配建防空地下室、地下车库是住宅合格的基本要求

配建防空地下室、地下车库是住宅合格的基本要求为了满足业主日常生活和战时需要，国家要求住宅配套建设停车场、库，为节约用地，国家要求对规划区地下空间开发利用，兼顾人民防空要求，因此，住宅应配套建设地下车库和防空地下室，已经在2006年实施的《住宅建筑规范》（全文强制）中得到明确，并在2002年实施的《城市居住区规划设计规范》中有具体规定，这是参与住宅建设各方必须遵守的准则，是政府部门依法监督和管理住宅建设、使用的依据，也是业主依法判定住宅是否合格的基本要求。

现实中发生住宅配套设施的权属纠纷，很多都涉及“谁投资”问题。

一、业主投资建设防空地下室是承担法定义务
《人民防空法》第五条规定“……国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

第八条规定“一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空的义务”。

第二十二条规定“新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。

修建防空地下室的国家有关规定如下：
1、《人民防空工程建设管理规定》第七条人民防空工程建设应当纳入城市总体规划。

……要注重开发利用城市地下空间，兼顾人民防空要求。

第四十八条……不宜修建的……缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。

第五十九条由单位、个人投资建设或者连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者或使用者按照有关规定进行维护、管理和使用，战时由人民防空主管部门统一安排使用。

2、《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；第十二条独立开发的地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，应持有关批准文件、技术资料，依据《城市规划法》的有关规定，向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

3、《住宅建筑规范》规定“4.2.3 凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排，并将配套公建使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建”；“4.3.5 住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。

4、《城市居住区规划设计规范》规定“（6.0.5.2）配建公共停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库”。

5、《河北省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》第十五条按本规定修建防空地下室的，防空地下室建筑面积应当单列，所需资金由建设单位承担，列入建设项目总投资。

6、《住宅价格管理暂行办法》第五条商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本……4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费。

上述法规1、表明：连同地面建筑整体购置的防空地下室，平时由投资者管理和使用，这是国家鼓励个人（业主）投资建设人民防空工程的措施，同时也给予了建设税收等优惠，因此住宅配建的防空地下室具有强制的公益性，全体业主平时有权使用管理，战时由人防部门统一安排使用。

根据法规2、第十一条申办建设许可的，一般都属于配建防空地下室，住宅由于增加附属的防空避难功能而增加了建设成本，客观也提高了住宅售价，所以全体业主平时有权管理使用并取得收益，应当是一种补偿，符合损益相抵原则；《人民防空法》规定民用建筑应修建防空地下室，没有规定业主承担建设人防工程的其他义务。

上述法规1、至4、说明：防空地下室和地下车库同时存在于住宅的地下空间规划，虽然同属住宅的强制配建设施，又有严格的区别，“防空地下室建筑面积应当单列”，可以易地建设；而地下车库应“按其使用性质纳入配套公建”，“应就近设置”，不可易地建设。

两者比较，规划设计应当优先设置居民地下车库，兼顾人民防空要求。

上述法规5、说明：相对其他类型人防工程由国家负责筹资而言，住宅配建防空地下室建造“所需资金由建设单位承担”筹资责任，建造费用列入住宅项目总投资；根据上述法规6、则说明：配建防空地下室的建造费是以配套公共建筑的建设费纳入成本而构成住宅的售价。

总之，住宅销售一般是一家一户购买的，也有团购、回迁等形式，都属于连同住宅建筑整体购置了防空地下室，除非在住宅销售合同约定不含防空地下室建造费，同时应提供相关证明；否则，属于违反《人民防空法》第八条规定，剥夺了业主的法定权利和义务。

二、配套停车场、库是住宅的基本功能之一
《住宅建筑规范》规定“1.0.1 ……规范住宅的基本功能和性能要求”；“1.0.4 本规范的规定为住宅的基本要求”；“4.3.5 住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。

《城市居住区规划设计规范》有具体规定：
6.0.5 居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场(库)，并应符合下列规定：表6.0.5配建公共停车场(库)停车位控制指标……；
8.0.6 居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定；
8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;
8.0.6.2 居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；
8.0.6.3 居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;
8.0.6.4 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。

以上规定中（6.0.5）是明确居住区内应具备公共停车需要的功能；（8.0.6）是明确住宅应具备居民停车需要的功能，这是判定住宅是否合格的基本要求。

《城市居住区规划设计规范》同样规定“6.0.3.6 ……应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，……并将配套公建使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建”。

可见，随住宅建筑进行地下工程建设的地下车库和防空地下室，同时规划在住宅建筑的地下空间，前者不享受优惠税收政策而具有强制的专属性，全体业主拥有所有权和优先使用权；后者因享受国家优惠税收政策而具有强制的公益性，全体业主平时有权使用管理，战时由人防部门统一安排使用。

《物权法》第146条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；第147条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《物权法》第146条说明：建设用地使用权出售，附着于该土地上的住宅及其附属设施一并出售；第147条说明：住宅及其附属设施出售的，建设用地使用权一并出售。

其中“附着于该土地上的”物权一并出售，可根据《城市地下空间开发利用管理规定》进一步说明，其中第二条明确“本规定所称的城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间”；其中第十一条明确“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建筑一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证”。

这些法规说明：附着住宅建筑进行的地下工程建设，地上的住宅建筑与地下建筑的地下车库、防空地下室等附属设施，是不可分割的一个建筑整体，依法应当一并处分。

否则，不符合《住宅建筑规范》规定的基本要求，可以判定住宅功能不合格。

根据《住宅价格管理暂行办法》第六条规定，不计入住宅价格的费用只有两项：1.非住宅小区级的公共建筑的建设费用；2.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

由此也可知，附着住宅配套建设地下车库、防空地下室的费用，均已计入住宅价格。

实际，住宅以及配建的地下车库、防空地下室等附属设施的建造费，都是由建设单位通过银行贷款、预收款、施工单位垫款等形式筹资并承担民事责任，建设单位通过出售住宅已回收筹措的资金并获得收益，就不再拥有住宅以及附属设施的处分权，全体业主买单成为投资者，一般通过业主委员会选聘物业服务企业，对地下车库、防空地下室进行经营管理，收益应归全体业主。

依据法规，住宅配套建设地下车库、防空地下室，已成为必须具备的功能。

同时也给社区管理带来新的任务。