房地产估价课程设计报告书

目录

第一部分摘要 (2)

第二部分致委托方函 (3)

第三部分估价师声明 (4)

第四部分估价的假设和限制件 (5)

第五部分估价结果报告 (6)

一、委托方 (6)

二、估价方 (6)

三、估价对象 (6)

四、估价目的 (6)

五、估价时点 (6)

六、价值定义 (6)

七、估价原则 (7)

八、估价依据 (7)

九、估价方法 (7)

十、估价结果 (8)

十一、估价人员 (8)

十二、估价作业日期 (8)

十三、估价报告有效期 (8)

第六部分估价技术报告 (9)

一、个别因素分析 (9)

二、区域因素分析 (9)

三、市场背景分析 (9)

四、最高最佳使用分析 (9)

五、估价方法选用 (10)

六、估价过程 (11)

七、估价结果的确定 (19)

第七部分附件 (20)

第一部分摘要

此次估价对象为益阳市赫山区桃花仑东路多喜爱家私店，建筑面积120㎡，占地面积54.5㎡。该店面用途为商业用途，该楼结构为砖混结构，外墙简单抹灰装饰，室内为精装修。位置临街，朝向为朝北，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。

估价目的是为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2016年5月20日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法三种估价方法。最终估价结果采用简单算术平均法确定估价对象在估价时点的现状公开市场价值。

第二部分致委托方函

益阳市多喜爱家私店主：

受贵方委托，我所估价人员，于2016年5月20日至2016年5月27日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法、收益法和成本法，对贵方的店铺进行价值评估。

经过准确估算，估价对象多喜爱家私店，建筑面积120㎡，占用土地面积54.5㎡，在估价时点2016年5月20日评估的市场总值为1775182人民币元，

大写：壹佰柒拾柒万伍仟壹佰捌拾贰圆整。

建筑面积单价：14793元/㎡。

现将完成的评估情况及结果报告给你们。

华湘房地产评估有限公司

法人代表：薛xx

2016年5月27日

第三部分估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

注册房地产估价师：薛xx

2016年5月27日

第四部分估价的假设和限制条件

本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。

1、本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。

2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。

3、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。

4、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。

5、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。

6、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。

第五部分估价结果报告

一、委托方

法人代表：王辉

地址：益阳市赫山区桃花仑东路多喜爱家私店

二、估价方

单位名称：华湘房地产评估有限公司

法人代表：李军

地址：湖南城市学院

三、估价对象（详情见交易实例调查表）

本次估价对象为赫山区的一家中等家私店，建筑面积120平方米，占地面积54.5平方米。该房地产坐落于益阳市赫山区桃花仑东路，属私人所有，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。

该房地产建成于1997年，砖混结构，共三层，内外装饰属精装修，水、电、暖等配套设施比较齐全，处于桃花轮东路道路一侧，交通比较方便，一面临街，位置比较优越，环境较好，商业聚集度高。

四、估价目的

委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。

五、估价时点

2016年5月20日

六、价值定义

根据国家有关法律、法规规定，委托方提供的资料以及估价人员现场勘查的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权的熟地现值估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

八、估价依据

1、国家标准《房地产估价规范》；

2、房地产估价委托书；

3、房地产估价合同书；

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；

5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。

九、估价方法

根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。

1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。

2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。

3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧

4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。其中收益价格公式为：V=a×[1-1/(1+r)^n]/r。