鑫苑中国置业公司成本管理制度

鑫苑（中国）置业有限公司

成

本

管

理

制

度

二OO七年三月

目录

第一章 (2)

第二章 (2)

第一章总则

第一条为加强集团成本管理，促进成本管理的标准化、规范化，最大限度地降低各项成本费用，提高集团的投资效益及市场竞争力，实现低成本、差异化战略，特制定本制度。

第二条成本管理制度由项目立项（拿地）阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、保修阶段（物业管理）等六个阶段的成本管理，开发项目三项费用的管理与分摊办法，成本信息系统管理和超标管理组成。

第三条本制度作为集团公司成本管理制度文件，集团、各分子公司及合资公司必须遵守。

第二章项目立项（拿地）阶段成本

管理

第四条本阶段成本管理目标：确定项目立项（拿地）阶段完全成本总额，包括拿地前的成本总额和拿地后的成本总额。

第五条本阶段责任部门为地产发展中心。

第六条本阶段工作由拿地前设计工作、拿地前成本调查工作、拿地前成本测算工作组成。

第七条拿地前设计工作

一、由地产发展中心负责提供项目所在城市全面正确的规划设计要求、地块规划设计条件、地块坐标定位点、宗地周边情况、项目拓展报告（需包含项目定位和产品定位）、市政配套情况等提供给成本设计中心；成本设计中心负责提供资料需求并检查验收，并依据这些资料设计出此宗地初步规划方案，对于资料欠缺的地产发展中心应按照

成本设计中心要求补充提供。

二、地产发展中心提供的资料必须在招牌挂项目正式现场竞价10天前完成。

三、成本设计中心设计人员要亲自踏勘项目现场、调研项目所在城市规划设计情况后，结合地产发展中心提供的项目和城市规划设计资料，在地块正式现场竞价5天前按照地产发展中心要求完成不低于两种方案设计：一种为根据当地规划要求的项目强排方案，一种为结合地产发展中心的优化方案；地产发展中心和成本设计中心共同对方案的可操作性和可实现性负责。

四、成本设计中心在提供初步规划方案的同时还须按照地产发展中心要求提供该方案的主要技术经济指标，该技术经济指标必须满足方案成本测算的要求；对于无法满足测算需求的技术经济指标地产发展中心可以要求成本设计中心限期提供，补充提供指标的时间不能影响成本测算工作。

五、对于特殊情况项目，在报经集团总裁办批准后，地产发展中心可以委托当地设计院进行规划设计，设计时间安排、指标提供、设计经济性优化和设计可行性必须满足公司拿地要求。

六、对于拿地阶段的规划设计由集团成本设计中心总体负责完成。

七、最终确定的初步规划方案必须经集团总建筑师、总工程师、总经济师签字确认。

第八条、拿地前成本调查工作

一、已成立公司的城市拿地前成本调查工作，由分子公司根据历史项目和对所在城市成本分析，建立成本数据库，具体要求参见《项目经济指标的预测、下达、评估制度》，在有意向地块时，根据成本数据库和集团成本科目表，负责提供成本数据并对成本指标的准确性负责，集团地产发展中心负责最终指标的审定，并对最终成本的确定负

责；

二、对于新进入城市，集团地产发展中心成本人员根据集团成本科目表和外地成本需求调查细则进行详细调查分析，成本调查对象应包含房地产企业、行政服务中心、造价咨询公司和施工现场，其中房地产企业不少2家，同品质和相似物业类型施工现场不少于2个，集团地产发展中心必须对调查来的成本数据进行认真甄别，并对由此形成的最终成本负责；

三、成本数据的提供和调查必须在土地竞拍7天前完成。

第九条拿地前成本测算工作

一、拿地前成本测算必须包含技术经济指标表、成本测算表、投资利润表、土地竞拍表、现金流量表；5个表格必须采用集团战略投资中心提供的中英文对照模板；

二、对于已有分子公司的城市地块，各分子公司地产部根据已有成本数据和方案设计完成地块的土地成本测算，并于土地竞拍前4天上报集团地产发展中心审批，由集团地产发展中心确定最终成本测算数据，经分子公司总经理、集团总工程师、总经济师、CFO和总裁签字确认后，作为土地竞拍依据和向投资者汇报的基本资料；

三、对于新进入城市地块的土地成本测算，由集团地产发展中心根据成本调查情况和成本设计中心提供的方案设计，于土地竞拍前3天完成，经集团总工程师、总经济师、CFO和总裁签字确认后，作为土地竞拍依据和向投资者汇报的基本资料；

四、土地成本测算阶段，集团成本设计中须参与，配合地产发展中心成本测算工作，并了解成本设想，在后期方案设计阶段严格落实产品定位设计和成本控制；

五、经确认的土地成本测算必须注明对后期成本控制的细部要求，集团地产发展中心必须提出对设计和成本方面的具体建议，并在后期

设计过程中监督落实情况；

第十条经批准的土地成本测算由各分子公司负责录入成本系统；

第十一条集团地产发展中心对土地成本测算的真实性和准确性负责，集团成本设计中心和各分子公司须在土地成本测算过程中积极配合，测算的误差率在±2%以内；

第十二条经优化和签字确认的项目测算，项目投资利润率不低于12%和项目年内部收益率不低于50%。

第十三条原则上经测算项目投资利润率低于12%和项目年内部收益率低于50%的地块予以放弃；但对公司发展有重大影响的宗地，即使测算指标不满足要求而又必须拿时，必须征得董事会和投资人的同意，以拿地时的实际测算指标作为下阶段的控制指标。

第十四条取得土地后地产发展中心须根据实际的土地成本确定拿地后的项目测算，并经CFO和总裁签字认可。原则上，项目投资利润率不低于12%和项目年内部收益率不低于50%。

第三章规划设计阶段成本管理

第十五条本阶段成本管理目标：确定规划方案成本总额、扩初设计方案成本总额、施工图设计成本总额。

第十六条确定规划方案成本总额

一、由集团成本设计中心确定规划方案设计单位，依据产品定位及当地规划条件，并结合拿地时初步规划方案展开规划方案设计，每个项目规划方案不少于三个。产品定位及当地全面准确的规划条件由各分子公司按照集团成本设计中心的清单要求提供，提供时间为规划设计合同签订次日。

二、集团成本设计中心组织对规划方案进行评审和成本测算，经