项目可行性研究合同、勘察设计合同、监理合同、产品购销合同、施工合同、商品房预售合同、商品房购销合同、商品性土地购销合同等。评估师充分索取这些合同对于了解所评房地产存货的信息是非常必要的。

房地产开发过程中的成本费用主要有九项内容构成：

一．土地费用，土地费用又包括：

1. 土地出让金、征地费

2. 城市建设配套费

3．拆迁安置补偿费

二．前期工程费

1．规划勘察设计费

2．可行性研究费

3．场地平整费

三. 房屋开发费

1．建安工程费

2. 公共配套设施建设费

3. 基础设施建设费

四. 管理费用

五. 销售费用

六. 财务费用

七. 其他费用

八. 不可预见费用

九. 税费

房地产公司的存货因为账务处理不同而存在不同的会计科目中，对于账面成本明显低于与存货的开发进度相对应的实际成本的情况，应做出调整。如：土地已开发成熟地，但土地出让金（或土地转让款）或应上缴国家的城市建设配套费尚未付清亦未挂账的情况，应将欠付的费用做预提处理或调增应付账款，

并调增土地开发成本。如：对于施工已达到一定的形象进度，而企业账面成本明显低于与其进度相对应的实际成本时应根据实际形象进度占施工合同约定工程价款的比例调增房屋开发成本，并调增应付工程款；或将预付工程款（或预提费用）按形象进度调入房屋开发成本。

房地产开发企业存货的核算过程：

简单的讲，首先要归集土地的费用，再根据开发的用地量进行土地成本的分摊；归集本期开发的前期工程费，这个费用有时候也要根据用地量进行分摊；第三，归集工程建安费用；在完成全部开发过程、并经验收合格后，就应计入本期的相关费用全部进行归集，然后进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目中。

在理解和把握以上几方面的问题后，对评估企业价值中的存货的评估值就容易多了。

（三）评估方法

本案例中存货包括：在用的低耗品及在产品，在产品就是开发成本，开发成本包括已成完并进行销售的物业（一期）和在建工程（二期），已销售的物业又包括成套商品住房、独立车位、地下室及商业物业。

一期已完工尚未销售的物业为67461.69平方米，期中包括：成套住宅房349套，建筑面积

41,095.57平方米；地下停车位204个，建筑面积为7,619.40平方米；可销售地下室996.72平方米；商业门面房建筑面积17,750.00方米。

二期总可销售面积平方米，已完成的投资金额348,157,823.57元，预计总投资额960,187,691.10元。

在产品的评估，根据存货存在的状态不同面采用不同的评估方法：

§1、对存货中已完工待售的产成品用市场比较法（市场价值倒扣法）进行评估

对已经签订商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签订商品房销售(预售)合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。根据产品是否畅销情况采用下列公式：

评估价值=建筑面积×（销售单价-销售费用-销售税金及附加-所得税-评估扣除利润×r）－土地增值税

其中：

①销售单价

对外出售的产成品主要包括成套商品住宅、商业门面房等，可以采用市价法评估，商品住宅市场交易活跃，评估人员从房产中介处收集与委估房产类似房产（同一栋楼或同一地段、相同结构）的交易价格。所收集的价格一般为业主的挂价，评估人员经分析确定委估房产的潜在市场价格。

具体取值根据该项目各栋物业3月平均销售价，结合目前房地产市场情况和未来发展趋势，确定各种物业的销售均价。

一期已开发完工的住宅物业销售价格因所处楼层不同而售价不同，从3200元/平方米到5500元/