对榆次简单调查报告

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篇一：山西省榆次市场调研报告

山西省榆次市场调研报告（有项目个案数据）

目录

第一部分宏观市场及周边市场环境

一、山西省房地产业宏观投资环境分析

二、晋中地区住宅及房地产业发展状况

三、榆次城市建设的发展趋势

四、项目所在区域的发展趋势分析

第二部分竞争对手分析

一、项目调查统计表

二、销售速度

三、客户构成

第三部分需求分析及销售总结

一、前期需求市场调研总结

二、销售中心现场接待总结

三、灵石推广销售总结

四、巡展销售总结

五、客户对本项目的反馈

第四部分重点结论

第一部分宏观市场及周边市场环境

一、山西省房地产业宏观投资环境分析

作为中部六省之一的山西省，房地产发展还处于初级阶段，在这一阶段房地产发展普遍呈现两头大中见小的特征，具体如下：

之一，集资建房、企业联合建房、经济适用房等类型房地产产品开发比例较高；

之二，为金字塔顶端的富人建设的豪华商品房开发比例较高；

之三，价格适中、适合于普通大众的正规商品房开发比例较低。

山西省各地市各地市的房地产发展不均衡，其中以太原市房地产发展水平最高。除太原市外，南部晋城、运城、长治、临汾等地市房价处于第一梯队，北部大同、中部吕梁等地市处于第二梯队，但目前大同市的增长速度为省内最高，而距离太原最近的晋中地区房地产发展水平反而不高。

房地产业的高速发展离不开经济基础，近年来山西省经

济结构调整的效果越来越明显。20XX年山西省第三季度经济运行分析会上获悉，前三季度，山西省生产总值完成2135.4亿元，同比增长14.3％；全省财政总收入完成408.5亿元，增长43.7％，增速高出上年同期13.4个百分点；社会消费品零售额完成614.3亿元，增长21.4％，是1996年以来同指数增速最猛的时期。山西省人民政府宣布，山西省前三季度经济运行创20年来最好水平。

在经济高速发展，人民生活水平普遍提高的良好宏观环境之下，富贵阶层的产生是高档商品房开发是否成功的先决条件。

在山西省，煤炭产业是山西省经济发展的支柱产业，近几年，随著煤炭需求的逐渐回升，山西煤炭市场也逐步由供大于求变为供不应求，特別是在20XX年，煤炭价格一路飙升，更加推动了煤炭市场发展，而煤炭市场的高速发展又拉动了运输、服务等相关产业的发展，加之局部地区钢铁、电、铝等产业的发展迅速催生了一大批新贵阶层，散布于各个乡镇甚至各个村落的富裕阶层，又为县城、地市的高档商品房发展奠定了良好的基础。

二、晋中地区住宅及房地产业发展状况

晋中市面积16408平方千米，人口302万。市人民政府驻榆次区。所辖地区概况如下：

晋中市辖区概况统计表

地区面积（平方公里）人口地区面积（平方公里）人口榆次区132752万介休市74337万

榆社县165113万左权县202816万

和顺县225113万昔阳县211124万

寿阳县211121万太谷县103428万

祁县85425万平遥县126049万

灵石县120624万

20XX年晋中市房地产开发施工面积208.28万平米，其中住宅开发面积178.28万平米，商业用房开发面积30万平米；20XX年榆次区房地产开发施工面积128.29万平米，其中住宅107.29万平米，商铺21万平米；20XX年榆次区销售95.21万平米，预售30.5万平米，空置存量面积2.58万平米。

政府主导房地产发展的主要目标为：继续加大经济适用住房建设力度，通过房地产开发途径每年提供住宅面积达到100万平方米以上；到20XX年，住宅市场化率基本达到全国平均水平；房地产开发投资年均增长28%以上，占全社会固定资产投资比重达到10%以上；人均面积达到25平方米以上，基本实现每户有一套功能齐全住宅。

从以上数据可以看出：

?晋中市61.5%以上的房地产开发面积集中在榆次，其中60.2%以上的住宅开发集中在榆次；

?榆次区房地产销售势头良好，开发销售的比例接近1：1；

?从城市规模和开发数量的比较来看，榆次区目前的房

地产开发势头已直逼太原；

?从政府主导方向来看，比较支持房地产业的发展，但

考虑到榆次区城市发展的空间很大，高档商品房的客源很大一部分来自各地县、乡镇甚至省会太原，这一需求关系的不稳定导致政府的支持力度会倾向于经济适用房。

三、榆次城市建设的发展趋势

榆次区原是榆次市，西北紧邻山西省会太原，东与寿阳县交界，西同清徐县毗邻，南与太谷县接壤；在1978年就

是山西省仅有的7个城市之一。在1999年榆次与介休市、

太谷县、祁县、平遥县、灵石县、寿阳县、昔阳县、左权县、和顺县、榆社县和榆次经济技术开发区共同组成晋中市，并作为晋中市政府所在地，是晋中政治、经济、文化的中心。

榆次还是华北铁路运输网络的重要枢纽，石太线、同薄线、太焦线呈“x”型交汇于榆次区；国、省道及县乡公路

四通八达，太旧高速公路与东石高速公路连接，直通北京。榆次区距太原机场仅14公里，且有一级干线公路相联接，

新建的机场跑道和候楼已经落成运营，可飞往全国各大城市。最近又开通了直达香港的新航线。

由于榆次既有与太原经济补充的历史性又具备主导整

个晋中地区的发展性，使得其具有得天独厚的发展环境。随着太原“南移西进”的不断推行，榆次“西移北进”、经济技术开发区的超速发展，榆次将“推动城乡基础设施建设，不断完善城市中心职能”列为工作重点，城市投资环境进一步完善，城市综合竞争力将逐渐拉小与太原之间的差距，并融入大太原的整体经济发展范畴。

四、项目所在区域的发展趋势分析

榆次，素有太原后花园之称

项目位于榆次安宁大街东段，地理位置优越。该地区是榆次距离省会太原最近的区域，仅有25公里，距离飞机场10公里，高速公路入口10公里，火车站、汽车站3公里，2路、6路公交车直通。安宁大街既是榆次交通的一条重要通道，交通极为便利，但和顺城街、榆太路、迎宾街等交通干道相比，车流人流量要小，

人文氛围突出，具有良好的居住环境；而且它周围有医院、超市、商场、银行等重要生活设施，更有榆次二中、五中等重点中学，在很大程度上满足了居民生活购物教育的必要需求，是宜商宜住的绝佳地段。并且随着“城市艺墅”、“田森·嘉园”等项目的开发建设，安宁大街必将成为榆次集高尚居住环境与繁华商业氛围为一体的城市新一带开发热点。

从榆次所处的独特地理位置可以看出，作为晋中市市政府驻地，晋中市各地县向心力的聚集点，又是公认的太原后