{营销报告}株洲汇亚国际服装博览中心项目包装与营销推广报告

（营销报告）株洲汇亚国际服装博览中心项目包装与

营销推广报告

前言3

第壹部分营销推广时机分析4 壹、销售前提条件4

二、入市时机分析5

第二部分总体营销推广策略6 壹、总体销售策略6

1、总体思路6

2、推售策略7

二、总体推广策略8

第三部分阶段性营销推广策略10 壹、内部认购期10

二、正式发售期13

三、持续销售期17

第四部分形象包装建议20 壹、地盘包装建议20

1、建筑主体包装20

2、围墙包装21

3、后期地盘夜间灯光处理21

4、项目周边包装22

二、售楼处建议23

1、售楼处功能划分建议23

2、售楼处包装建议23

三、样板间建议24

四、楼书、投资指南等销售资料的设计25

1、楼层平面图25

2、宣传单张25

3、投资指南26

前言

营销推广工作均是围绕着项目定位展开的，于推广的过程中不断利用各种媒体组合或宣传手法来表现项目定位，无论用什么样的手法均不能背离项目本身定位的要求，营销工作壹定要围绕着项目的定位来展开。

本篇的“营销推广及形象包装策略”是于前壹篇“定位方案”的基础上完成的。于前阶段对物业分析、定位的基础上，提出了项目操作具体的指导思想和具体方案，使本项目于销售过程中尽可能地做到目标清晰、阶段分明、控制得当、操作合理，争取取得良好的销售业绩，同时使商场形象和发展商品牌得到美化和提升。

第壹部分营销推广时机分析

壹、销售前提条件

于项目正式开盘发售之前，要做好充足的前期准备，这直接影响市场对楼盘的接受程度及后期的推广工作。

◆项目策划方案：包括市场调研、项目定位、营销推广等方案。

这些内容是对当前市场形势、客户需求的总结和未来发展趋

势的分析，无论是对项目的立项、设计规划、工程建设仍是

后面的销售，均起到壹种关键引导作用。

◆项目规划设计方案：包括整体规划方案、建筑设计方案、园

林设计方案、智能化设施配套方案以及物业管理方案等。这

些方案均涉及产品的核心内容及产品的卖点，是客户想要了

解的方面，同时也对销售方面起到辅助作用，直接和以下宣

传资料的制作关联，必须先行落实，才能进行销售。

◆销售资料及关联合同协议等：临时定金协议、内部认购书、

认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等的准备。

◆确定售楼处、示范单位、楼盘模型等的设计、制作公司，且

进行地盘、围墙、见板、售楼书、单张夹页、报纸广告、电

视广告等所有广告形式的设计和制作。

◆销售协助单位的落实：包括按揭银行、律师楼、保险公司等。

同时涉及的资料仍有：按揭成数、年限、利率、办理手续、

收费标准、客户所需提交的资料清单、律师楼收费标准、保

险公司收费标准等。

◆办齐“预（销）售许可证”等五证

二、入市时机分析

选择合适的入市时机对项目的前期推广和后期销售起到至关重要的作用，入市机会得当，造成轰动，销售紧随环环相扣，如江水推潮，壹浪高过壹浪，创造佳绩；若入市时机选择不当，则可能导致整个项目开盘不利、形象受损，也可能使决策者迷失方向，无从入手而造成重大损失。

中原认为，判断入市时机是否合适要依据以下几点：

◆株洲市整体经济氛围

◆行业市场情况

◆楼盘工程形象进度

◆竞争对手分析

◆其他特殊时机：如节假日、房交会等

分析之上几点，中原认为本项目9月入市不是最好时机，可利用以下几点方法进行弥补：

1、进行地盘整体包装：如果工期进展缓慢，无法给客户带来足

够信心的情况，则可先行将工地围墙建造起来，且进行包装

美化；同时于建设北路上方建壹大型见板，强烈刺激客户视

觉感官。

2、于智超商场、中国城等竞争对手提前进入市场的情况下，本

项目可采用后积薄发之势，强烈突出其他项目没有的优势：

突破交通瓶颈制约、全智能化特大型商场、超低价位

（低进入门槛）、巨大升值前景（长株潭壹体化金三

角、现代化物流中心）、引进香港创富，且尽快于芦市

场显要地段租壹广告牌，先行推出市场，以强抗强（壹进入

芦淞市场就能见见本项目标志）。

3、开盘时邀请知名艺人现场表演、邀请市区领导亲临现场剪彩，

举办大型抽奖活动聚集人气，造成轰动。

第二部分总体营销推广策略

壹、总体销售策略

1、总体思路

配合本项目的实际进展情形，采用阶段性重点推广策略，且通过对促进销售的效果分析，及时调整下壹阶段推广方向和策略，取得最佳销售效益。

于时间分布上，以公开发售时间，估计为8月下旬左右，之前为项目的内部认购时期。

主力推广时期，采用不断扩大推广覆盖范围的策略，主要分为俩个阶段，第壹阶段先由商铺投资客户入手，第二阶段扩大至其他投资客户。

诠释：

针对其他投资者的推广，需较频密的、引导性较强的广告配合，而由于推出市场的前期为内部时期，难有强势的宣传推广配合，因而针对其他投资者的推广适宜于公开发售后进行。

俩个阶段互相配合，互相渗透，于第壹阶段的推广过程中可于适当时候作出投资引导，为第二阶段的推广作必要的推广和准备，第二阶段的强势推广亦可进壹步增强片区内客户的信心，将商铺的购买行为提升为投资获利的行为，强化本项目的形象，扩大影响力。

2、推售策略

由于1层商铺最具吸引力，且具有炒作题材的作用，故采用1层商铺适时适量推出的策略，使整个销售过程保持均有1层商铺推向市场，而二层之上的商铺采用分区推出的策略，同时预先保留二整层（三层、五层）商场，蓄势待发，这样可令客户选择面不至于太广，从而加速客户下定时间。负1层待招商完毕后，再行销售。

具体推售顺序建议如下