第7章城市房地产管理法律制度

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第7章城市房地产管理法律制度
•第一节 概 述
这个宏伟的设想竟是周凯旋在王府井大街 散步时得到的！她走到儿童电影院，发现这家 电影院处于这样一个商业街，在地产的利用率 上讲很不合算。如果将这一大片动迁，然后投 巨资建设一个商业广场，就像一座桥梁，连接 王府井和东单这两个最著名的商业街，将大大 地提高这块地的利用率。
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第7章城市房地产管理法律制度
•我国房地产业的产生与发展
• 1949年前
– 3000年前：出现了田地的交换和买卖； – 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖
活动； – 19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。
• 1949－1955年
– 接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、 没收敌伪房地产、打击投机活动；
利人必须守法的原则。
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•第二节 房地产开发用地
房地产开发用地：是指以进行房地产开发为 目的而取得使用权的土地。
使用权获得方式 1. 出让 2. 划拨
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•一、土地使用权出让
（一）概念 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地 使用权出让金的行为。
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•第一节 概 述
华人首富李嘉诚投巨资在北京最繁华的 商业街王府井建设一个商业广场，这是一个投 资额高达20亿美元的大项目，也是北京市建 国以来最大的房地产开发项目。 维港公司的经理周凯旋看中了北京王府井的 一块地皮，寻找合作开发商。1993年9月12 日，经与李嘉诚不到30分钟的商谈，达成共 识，创造了中国巨额商业谈判史上的最快记录。
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•房地产开发的形式
• 按开发对象划分 – 土地开发：生地到熟地，农业土地开发； – 房屋开发：熟地到房屋； – 综合开发：“统一规划、统一征地、统一设 计、统一施工、统一配套、统一管理”、 “综合”、“配套”、“全部内容的全过 程”。 • 不同于统建和城市综合开发。
– 建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记； – 改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。
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•我国房地产业的产生与发展
• 1956－1965年
– 以“国家经租”的形式对私有房屋进行社会主义 改造；
– 赎买私有企业的土地。
• 1966－1978年
– 遭受“十年动乱”的严重破坏。
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•房地产开发的形式
• 按开发区性质划分 – 新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条 件好（征地）； – 旧区再开发：毛地到熟地、再次开发、用地 紧张、投资大（拆迁）。
• 按开发层次划分 – 两个层次：生地到熟地、熟地到房屋； – 一个层次：毛地到熟地到房屋。
• 1978－1980年
– 随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度 改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式 改革，产生了新时期的社会主义房地产业。
– 1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场， 宣告中国房地产市场的诞生。
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•我国房地产业的产生与发展
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•城镇住房制度改革
– 1991－1994年：改革的全面推进和配套改 革阶段 • 1991年6月，国务院颁发了《关于继续积 极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》， 强调了政策的严肃性。 • 1991年11月，国务院办公厅下发了《关于 进行城镇住房制度改革的意见》，成为改 革的纲领性文件。
– 中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上 升，但总量不大，对全国市场影响不大。
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•我国房地产业的产生与发展
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•城镇住房制度改革
传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无 偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、 居民住房需求无法满足。
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•第一节 概 述
供求紧张、流动性充沛的“良机”， 使的房地产商们动用各种手段抬高房价、 取得巨额利润如囊中探物，甚至不用盖一 砖一瓦，单守住地块就能坐地数钱。 南京市某个楼盘一天内每平方米房价上涨 了1200元；上海一些楼盘10月份的售价是 2月份开盘价的2倍；杭州的开发商说，房 价高得连他们自己也看不懂。
– 1978－1990年：改革的探索和试点阶段
• 1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初 在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行 补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。
• 1980年4月，邓小平同志明确提出改革的总体构 想；同年6月，中国中央、国务院批转《全国基 本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布实行住宅 商品化。
性，又称不动产。
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•第一节 概 述
4、房地产业：指从事房地产开发、经营、管 理和服务的产业，包括土地开发、房屋建 设、维修、管理，土地使用权的出让、转 让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的 抵押，以及由此而形成的房地产市场。
5、房地产管理法：是调整在房地产开发、经 营、管理和各种服务活动中所形成的一定 的社会关系的法律规范的总称。
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•城镇住房制度改革
• 1986年2月成立“国务院住房制度改革领 导小组”，提出以大幅度提租为基本环节 的改革思路。
• 1988年1月召开了“第一次全国住房制度 改革工作会议”，2月批发了《关于在全国 城镇分期分批推行住房制度改革的实施方 案》。
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•房地产开发的形式
wenku.baidu.com• 按开发规模划分
– 单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等； – 建设项目：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、
电，牵涉到供电、上下水等单项工程； – 区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一
般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生 活设施； – 综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市 或城市功能区为单位。
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•第一节 概 述
11月1日出炉的2007年《福布斯》中 国富豪榜400强榜单，却被人冠以“房地 产老板名录”的别名，耐人寻味。根据 《福布斯》的最新排名，前10名中国富豪 中，有5名主业涉及房地产的企业家；前 100名中国富豪中，有39人从事房地产业。
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12第7章城市房地产管理 法律制度
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2020/11/26
第7章城市房地产管理法律制度
•本 章 提 要
介绍了房地产法规的相关基本概念和 我国房地产法律制度的管理体制，重点阐 述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁 管理、住宅建设与物业管理、房地产权属 登记管理和房地产交易市场管理等方面的 主要内容。
第7章城市房地产管理法律制度
•城镇住房制度改革
» 建立以中低收入家庭为对象、具有社 会保障性质的经济适用范房供应体系 和高收入家庭为对象的商品房供应体 系；
» 建立住房公积金制度； » 建立政策性和商业性并存的住房信贷
体系； » 建立规范化的房地产交易市场和房屋
维修、管理市场。
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•城镇住房制度改革
– 1992年2月，国务院正式批复了上海市的住 房制度改革方案；5月1日，《上海市住房制 度改革实施方案》正式出台，实行“五位一 体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配 房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全 国引起了所谓“上海效应”。
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•城镇住房制度改革
– 1994年以后：改革的深化和全面实施阶段 • 1994年7月18日，国务院下发了《关于 深化城镇住房制度改革的的决定》，确定 了 – 房改的根本目的是：建立与社会主义 市场经济体制相适应的新的城镇住房 制度，实现住房商品化、社会化；加 快住房建设，改善居住条件，满足居 民不断增长的住房需求。
（二）特征 1. 国家垄断行为 2. 有期限 3. 有偿 4. 不含地下之物
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•一、土地使用权出让
（三）方式：拍卖、招标或协议出让 拍卖出让：是指土地管理部门在指定的时间、地点，
利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫 价竞投，按照“价高者得”的原则，确定土地使用 权受让者的一种方式。 这种方式主要适用于投资环境好、赢利大、竞争性 强的房地产业、金融业、旅游业、商业和娱乐用地。
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•第一节 概 述
一、房地产管理法的基本概念 1、房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产 2、地产：在一定土地所有制下作为财产的土地 3、房地产
① 从自然形态看：是房产和地产的统称； ② 从社会属性看：具有商品属性； ③ 从法学角度分析：具有一般“物”的属
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•城镇住房制度改革
– 房改的基本内容是“三改四建”： » 改住房建设投资由国家、单位统包 为国家、社会、个人三者合理负担； » 改各单位建房、分房和维修、管理 住房为社会化、专业化运行； » 改住房实物福利分配为以按劳务分 配为主的货币工资分配；
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•城镇住房制度改革
• 1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城 镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布， 基本内容包括：
– 从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分 配，实行住房分配货币化；
– 建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系； – 继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交
易市场； – 采取扶持政策，加快经济适用房建设； – 发展住房金融； – 加强住房物业管理。
• 1981－1986年
– 新中国房地产业复苏的前奏。 – 81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的
相对迅速成长，再回到86年的低谷。
• 1987-1990年
– 88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89 年达到真正的第一次低谷。
• 1991-1995年
– 91年开始复苏，经历了92、93年的极度膨胀后， 在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。
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第7章城市房地产管理法律制度
•二、房地产管理法立法的目的
1.加强对房地产的管理； 2.维护房地产市场秩序； 3.保障房地产权利人的合法权益、促进房地
产业健康发展。
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•三、城市房地产管理法的基本原 则
1.节约用地，保护耕地的原则； 2.国有土地有偿、有期限使用的原则； 3.国家扶持发展居民住宅的原则； 4.国家保护房地产权利人合法权益和房产权
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•第一节 概 述
商界奇才之间最易沟通。由周凯旋完成这 12万平方米的动迁，佣金是总投资的2.5%。 李嘉诚出资20亿美元，启动北京市建国以来最 大的房地产开发项目。他知道，这个项目的利 润可能是100%或更多。前前后后，总共不到 30分钟，这对商界奇才创造了中国巨额商业谈 判史上的最快记录。
– 94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入 低谷。
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第7章城市房地产管理法律制度
•我国房地产业的产生与发展
• 1996－1999年
– 伴随着房地产业的合理调整进行的。 – 经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，
但99年再次出现衰退。
• 2000年－
– 经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。 – 房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。 – 产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。
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第7章城市房地产管理法律制度
•我国房地产业的产生与发展
• 2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地 产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体 上健康，地区各有差异。
– 长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，房价上 扬偏快。
– 珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价 稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。