深圳万科·标准化定型产品研发(立面研究)精编版
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万科地产产品细分及品类规划
创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科产品标准化及产品设计创新-36页文档资料
标表 • 实施方案图纸：(3)规划及建筑方案图纸目录 • 本阶段流程重要节点 • 规划设计评审 • 规划方案确认 • 单体方案确认 • 景观方案确认
28.03.2020
7
（四）施工图阶段
• 施工图阶段＝设计＋(服务于销售)销包 • 一计划： • 施工图设计工作计划 • 两文件： • 设计任务书 • 施工图设计指导书 • 三确认： • 条件图确认 • 全套施工图确认 • 景观实施方案确认
28.03.2020
12
（一）项目分类管理：培育成熟产品线，通过快速复制
达到规模化Leabharlann 从而实现有质量增长的战略目标。• 产品分类管理体系的建立 • 产品分类管理工作推进的三个阶段 • 项目分类管理的定义 • 项目操作方式： • 创新产品项目 • 成熟产品项目 • 标准化产品项目 • 项目周期和应用比率的考核指标
28.03.2020 15
（四）技术标准建立及应用：以2个实例来进行
说明
• 各区域节能技术标准 • 铝合金门窗选用技术标准
28.03.2020 16
第三部分：住宅产业化和工业化
28.03.2020 17
主要内容：
1.住宅产业化概念 2.国外住宅工业化发展 3.国内住宅工业化发展
28.03.2020
25
（三）国内住宅工业化发展
• 建设部住宅产业化促进中心工作。 • 三化一改 • 学习前苏联大板技术 • 国家住宅产业化基地。
28.03.2020 26
• 万科住宅产业化实践 • 技术选择 • 学习对象选择 • 确定主体的技术体系 • 建立技术标准 • 建立产业化研究基地 • 建立产业化合作联盟 • 参与制定标准/规范/政策
28.03.2020 27
28.03.2020
7
（四）施工图阶段
• 施工图阶段＝设计＋(服务于销售)销包 • 一计划： • 施工图设计工作计划 • 两文件： • 设计任务书 • 施工图设计指导书 • 三确认： • 条件图确认 • 全套施工图确认 • 景观实施方案确认
28.03.2020
12
（一）项目分类管理：培育成熟产品线，通过快速复制
达到规模化Leabharlann 从而实现有质量增长的战略目标。• 产品分类管理体系的建立 • 产品分类管理工作推进的三个阶段 • 项目分类管理的定义 • 项目操作方式： • 创新产品项目 • 成熟产品项目 • 标准化产品项目 • 项目周期和应用比率的考核指标
28.03.2020 15
（四）技术标准建立及应用：以2个实例来进行
说明
• 各区域节能技术标准 • 铝合金门窗选用技术标准
28.03.2020 16
第三部分：住宅产业化和工业化
28.03.2020 17
主要内容：
1.住宅产业化概念 2.国外住宅工业化发展 3.国内住宅工业化发展
28.03.2020
25
（三）国内住宅工业化发展
• 建设部住宅产业化促进中心工作。 • 三化一改 • 学习前苏联大板技术 • 国家住宅产业化基地。
28.03.2020 26
• 万科住宅产业化实践 • 技术选择 • 学习对象选择 • 确定主体的技术体系 • 建立技术标准 • 建立产业化研究基地 • 建立产业化合作联盟 • 参与制定标准/规范/政策
28.03.2020 27
深圳万科·标准化定型产品研发(立面研究)
性能优化设计
改善要点：
按6、7、8月的主导风向重新调整西 南角户型功能房间窗户的开启方向迎 向主导风，与户门之间形成较大风压， 以达到更好的通风效果。
6、7、8月主导风 夏季主导风
通风效果示意
性能优化设计
改善要点：
西北角户型不面向任何一个月的主导风向， 主要通过核心筒公共走廊通风；在下风向功 能房间的窗户背向主导风向加强空气对流。
外墙墙体结构体系
剪力墙+构造墙
剪力墙
墙体结构示意图
构造墙
洞口设计——88横厅
• 该户型为南北两进深，在南 北立面上开落地大洞口以增 强南北空气对流
• 东立面仅在主卧上开有一小 洞口，以与南面大窗形成空 气对流
洞口设计——88竖厅
• 该户型是转角户型，功 能房间沿南面和东面布置 • 南向客厅和主卧开落地 大洞口 • 东立面两个卧室开落地 洞口
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
形体组合设计研究——组合体块式
从平面图上可以看出，左侧和下侧两翼的居住 体块比右侧的大，因此考虑对较大两翼进行切 分，以体块组合的方式平衡三翼的体量。 • 对称式：均等地切分较大两翼； • 非对称式：不均等地切分较大两翼，以达到 三翼体块相对均衡的目的。非对称式又分为镜 像式和风车式。
39性能评价88横厅客厅餐厅可以看出在开启扇处起居室通风效果优秀换气次数也很高风速图空气龄图40性能评价88横厅卧室风速图空气龄图主卧和儿童房形成了很明显的风通次卧和儿童房与房门不同侧的开启扇对通风贡献不41性能评价88横厅风速图空气龄图厨房在南向通风良好公卫洗手间通风优秀淋浴间通风较弱左下角空气龄较高42性能评价88竖厅通风性能模拟风速图空气龄图88竖厅通风性能表现优秀主要功能房间风速较高能形成明显空气对流换气时间较短43性能评价88竖厅客厅餐厅可以看出在开启扇处起居室通风效果良好换气次数也较客厅的玻璃门与两个次卧形成了比较明显的空气对流风速图空气龄图44性能评价88竖厅卧室主卧通风效果良好换气次数较多次卧和儿童房能与客厅产生空气对流但换气次数不高儿童房存在空气龄较大的换气死角风速图空气龄图45风速图空气龄图性能评价88竖厅厨房和客厅之间能产生空气对流换气次数也比较高46性能评价核心筒风速图空气龄图47性能优化设计风速图风向示意图正南北布置深圳的主导风向为夏季东南风678月转为西南风冬季东北风左图是深圳全年风向的示意图
深圳万科·标准化定型产品研发(立面研究)PPT课件
色彩组合研究
成果
工作周期 执行部门 配合资源
备注
HMD
HMD
筑博配合进行性 能测试
HMD HMD
.
5
塔楼设计研究
平面组合研究 形体组合设计研究 形体构成设计 成果
.
6
平面组合研究
• 从平面图可以看出该产品是 由四个体块组成
• 三个户型模块的功能单元和 核心筒模块都有错动，轴线不 重合，无法两两整合成一个体 块使得整个形体更简练，因此 由四个体块进行形体组合设计
D1
建筑形体丰富均匀
D2
建筑形体动态均衡，风车感更明显
.
20
形体组合设计研究
从体块完整性及均衡性选择B2进一步深化立面
B2：体块变化丰富，体量均衡
.
21
形体构成设计——第一阶段
原形体组合
按平面进行立面 进行凹凸调整
.
加上外挂体块
形体切分成果
22
形体构成设计——第二阶段
门窗
＋ 阳台 ＋ 空调机位
厨房 餐厅
客厅
主卧
主卧
.
主卫 儿童房 老人房 生活阳台 公卫
34
立面门窗体系研究
88横厅性能指标表
88横厅
功能房间
起居室
厨房 公卫 老人房 儿童房 主卫
房间面积 (m²)
36.93
4.67 3.00 8.25 7.01 3.98
• 较大两翼与另一翼相比体型过大， 压迫感强
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
.
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
10
形体组合设计研究——组合体块式
对称式
万科精装标准化优质资料
柜体等规格统一的标准化加工；
实现规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下
的集中加工，编号入场统一施工。
工程施工 “仿工厂化”生产模式
“仿工厂化”生产的意义
仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定； 提高生产效率 提高材料加工品质 降低了材料无效损耗 减少了文明施工的压力 减少了因人为因素而导致的品质偏差
在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生 受益最大化，即客户满意度最大化。
分级名称
配置
S（高端） 豪华级别
T（四季系列） 领先级别
C（城花系列） 先进级别
G（金色系列） 标准级别
×÷∑∏∮
+ -
材料设备 分级体系
1、标准级
地域：用于郊区或区域收入较低的区域。 对象：大学毕业、刚结婚的白领客户，针对25－29岁业主。 标准：保证质量，不追求品牌，实用为主，成本为建筑面积500元。 风格：简约，浅色调。
➢附件三：房屋其他部分的装修标准，包括玄关、 厨房、客厅及过道空间、卫生间、 卧室、阳台、电气设备、户内门的详细品牌 。
装修用材保质期说明 电器保质保修期说明 交房质量标准说明
装修标准说明
购房合同中附加的装修协议对如何确保精装修房的交房质量及后期维户作了详细的说明，使购 房者放心购买万科精装修产品
1 工法样板间的价值和意义
如何规避精装疑虑
如何规避精装疑虑
万科通过右边四种途径规避 精装修房在客户心中的疑虑
工法材样料展板示 房 现场展板
销讲说规避辞
销售现文场沟本通
工法样板房展示
万科通过工法样洁板房的展示，将装修用材及品牌详尽 的呈现在购房者具眼前，打消购房者对工程质量的疑虑
实现规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下
的集中加工，编号入场统一施工。
工程施工 “仿工厂化”生产模式
“仿工厂化”生产的意义
仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定； 提高生产效率 提高材料加工品质 降低了材料无效损耗 减少了文明施工的压力 减少了因人为因素而导致的品质偏差
在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生 受益最大化，即客户满意度最大化。
分级名称
配置
S（高端） 豪华级别
T（四季系列） 领先级别
C（城花系列） 先进级别
G（金色系列） 标准级别
×÷∑∏∮
+ -
材料设备 分级体系
1、标准级
地域：用于郊区或区域收入较低的区域。 对象：大学毕业、刚结婚的白领客户，针对25－29岁业主。 标准：保证质量，不追求品牌，实用为主，成本为建筑面积500元。 风格：简约，浅色调。
➢附件三：房屋其他部分的装修标准，包括玄关、 厨房、客厅及过道空间、卫生间、 卧室、阳台、电气设备、户内门的详细品牌 。
装修用材保质期说明 电器保质保修期说明 交房质量标准说明
装修标准说明
购房合同中附加的装修协议对如何确保精装修房的交房质量及后期维户作了详细的说明，使购 房者放心购买万科精装修产品
1 工法样板间的价值和意义
如何规避精装疑虑
如何规避精装疑虑
万科通过右边四种途径规避 精装修房在客户心中的疑虑
工法材样料展板示 房 现场展板
销讲说规避辞
销售现文场沟本通
工法样板房展示
万科通过工法样洁板房的展示，将装修用材及品牌详尽 的呈现在购房者具眼前，打消购房者对工程质量的疑虑
万科精装修标准
总包 七建 七建
精装修篇——案例剖析
精装综合计划
楼号
实楼样板间施工时 间
出图时间
发标时间 定标时间
施工进场时间
施工结束时间
A标段
8
9 2 合计
2010-5-20至 2010-8-1
2010-8-10 2010-8-15 2010-9-15
2010-9-25
2011-5-18
第
一
2011-8-31
次
阿克苏诺贝尔、立邦 西蒙、飞雕 艾欧史密斯 能率
C标单位 蒙娜丽莎、马可波罗 中意、汉森、裕丰汉唐
汉森
汉森、裕丰汉唐、宁基装饰 阿克苏诺贝尔、立邦 西蒙、飞雕 阿里斯顿 能率
精装修篇—— 标准化体系框架
配置部品 墙纸 石材
A、B标单位 广东玉兰、欧雅恩 高时、飞科、中润东方
C标单位
可选一般成本允许下可装饰 在客厅一面墙上不为标配
户型方案
户型优化 方案
确认 设计单位
户内 初步设计
确定户内 墙体水暖电 精确定位图
引入精装 设计单位
审核
审核
审核
精装修篇——工作流程
产品定位
土建施工图 产品定位 销售样板间
领导层
实楼样板间 大面积精装修
全装修定位 策划会
销售部
成本部 设计部 采购部 项目部 工程部
客户市场 调研报告
标杆 成本分析
户内成本 配置分析
样板间 精装修 施工图及 材料封样
接合考察 供方评估
样板间 采购方案
确定 施工单位
修改意见
样板间配饰
样板间 竣工图
项目部
样板间 施工 样板间 完工 样板间 整改
万科集团营运能力分析案例研究
万科集团营运能力分析案例研究万科集团营运能力分析案例研究一、公司背景介绍万科集团是中国房地产开发商之一，在中国房地产行业具有重要地位。
成立于1984年的万科集团，是一家全国性的综合性房地产开发企业，总部位于深圳市。
自成立以来，万科集团始终致力于为社会提供优质住宅和商业物业开发服务，通过持续创新和不断改进运营能力，创造了良好的经营业绩和声誉。
二、营运能力分析1. 项目选择能力：万科集团在项目选择方面具有突出的能力。
其良好的运营能力使其在众多地区和领域内开展业务，并能够在不同市场条件下选择适合的项目。
万科集团不仅注重开发规模，还注重项目所处的地理位置、市场需求和规划等因素。
通过深入的市场调研和分析，万科集团能及时捕捉到市场变化，并精确判断项目的潜力和市场前景。
2. 资金管理能力：万科集团在资金管理方面表现出色。
公司严格遵守资金的规范管理制度，合理安排资金使用，确保项目的正常运营。
万科集团通过建立和完善内部资金管理制度、加强内部控制，确保资金流动的透明度和安全性。
此外，万科集团还积极与金融机构合作，获得多元化的融资渠道，提高资金使用的灵活性和效率。
3. 供应链管理能力：万科集团的供应链管理能力也是其竞争优势之一。
公司与众多产品供应商建立了长期稳定的合作关系，形成了完善的供应链网络。
通过与供应商的密切合作，万科集团能及时获得优质的建筑材料和服务，并在项目开发中实现成本控制。
此外，万科集团还通过信息技术的应用优化供应链的运作，提高了整体供应链的效率和资源利用率。
4. 市场拓展能力：万科集团在市场拓展方面具备良好的能力。
公司通过深耕本土市场和积极拓展二三线城市市场，实现了多元化的业务发展。
与此同时，万科集团还注重国际市场的拓展。
通过多元化的战略布局和市场开发，万科集团能够应对市场的变化和竞争的挑战，保持持续的增长势头。
5. 项目管理能力：万科集团在项目管理方面具备高效能力。
公司建立了完善的项目管理制度和标准化流程，并通过信息技术的应用实现了项目管理的数据化和智能化。
万科标准化产品策略
38
675
房地产智库
精装修
配套景观
性能
儿童活动场地 0.25 ㎡/户 老人活动场地 0.25 ㎡/户 运动场地1.1 ㎡/户 软硬景比例: 硬：软=3：7
满足C标
强化楼板 隔音、通风
？
温湿改善 管道隔音
区域
？
户型库 区域框架
类别
首置首改
中端再改
深圳区域
十字户型
十字户型
上海区域 北京区域
G95 TS系列
G115/地杰1T2 TS系列
77%
3% 20%
面积
65%
9%
26%
金额 0%
58%
20%
40%
9% 60%
集团07~09年高层项目销售产品类型统计
w资ww料.来fd源c0：1.根co据m集房团市地场产营智销库部提供数据分析
33%
80%
100%
≤200平米高层
＞200平米高层
非高层
标准化产品线
房地产智库
项目管理要求：产品决策前置
措施1：土地获取，项目分类
A 新品类 B主流非标准化 C标准化
措施2：项目正式启动30天内确定“定位、产品选择”
30天内
定位、产品选择
房地产智库
模块化产品定义
定标模块产品
针对主流项目， 由区域提供“户型”方案库 集团提供“立面、精装”方案库和“性能、景观”设计标 准， 一线根据地域、市场等项目因素选择组合使用
好：产品竞争力核心：“创新&持续改进”的机 制
●
10-20% 新品类
创新能力
10-20%
主流非标准化
持续改进能力
70-80%
万科标准化的概念、内容和进展
万科标准化的概念、内容和进展一、本文概述1、背景介绍：简要介绍万科公司及其在行业中的地位和影响力。
万科公司是中国最大的房地产开发商之一，也是全球领先的城市配套服务提供商。
作为中国房地产行业的龙头企业，万科在业内拥有广泛的影响力，其经营规模、品牌价值和发展实力都处于行业领先地位。
凭借多年的发展和积累，万科已经形成了以住宅开发为主，商业地产、物业管理、金融投资等相关产业协同发展的综合性房地产集团。
在行业中的地位和影响力方面，万科以其高品质的住宅和卓越的服务赢得了广泛的客户认可和市场份额。
万科还通过不断推进标准化、规模化和专业化的发展战略，成为了行业内其他企业学习和借鉴的榜样。
此外，万科在探索房地产行业可持续发展的道路上，也扮演着重要的角色，为行业的健康发展和城市的美好建设做出了积极的贡献。
2、标准化概念的重要性：阐述标准化对于现代企业发展的必要性和作用。
标准化是现代企业运营中不可或缺的一环，它对于企业发展的必要性和作用日益凸显。
首先，标准化能够提高生产效率和产品质量，降低成本，增强企业的市场竞争力。
其次，标准化有利于加强企业内部管理，推动企业不断改进和创新，提高企业整体运营水平。
最后，标准化还有助于企业树立良好的品牌形象，扩大市场份额，实现可持续发展。
因此，标准化概念对于现代企业的发展至关重要。
二、万科标准化的概念1、万科标准化定义：阐述万科标准化概念的核心含义和特点。
万科标准化，是指在房地产开发、建设和运营过程中，通过统一的方法和规范，制定出来的作业流程和标准。
其核心含义在于将企业内部的各个部门、各个环节、各个流程进行系统性的整合，实现高效协同、标准化作业，以提高工作效率，确保产品质量和用户安全。
这一概念的特点主要表现在以下几个方面：首先，万科标准化强调以人为本。
在制定和实施标准化的过程中，始终将人的需求放在首位，注重人性化的设计和服务，以满足客户需求和提高员工满意度。
其次，万科标准化注重科学管理。
万科VK风格体系产品集成.pdf
深灰色涂料
1主体/顶部做法
2主体做法
3基座做法
基座与主体交界处横线条及关联的竖线条均需突出墙面，尺寸自定。
举例说明
问题5：是不是所有的平面都适合做新古典风格？ 答曰 ：不一定。首改、再改类的大开间平面更适合。
Luxury
南立面
北立面
举例说明
问题6：是不是一定要找原先的设计院进行设计？ 答曰 ：不一定。熟知原则,可以直接让当地设计院做设计。 问题7：北方版的横竖线条位置如何做保温？ 答曰 ：EPS保温板做造型或聚氨酯喷涂。
木色方案选择 木原色，体现 自然色差
主色彩40%，辅色各15%
Elegance
木靠本色变化
1.立面设计原则
原则2：虚实对比
不可调整
用东西方向的 实墙面限定建 筑的边界，同 时与南北的虚 面进行对比
可以调整
实体的外框尺寸 可根据各地规范 及日照测算而调 整
实墙面的颜色 简单而有力， 与虚体块形成 对比
原则2：引入均值网格
不可调整
可以调整
主立面(如本方案 格子的大小可 的南、北立面)的 以不等，格子 窗、洞口形成均质 间等宽的墙的 的网格，即格子间 尺寸可以根据 的上下层间墙等宽 项目而调整 (本案800mm)，左 右隔墙面(本案 600mm)等宽
格子间的砖的铺贴 格子的颜色可
横竖错开，如图所 根据项目不同
对经典建筑学及设计手 法的尊重，对现代建筑 设计手法及技术的运用。
1.立面设计原则
原则1：三段式
顶 部
主 体
Luxury
不可调整
层数4层，不可增减。
可以调整
顶部局部增高2层，强 调立面效果
主体部分的层数根据 建筑高度的不同而不 同。
1主体/顶部做法
2主体做法
3基座做法
基座与主体交界处横线条及关联的竖线条均需突出墙面，尺寸自定。
举例说明
问题5：是不是所有的平面都适合做新古典风格？ 答曰 ：不一定。首改、再改类的大开间平面更适合。
Luxury
南立面
北立面
举例说明
问题6：是不是一定要找原先的设计院进行设计？ 答曰 ：不一定。熟知原则,可以直接让当地设计院做设计。 问题7：北方版的横竖线条位置如何做保温？ 答曰 ：EPS保温板做造型或聚氨酯喷涂。
木色方案选择 木原色，体现 自然色差
主色彩40%，辅色各15%
Elegance
木靠本色变化
1.立面设计原则
原则2：虚实对比
不可调整
用东西方向的 实墙面限定建 筑的边界，同 时与南北的虚 面进行对比
可以调整
实体的外框尺寸 可根据各地规范 及日照测算而调 整
实墙面的颜色 简单而有力， 与虚体块形成 对比
原则2：引入均值网格
不可调整
可以调整
主立面(如本方案 格子的大小可 的南、北立面)的 以不等，格子 窗、洞口形成均质 间等宽的墙的 的网格，即格子间 尺寸可以根据 的上下层间墙等宽 项目而调整 (本案800mm)，左 右隔墙面(本案 600mm)等宽
格子间的砖的铺贴 格子的颜色可
横竖错开，如图所 根据项目不同
对经典建筑学及设计手 法的尊重，对现代建筑 设计手法及技术的运用。
1.立面设计原则
原则1：三段式
顶 部
主 体
Luxury
不可调整
层数4层，不可增减。
可以调整
顶部局部增高2层，强 调立面效果
主体部分的层数根据 建筑高度的不同而不 同。
深圳万科·标准化定型产品研发(完整版)
深圳
温度——夏热冬暖
深圳地处南海之滨，属亚热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足； 年平均气温22.5℃，若以气候寒暖为具体指标来划分深圳的四季，春季平均有76天，夏季平 均有191天，秋季平均有76天，冬季平均只有22天； 一年有一半时间气温处于舒适区间，夏季最为炎热时夜间气温也可适宜进行夜间通风。
深圳市太阳辐射量丰富，年太阳总辐射为4617.9 MJ·m-2，从全省太阳总辐射分布来看，深 圳属于丰富地区，比粤北地区多600 MJ·m-2； 日照时间长，年平均日照时数为2000-2200h。
深圳气候小结
主要收纳空间是生活阳台和 杂物间，其次是各类柜子 超过6成家庭认为生活阳台 收纳杂乱不易收拾 最需要收纳空间的物品为被 褥、旅行箱、衣物
卧室内衣物被褥收纳 厨具收纳 玄关鞋子收纳 孩子相关物品收纳 杂物收纳
按回家行为流线设计玄关收纳空间 增加公共收纳空间 考虑大件物品收纳
在阳台和卫生间放置拖把、 扫把及垃圾斗，卫生间洗拖把
功能区域重要性
功能区域表现评价（均值，1-10分）
总体（N=250） 万科业主（N=59） 万科准业主（N=22） 竞品业主（N=50） 86-90年轻人（N=119）
5
6
7
8
9
10
功能需求研究——功能区域使用习惯及设计关注 点
功能区域 满意度 重要性
使用习惯调查
功能定位
设计关注点
景观阳台 卧室
客厅/餐厅 厨房 卫生间
2房2厅1卫 4%
2房2厅2卫 3%
独居家庭 35
11% 34%
14% 14%
6% 9% 6%
二人世界 31
23% 26% 23% 10% 10%
温度——夏热冬暖
深圳地处南海之滨，属亚热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足； 年平均气温22.5℃，若以气候寒暖为具体指标来划分深圳的四季，春季平均有76天，夏季平 均有191天，秋季平均有76天，冬季平均只有22天； 一年有一半时间气温处于舒适区间，夏季最为炎热时夜间气温也可适宜进行夜间通风。
深圳市太阳辐射量丰富，年太阳总辐射为4617.9 MJ·m-2，从全省太阳总辐射分布来看，深 圳属于丰富地区，比粤北地区多600 MJ·m-2； 日照时间长，年平均日照时数为2000-2200h。
深圳气候小结
主要收纳空间是生活阳台和 杂物间，其次是各类柜子 超过6成家庭认为生活阳台 收纳杂乱不易收拾 最需要收纳空间的物品为被 褥、旅行箱、衣物
卧室内衣物被褥收纳 厨具收纳 玄关鞋子收纳 孩子相关物品收纳 杂物收纳
按回家行为流线设计玄关收纳空间 增加公共收纳空间 考虑大件物品收纳
在阳台和卫生间放置拖把、 扫把及垃圾斗，卫生间洗拖把
功能区域重要性
功能区域表现评价（均值，1-10分）
总体（N=250） 万科业主（N=59） 万科准业主（N=22） 竞品业主（N=50） 86-90年轻人（N=119）
5
6
7
8
9
10
功能需求研究——功能区域使用习惯及设计关注 点
功能区域 满意度 重要性
使用习惯调查
功能定位
设计关注点
景观阳台 卧室
客厅/餐厅 厨房 卫生间
2房2厅1卫 4%
2房2厅2卫 3%
独居家庭 35
11% 34%
14% 14%
6% 9% 6%
二人世界 31
23% 26% 23% 10% 10%
万科创新的艺术标准化研发演示文稿
理解市 场
趋势
理解当前
局限
的状况
我们可以经常挑战局限，但更 重要的是理解当前状况
客户行 为模式
观察 客 户
模拟并建 立模型
真实的 需求
保持
虚假的 需求
舍弃
人们并不总是做 “正确”的事情
沉睡的 需求
发现并 创新
新市场破坏策略， 市场领先的关键
观察与创新
为销售准 备
三个关键词：
• 观察与创新
• 模拟与模型
数据来源：重庆商报-2009年06月26日，重庆民政局 统计数据
第十五页，共128页。
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
根据对于重庆住宅产品市场的分析，重庆标准化目标产品的初步配置：
1，单体：18-33层。
2，标准层：一核多户。
3，户型面积/居卫数： • 延长生命周期: 不建议做一房，建议做两房和小三房 • 总价： 两房，建议面积55－65平米
绩效分析
结论
重庆公司战略结构以主流市场为主，首置产品在近3年占公司产品结构50%。
重庆向高端发展；
首置首改产品作为持续基础主力产品，预计在近3年占重庆公司产品结构50％以上；
第十四页，共128页。
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
分析
结论
重庆标准化产品的目标客户——首次置业客户
首次置业客户的特征 购买产品的初步特征
第九页，共128页。
注：以上内容与重庆公司营销策划部 市场与信息组 吴疑一起完成。
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
全国平均线
08年-14年重庆市场成交量
20210402-知名地产住宅建筑立面产品线标准化研究
融创TOP级产品系，全球 中式别墅藏品大宅。产品 以“东方瑰宝，世界桃源” 为理念，并邀请非物质文 化遗产传人“香山帮”手
工打造
以传统文化的精华为根基， 用现代的技术和手法，打 造极具文化底蕴，并与现 代城市生活相结合的住宅
产品。
作为融创又一引领性的创新 产品线，“源系”根植于独 特的城市文脉资源，以现代 设计手法呼应地块人文特质，
对标北京广渠金茂府、上海大宁 金茂府，在华南区域金茂品牌夯 实基础上，以领导者姿态，以金 茂“府”系最高标准，站位深圳 一线豪宅队列。
金茂典型案例
代表系列 项目名称 立面风格 风格描述
参考意义
中端 济南奥体金茂府
现代
奥体金茂府传承简洁的公建化 立面，运用大面积金属材质。 窗套处运用香槟金铝板切角的 处理手法，通过材质的对比， 彰显华贵典雅与现代时尚的立 面气质。建筑色彩以暖色为主， 楼座为三段式设计。一二层饰 面采用卡麦石材，二层以上为 真石漆、辅助香槟金色的金属 板竖向线条，底部厚重，楼体 挺拔。楼体立面采用香槟色金 属板材镶入，营造金镶玉的艺 术效果，寓意金玉满堂。建筑 顶部呈一字线条，现代简约的 处理方式，凸显金茂的豪宅血 统。
融创大河宸院
（现代）
融创盛京宸院
（新亚洲）
融创九宸府
（新亚洲）
融创典型案例
代表系列 项目名称 立面风格 风格描述
参考意义
中端 重庆融创九棠府
新亚洲
建筑立面以现代手法为主，结 合传统建筑中的挑檐元素，双 檐屋顶，提升尊贵体验，屋顶 部分为3层，利用深色涂料“虚 化”处理；顶层局部退台，中 部“主屋面”+两侧“副屋面”， 强化中部形象,屋身与墙身之间 通过横向浅色“实体”腰线进 行区分；利用金属挑檐凸显屋 顶的轻薄感，。以传统建筑基 座为设计原型；基座整体进行 “实体”处理，强调横向线条； 中部采用简洁“框”元素，强 化基座中部；对入口门头进行 细部刻画，强调视觉中心；入 户门头的细致刻画，增加近人 尺度的尊贵感。
万科深圳区域标准化精装产品推广细则21PPT
主卧背景墙 墙纸
地面：实木复合 地板 墙面：乳胶漆， 墙纸 天花：局部轻钢 龙骨石膏板天花 配暗藏灯带 主卧背景墙
地面：实木复 合地板
墙面：乳胶漆
天花：乳胶漆
阳台
地面：地砖 墙面：外墙 涂料 天花：外墙 涂料 阳台灯具
洗衣盆 拖把池
地面：地砖 墙面：外墙 涂料 天花：外墙 涂料 阳台灯具
洗衣盆 拖把池
一、深圳区域精装产品体系
万科深圳区域标准化精装产品推广细 则21PPT
深圳区域精装产品体系
分级 体系 低端
中端
高端
个性 产品
产品 编号
A6
A10
A15 A20 A30
H T
主流 客户 群
首置 改善
首置
对应 人群 价值 务实 享受
务实
改善 享受
首改 务实 再改 享受
首改 务实 再改 享受
TOP类人群
700元以内
800元以内
功能 工艺
区域 集中 标准
区域 集中 标准
标准 配饰
区域 集中 标准
区域 集中 标准
根据区域公司精装房的推进情况，第一次推出A6、A10、A15三个级别4款精装产品。
万科深圳区域标准化精装产品推广细 则21PPT
A6、A10、A15系列产品配置标准
产品 编号
A6
玄关
标 地面：石材 配 墙面：乳胶漆
天花：局部轻钢 龙骨石膏板天花 配暗藏灯带
装饰背景墙
地面：石材/地砖 墙面：瓷砖
天花：轻钢龙骨 铝扣板天花 厨房电器三件套 厨房灯具
主卫地面：石材 主卫墙面：石材 客卫地面：瓷砖 客卫墙面：瓷砖 天花：轻钢龙骨 铝扣板天花 洁具、五金 卫生间灯具
房地产公司建筑立面标准化研究(图文并茂)
1.1 立面配色组合一（浅色方案） 1.2 立面配色组合二（对比色方案） 1.3 五部分详图
一、住宅立面研究（18层）
一、住宅立面研究（18层）
1.1 浅色方案 立面组合1——南立面
浅米色涂料 （主体墙体） 棕色涂料 (窗槛墙）
棕色型材（空调百叶）
棕色铝合金门窗框（门、窗）
石材（黄麻） (入户门头)
其他开发商对标准立面风格的选择？
新古典
Art-deco
现代
万科地产
√
中海地产
√
绿地集团
绿城集团
√
华润置地
√
√
√ √ √
总结
我们的设计原则
风格 印象 语汇 色彩 细部 主材
新古典 简洁大气、装饰少 经典耐看 符合古典审美 浅色干净，对比色简洁 易于施工，样式经典 涂料为主，石材比例少
一、住宅立面研究（18层）
参考意义
凯旋门、橡树湾系列
新古典 典型新古典三段式结构，底座 严格控制2F高度，上部为米黄 色涂料，无过多横向线条。 凯旋门、橡树湾为华润刚需刚 改产品系列，立面极其简化， 底座层数严格控制，仅在色调 及顶部做少许变化。
绿地
代表系列或 项目名称
立面风格
风格描述
海珀系列
现代 采用较多玻璃面，立面构件穿 插明显。
中段线脚
细节及样板统一标准 中段外墙 简单易行
灵活变通
基座线脚 基座外墙
勒脚
哪些立面可以考虑用标准化产品？
√立面不是销售的敏感元素的项目 √成本标准中低的项目 √体型较常见的项目
层数 超高层 33层高层
18-33层高层 18层高层
6-18层高层 6层及以下
楼型
北外廊 非北外廊
一、住宅立面研究（18层）
一、住宅立面研究（18层）
1.1 浅色方案 立面组合1——南立面
浅米色涂料 （主体墙体） 棕色涂料 (窗槛墙）
棕色型材（空调百叶）
棕色铝合金门窗框（门、窗）
石材（黄麻） (入户门头)
其他开发商对标准立面风格的选择？
新古典
Art-deco
现代
万科地产
√
中海地产
√
绿地集团
绿城集团
√
华润置地
√
√
√ √ √
总结
我们的设计原则
风格 印象 语汇 色彩 细部 主材
新古典 简洁大气、装饰少 经典耐看 符合古典审美 浅色干净，对比色简洁 易于施工，样式经典 涂料为主，石材比例少
一、住宅立面研究（18层）
参考意义
凯旋门、橡树湾系列
新古典 典型新古典三段式结构，底座 严格控制2F高度，上部为米黄 色涂料，无过多横向线条。 凯旋门、橡树湾为华润刚需刚 改产品系列，立面极其简化， 底座层数严格控制，仅在色调 及顶部做少许变化。
绿地
代表系列或 项目名称
立面风格
风格描述
海珀系列
现代 采用较多玻璃面，立面构件穿 插明显。
中段线脚
细节及样板统一标准 中段外墙 简单易行
灵活变通
基座线脚 基座外墙
勒脚
哪些立面可以考虑用标准化产品？
√立面不是销售的敏感元素的项目 √成本标准中低的项目 √体型较常见的项目
层数 超高层 33层高层
18-33层高层 18层高层
6-18层高层 6层及以下
楼型
北外廊 非北外廊
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性能评价——88竖厅 卧室
风速图
空气龄图
主卧通风效果良好， 换气次数较多
次卧和儿童房能与 客厅产生空气对流， 但换气次数不高，儿 童房存在空气龄较大 的换气死角
性能评价——88竖厅 厨卫
风速图
空气龄图
厨房和客厅之间能产 生空气对流，换气次数 也比较高
主卫通风效果良好
性能评价——核心筒
飘窗
空调机位
飘窗
空调机位
空调机位
外挂形体体系研究 88竖厅：落地飘窗+空调机位
飘窗+空调机位
飘窗
空调机位
立面门窗体系研究 88横厅：按照国家《住宅设计规范》最低窗地比1/7进行首轮门窗设计
厨房 餐厅
客厅
主卧
主卧
主卫 儿童房 老人房 生活阳台 公卫
立面门窗体系研究
88横厅性能指标表
88横厅
功能房间
性能优化设计
6、7、8月主导风 夏季主导风
改善要点： 按6、7、8月的主导风向重新调整西 南角户型功能房间窗户的开启方向迎 向主导风，与户门之间形成较大风压， 以达到更好的通风效果。
通风效果示意
性能优化设计
夏季主导风
改善要点： 西北角户型不面向任何一个月的主导风向， 主要通过核心筒公共走廊通风；在下风向功 能房间的窗户背向主导风向加强空气对流。
视点3 视点2
视点1
视点2
视点3
成果——立面图
南立面
西立面
北立面
东立面
标准单元模块立面设计研究
外墙墙体结构体系 洞口设计 外挂形体体系研究 立面门窗体系研究 性能评价 性能优化设计 立面部品研究 成果
外墙墙体结构体系 剪力墙+构造墙
墙体结构示意图
剪力墙 构造墙
洞口设计——88横厅
• 整个体型动态均衡，风车感更为明 显
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
形体组合设计研究——非对称式
非对称式 平面
鸟瞰
C1
C2
D1
D2
分析 人视点体块过多 人视点体块过多，从主视点看体量削减不明显 建筑形体丰富均匀 建筑形体动态均衡，风车感更明显
形体组合设计研究
从体块完整性及均衡性选择B2进一步深化立面
0.99 0.60 2.35
0.63 0.39 1.24
0.67 0.48 0.89
0.44 0.27 0.87
儿童房
7.13
LC6 (600+2100)*1800 3.81
1.02
0.92
0.71
性能评价——88横厅
通风性能模拟
88横厅通风性能很好，风速较高，换气时间 也很短。
风速图
空气龄图
晴
多云
阴
雨
雾霾
102天 83天 62天 82天 36天
典型年色彩出现 频率图
地域背景色彩研究——植被色
大(小)叶榕 木棉
洋紫荆
细叶榄仁
芒果
凤凰木
勒杜鹃
黄素馨
炮仗花
金叶假连翘 红背桂
苏铁
朱槿
双荚决明
含笑
台湾草
海芋
小蚌兰
春羽
0-0.5m
0.5-1.5m
1.5-3m
3-15m
乔木
藤本 植物
灌木
地被 植物
• 两翼切分的两个体块过于均分，缺 少重点，且与较小一翼的体量仍不相 称
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
形体组合设计研究——对称式
对称式
平面
鸟瞰
B1
B2
B3
分析 切分细碎，体量仍不均衡 体量削减均衡，变化丰富 横向切分过于均匀，缺少重点
形体组合设计研究——镜像式C1
• 较大两翼由两个不均等体块组合而 成；两翼呈镜像关系
B2：体块变化丰富，体量均衡
形体构成设计——第一阶段
原形体组合
按平面进行立面 进行凹凸调整
加上外挂体块
形体切分成果
形体构成设计——第二阶段
门窗
＋ 阳台 ＋ 空调机位
南立面
西立面
北立面
东立面
成果——对称式平面图
成果——透视图
视点4 视点1
视点3 视点2
视点1
视点2
视点3
视点4
成果——鸟瞰图
视点1
备注
HMD
HMD
筑博配合进行性 能测试
HMD HMD
塔楼设计研究
平面组合研究 形体组合设计研究 形体构成设计 成果
平面组合研究
• 从平面图可以看出该产品是 由四个体块组成
• 三个户型模块的功能单元和 核心筒模块都有错动，轴线不 重合，无法两两整合成一个体 块使得整个形体更简练，因此 由四个体块进行形体组合设计
• 较大两翼与另一翼相比体型过大， 压迫感强
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
形体组合设计研究——组合体块式
对称式
三翼体量大小比对
从平面图上可以看出，左侧和下侧两翼的居住 体块比右侧的大，因此考虑对较大两翼进行切 分，以体块组合的方式平衡三翼的体量。
• 对称式：均等地切分较大两翼；
• 该户型为南北两进深，在南 北立面上开落地大洞口以增 强南北空气对流
• 东立面仅在主卧上开有一小 洞口，以与南面大窗形成空 气对流
洞口设计——88竖厅
• 该户型是转角户型，功 能房间沿南面和东面布置
• 南向客厅和主卧开落地 大洞口
• 东立面两个卧室开落地 洞口
外挂形体体系研究 88横厅：落地飘窗+空调机位
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
形体组合设计研究——对称式B2
• 较大两翼竖向切分为三个体块，较 小一翼切分为两个不均匀的平行体块
• 较大一翼体量得到明显削减，与较 小一翼的体量基本一致
• 形体变化丰富，体量均衡
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
形体组合设计研究——对称式B3
• 较大两翼横向切分为三个体块
深圳万科·标准化定型产品研发
立面设计研究方法及思路(第三稿)
塔楼形体设计研究 标准单元模块立面设计研究
NCS色彩组合研究 塔楼立面设计研究
研究内容及步骤
研究方法与框架
塔楼形体设计 研究
STEP1
标准单元模块 立面设计研究
STEP2
色彩组合研究
STEP3
塔楼立面设计 研究
STEP4
工作步骤 塔楼形体设计研究
栏板做法
阳台线脚做法
栏杆做法
立面部品研究——空调机位
剪力墙采用现浇空调板，PC外墙安装成品钢架空调位。
成果
成果
南立面 东立面
北立面 西立面
成果——88横厅
成果——88竖厅
色彩组合研究
地域背景色彩研究 地域典型建筑色彩研究 色彩组合设计
地域背景色彩研究——天空色
天空色属自然色彩要素，且天空色为大面积恒定的色彩，为影响建筑立面色彩设计的重要色彩因素。 深圳的天空颜色的色相多为蓝色，色相相近；晴、多云、阴、雾等天气天空颜色明度很高，雨天明度相对较低；晴 天天空色度较高，色彩鲜艳，其它天气色度都很低。 总体来说，深圳天空颜色大部分时间色度或明度较高，属高调色。
门窗编号
TLM3 MM3 LC1 LC3 LC2 LC4
洞口尺寸
2400*2200 900*2200 600*1400 1000*1550 700*1400 1800*1800
有效采光 最小采光面 有效通风面 最小开启扇
面积(m²) 积(m²)
积(m²) 面积(m²)
6.68
5.02
5.22
3.51
风向示意图 （正南北布置）
风速图
性能优化设计
6、7、8月主导风 夏季主导风
改善要点： 在不对平面做出任何改动的情况下，对开启 扇方向依照户型的不同朝向进行修正，是最 为经济的性能优化手段。
按6、7、8月的主导风向重新调整西南 角户型功能房间窗户的开启方向迎向主导风， 以达到更好的通风效果。
通风效果示意
立面部品研究
部 门窗 栏杆
功能
观景、展示、设备检修、采光、通风、隔热、 隔音
安全
空调机位
设备放置
方向 水平
位置 不定 阳台，落地窗内侧 不定
立面部品研究——门窗
统一立面窗户的窗眉和窗 框做法，方便后期施工和统 一维修管理。
窗眉做法 窗框做法
立面部品研究——阳台
阳台部分是住户使用较频繁的一个功能空间，立面细 节精细处理。
起居室
厨房 公卫 老人房 儿童房 主卫
房间面积 (m²)
36.93
4.67 3.00 8.25 7.01 3.98
门窗编号
MM1 LC5 LC5 MM3 LC1 LC3
LC2
LC4
LC4
LC2
洞口尺寸
800*2200 2100*1800 2100*1800 900*2200 600*1400 1000*1550
0.47 0.30 0.83 0.83 0.40
立面门窗体系研究 88竖厅：按照国家《住宅设计规范》最低窗地比1/7进行首轮门窗设计
客厅
主卧 儿童房
主卧 儿童房 次卧
厨房
公卫
立面门窗体系研究
88竖厅采光性能指标表
88竖厅