关于我市农村宅基地使用情况的调研报告

关于我市农村宅基地使用情况的调研报告

按照“机关作风建设年”活动安排，近期市国土局对农村宅基地使用情况走访了3个基层分局、所及6个行政村，范围涉及城乡结合部以及较偏远的地区，在走访过程，认真与有关村两委干部进行了座谈，并对宅基地实际使用情况进行了勘查，掌握了第一手资料，现将调研情况报告如下：

一、我市农村宅基地管理中存在的问题

宅基地主要是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，辅助用房（库房、厨房、厕所、畜禽舍等）占地，多以房屋滴水为界。当前农村宅基地虽在严格报批程序，加大执法巡查力度，狠刹乱占滥用宅基地歪风上下了不少功夫，但农村宅基地管理上仍存在很多问题。

（一）村庄“空心村”问题严重存在。从调查的情况来看，一些位置较偏远的行政村，因村民外出打工、户口迁出等原因，空宅、空院较多。

（二）存在一户多宅现象。据抽样调查，一些农户拥有一户多宅，农民在新的地点建造住房，但旧房又不肯拆除，很多成为了破房、危房，形成了名副其实的空心村。

(三)宅基地的非法流转现象时有发生，产权隐患大。城乡接壤地带由于经济比较活跃，农民宅基地和房屋流转已大量出现，形成了自发的宅基地隐形市场。不少农民在经济利益的驱动下，农村集体土地非法入市，农民私自非法转让、

出租宅基地、房屋给本集体经济组织以外的人员的行为时有发生。绝大多数转让、买卖房屋问题都为私下协议，未办理合法手续，形成了事实上的“小产权房”。宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

（四）农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于我市用地指标有限等原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于我市基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

二、农村宅基地管理中存在的主要原因

分析农村宅基地管理中存在问题的主要原因有以下六种情况：

（一）村庄规划不到位。一是不少村庄逐渐向外扩展，在老村之外又建新宅，占地面积越来越大，老宅基地闲置越来越多；二是规划不科学。只注重新房整齐统一，因地设宅，而忽视了对旧宅基地的改造利用，没有解决好住宅和商品用房问题；三是因弟兄们分家造成一宅多户房屋没法翻旧盖新，使村内宅基地杂乱无章，乱建现象比较严重。

（二）监管责任不明。由于村干部思想不重视放松管理把关不严，没能把住一户多宅违章建房的首道关口。有部分

村干部越权指定宅基地，以个人感情影响标准，不按土地要求研究报批宅基地。

（三）法律观念淡薄。一些干部、群众不懂得个人只享有宅基地使用权，而不享有所有权，片面认为土地是集体的，我建房就变成我的了。有的群众观念滞后，总认为老宅基地是祖上传下来的，新房建起来了，老房也不愿意拆除。因为旧宅基地大都不规则，因采光、通风、排水、出路等问题，邻里之间经常发生矛盾，造成人际关系难以相处，有的村民就想在村外划新宅基地建房。另外，还有些在外务工人员，现已常年居住在外，家中还有老房子，村里搞规划时，涉及到这些人员的老宅基地，他们以种种理由不愿拆除旧房，致使这些宅基地长期闲置，有的甚至倒塌。

（四）针对违法行为的执法难。对符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，如果坚决拆除，退还土地，就会给农民造成很大的经济损失，如果不处理，执法部门就是不作为，使执法者左右为难。即使对不符合“两个规划”的住宅想依法进行强制拆除也很难，因为国土资源部门没有强制执法权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

(五)法律法规不完善，制约手段不多。当前农民宅基地管理的法律法规数量少，规定不够具体，且效力层次低，操作性不强。例如“一户多宅”如何退出？对村民耗尽一生积蓄建造的房屋，司法部门又不愿意采取强制拆除的极端

措施，对违法建房等问题既没有经济制裁，又没有强制手段，助长了违法占地愈演愈烈，屡禁不止。

三、当前农村宅基地管理的对策及解决方法

为进一步贯彻落实党中央国务院实行最严格的耕地保护制度等方针政策，挖掘土地资源潜力，使土地资源有效合理利用，维护社会稳定，促进社会经济发展，对农村宅基地管理混乱现状，提出建议如下：

（一）实行宅基地超占部分有偿使用制度。集中开展一次农村宅基地清查整治活动，摸清辖区内宅基地情况，对符合乡村规划，面积不超标，一户一宅的宅基地可以继续无偿使用；对虽然符合乡村规划，但面积超过法定标准的，超出部分实行有偿使用；对一户多宅的，多出的宅基地实行有偿使用。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地行为的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地无利可图，杜绝宅基地投机。

（二）严格宅基地规划、审批管理。建立宅基地审批责任和过错追究制度，严把审批关。乡镇国土资源所要对申请人的情况审查清楚，审查其是否具备申请条件，村委会上报前是否按程序张榜公示，村民有无反映，房址是否符合村镇规划。年，我市出台了《乳山市农村新型社区宅基地建设审批管理办法》，对宅基地规划、审批管理进行了严格规定，各有关部门都要严格执行。

（三）加强“空心村”治理。镇政府应把村庄规划、改造“空心村”作为目前农村工作的大事来抓，制定计划，统筹安排，分步实施。把“空心村”治理与宅基地的审批挂钩，对“空心村”严重的村居，不再审批新的土地作为宅基地。在“空心村”改造、村庄搬迁中，对旧房没拆完就建新房的，可收取一定数量的拆除旧房押金，待旧房自行拆除后，退还押金；否则，不予返还，可用作雇人拆房佣金和强制拆除费用，以防止建新房不拆旧房、多占宅基地的现象。

（四）强化执法监察。建立国土、公安、司法等部门联合执法办案体系，强化执法能力。对那些不听劝阻、顶风而上的违法者要敢于碰硬，该拆除的要坚决拆除。要健全执法监督举报体系和举报奖励办法，鼓励村民互相监督。特别是要强化基层国土资源所执法巡查职能，对各种非法占用宅基地现象，做到早发现，早制止，将问题解决在萌芽状态。要加强对村干部的国土资源法制教育，强化村干部的宅基地管理第一责任人意识，把好第一关。对宅基地规划管理好的村居干部给予适当的奖励，以提高村干部参与管理的积极性和主动性。