产品标准化-典型案例

图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布
楼层数
规模：5-8万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货
主题型购物 中心
规模：8-12万㎡ 层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐
百货型购物中心
综合体型购物中心
规模：12-18万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店
都市核心区
社区型购物 中心
规模：3-5万㎡ 层数：2-4层 主力店：超市/卖场
贰、楼层空间布局
表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况
1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层； 2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-Leabharlann 5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。
2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。
1）西单大 悦城F6-F11 为半层结构； 以餐饮、娱 乐业态为主。
F3： 茶餐厅/休闲餐饮/ 日韩料理/轻食小点
F2： 茶餐厅/咖啡/茶
F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/ 日韩料理
B1： 快餐/轻食小点
通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。
表3-6.北京新光天地各楼层业态分布
以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大 悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。
表3-2.天津大悦城小业态组合
1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念； 并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。
表3-3.西单大悦城各楼层业态比例
1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同 时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。
壹 建筑规模特征 贰 楼层空间布局 叁 业态配比情况 肆 商家组合特征 伍 租金分配策略
壹、建筑规模特征
图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）
楼层数
主题型购物 中心
百货型购物中心
社区型购物 中心
综合体型购物中心 区域型购物中心
都市核心区 新城或郊区
单主力店
专业店+混合区
多主力店
面积（万㎡）
单主力店
专业店+混合区
新城或郊区
区域型购物中心
规模：15-30万㎡ 层数：3-5层 主力店：百货+超市+家电家居
多主力店
面积（万㎡）
表1-1.西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）
印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万㎡，可出租店铺占总 面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278㎡。
2）香港朗豪 坊L5-L13也 为半层结构； 以主题性百 货零售为主。
图2.香港朗豪坊楼层布局
特色餐厅/酒吧
本地原创品牌
运动服饰
潮流服饰
美食广场
时尚服饰
美容专层
国际品牌（H&M）
鞋履专区
超级市场/特色食品 （Jasons Market）
3）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。
➢
西
单
大
悦
城
通
天
扶
梯
，
可
从
首
层
直
达
第
六
层
➢ 香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-
L8、L8-L12之间设置通天扶梯。
叁、业态配比情况
表3-1.总体业态配比情况
1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18 ；从实际运行来看，
参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。
表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）
其他: 银泰百货系列 百联系列
表1-3.部分主题型购物中心概况
1)规模：集中在10万㎡左右，即可以形成规模效应，又不易过大； 2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围； 同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制 总规模的前提下，可适当降低单层面积。
1）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约12家，合计总营业面积约12,596 ㎡ ；约占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约1,000 ㎡，单店营业面
积集中在600-1,200 ㎡ 。
表4-4.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）
表1-4.部分综合体型购物中心
1）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在12-15万㎡； 2）楼层：一般在6-8个经营楼层，单层面积在15,000-20,000㎡之间；但是，由 于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。
表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）
万达购物中 心的规模集 中在16-18万 平方米之间。
表1-6.部分区域型购物中心 部分区域型购物中心规模达到18-28万平方米。
表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况
美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在8.0-9.0万㎡；社区型购物中心 的平均单店规模在2.0-2.5万㎡。
表1-8.日本购物中心情况（2006年） 日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万㎡，租户48家；单个店铺339㎡。
表4-2. 主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）
1）都非常重视主力店作用：西单24个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大 30个主力店约占总营业面积的约47.0%；
2）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。
表4-3.零售类主力店分布情况（西单大悦城）
肆、商家组合特征
表4-1.各购物中心核心主力商家情况
1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅2,000 ㎡,占2个楼层；百联的扬族百货约3万㎡，且占6个楼层；
2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于F10-F11层 ，正大的易初莲花则布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）
表3-4.正大广场各楼层业态比例
1）业态垂直分布策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时， 在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。
表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局
F5： 休闲餐饮
F4： 大型正餐/休闲餐饮 /西餐/日韩料理/茶 餐厅/快餐